2025年5月13日, 由中國(guó)企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院研究主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組研究承辦的“2025中國(guó)房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會(huì)暨第二十三屆產(chǎn)城融合投融資大會(huì)”隆重召開(kāi)。

2024年以來(lái)，盡管物業(yè)板塊總市值呈現(xiàn)小幅上升態(tài)勢(shì)，但企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張面臨瓶頸，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，行業(yè)整體進(jìn)入理性、穩(wěn)健的發(fā)展新階段，增長(zhǎng)模式逐漸從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升與效益優(yōu)化。在此背景下，優(yōu)秀上市公司持續(xù)強(qiáng)化服務(wù)能力，提升品牌知名度，強(qiáng)化細(xì)分市場(chǎng)拓展能力；積極探索與培育新興業(yè)務(wù)領(lǐng)域，拓展多元營(yíng)收渠道，以應(yīng)對(duì)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)乏力的挑戰(zhàn)，引領(lǐng)行業(yè)邁向多元化、現(xiàn)代化。

在2025中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司研究中，中指研究院針對(duì)盈利能力、公司規(guī)模、服務(wù)品質(zhì)、成長(zhǎng)潛力、財(cái)富創(chuàng)造能力等方面制定了研究方法和指標(biāo)體系，本著“客觀、公正、準(zhǔn)確、全面”的原則，發(fā)掘綜合實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)佳、投資價(jià)值大的優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)上市公司，探索不同市場(chǎng)環(huán)境下物業(yè)服務(wù)上市公司的價(jià)值增長(zhǎng)方式，為投資者提供科學(xué)全面的投資參考依據(jù)。

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目前，物業(yè)服務(wù)上市公司共67家，其中港股61家，A股6家。經(jīng)核查，截至2025年4月30日，新城悅服務(wù)、瑞森生活服務(wù)仍未披露2024年度業(yè)績(jī)公告。依據(jù)研究規(guī)范及數(shù)據(jù)可比性原則，剔除上述2家未披露年報(bào)企業(yè)及采用非標(biāo)準(zhǔn)會(huì)計(jì)年度（4月1日-次年3月31日）的奧克斯國(guó)際，最終確定64家上市公司作為研究樣本。

1、總市值2789.77億元，市值TOP10企業(yè)占比約78%，提升3個(gè)百分點(diǎn)

2024年全年，樣本公司總市值呈現(xiàn)震蕩波動(dòng)的走勢(shì)。2024年年初，樣本公司總市值為2556.71億元，而到年末調(diào)整至2488.47億元，整體跌幅為2.67%。2025年以來(lái)，樣本公司總市值穩(wěn)步小幅增長(zhǎng)，呈現(xiàn)溫和復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

截至2025年4月30日收盤，在樣本公司中，華潤(rùn)萬(wàn)象生活總市值851.37億元，排名第一；萬(wàn)物云、碧桂園服務(wù)分別以251.30億元和231.70億元的總市值位列第二、三位。排名前十的公司市值合計(jì)為2178.07億元，占總市值的78.07%，較上一年同期TOP10企業(yè)占比提升3.21個(gè)百分點(diǎn)，頭部效應(yīng)顯著，分化格局進(jìn)一步加劇。

截至2025年4月30日收盤，樣本公司總市值較2024年8月的低點(diǎn)增長(zhǎng)約36%，達(dá)到2789.77億元；樣本公司市盈率（TTM，已剔除負(fù)值及大于500倍的異常值，下同）均值約為21.25倍。其中，A股樣本公司的市盈率均為74.57倍，港股樣本公司的市盈率均值為14.14倍。

圖：2024年年初-2025年4月30日收盤樣本公司總市值及PE均值走勢(shì)

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2、央國(guó)企市值上漲19.52%，民營(yíng)企業(yè)下跌2.05%，結(jié)構(gòu)性分化加劇

以2024年年初市值為基準(zhǔn)點(diǎn)，至2025年4月30日收盤計(jì)算樣本公司市值漲跌幅，整體來(lái)看，央國(guó)企市值表現(xiàn)優(yōu)于民營(yíng)企業(yè)，且在2025年后，二者市值漲跌幅差距有逐漸擴(kuò)大的趨勢(shì)。截至2025年4月30日，央國(guó)企市值均值漲幅為19.52%，民營(yíng)企業(yè)市值均值下跌2.05%，兩者相差21.57個(gè)百分點(diǎn)，反映出央國(guó)企在市值增長(zhǎng)方面的顯著優(yōu)勢(shì)。

圖：2024年年初-2025年4月30日物業(yè)服務(wù)上市央國(guó)企、民營(yíng)企業(yè)總市值漲跌幅走勢(shì)

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64家樣本公司中，2025年4月30日收盤較2024年年初市值實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的有22家，占比34.38%。其中共有2家漲幅超過(guò)100%，經(jīng)發(fā)物業(yè)（自2024年7月3日掛牌上市起算）漲幅為261.45%，表現(xiàn)最優(yōu)秀，領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)漲幅為101.54%。

圖：2025年4月30日收盤較2024年年初物業(yè)服務(wù)上市公司市值漲幅TOP10

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3、分紅總額再創(chuàng)新高達(dá)144.60億元，股票回購(gòu)動(dòng)作延續(xù)，涉及10.53億元

截至2025年4月30日，共有35家物業(yè)服務(wù)上市公司宣布發(fā)放2024年年度現(xiàn)金分紅[ 指定年度內(nèi)各報(bào)告期累計(jì)現(xiàn)金分紅總額]，共計(jì)144.60億元，創(chuàng)歷史新高，同比增速為28.05%，較2023年下降21.85個(gè)百分點(diǎn)，但仍保持較高的增速。從年度現(xiàn)金分紅金額看，2024年僅有2家金額超過(guò)10億元：華潤(rùn)萬(wàn)象生活最高，為52.23億元，同比增長(zhǎng)94.11%；萬(wàn)物云24.30億元，同比增長(zhǎng)71.89%。兩家企業(yè)年度現(xiàn)金分紅額高，增速快，導(dǎo)致2024年年度現(xiàn)金分紅總金額大幅提高。

圖：2020-2024年物業(yè)服務(wù)上市公司分紅總金額及增長(zhǎng)情況

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2024年1月初至2025年4月30日，共計(jì)13家物業(yè)上市公司實(shí)施股票回購(gòu)，涉及股票數(shù)量1.92億股，金額10.53億元。其中，德信服務(wù)集團(tuán)回購(gòu)股份數(shù)量最多，達(dá)到了5474.5萬(wàn)股，萬(wàn)物云回購(gòu)金額最大，為4.71億元。企業(yè)在二級(jí)市場(chǎng)回購(gòu)股票，既能通過(guò)減少流通股數(shù)量?jī)?yōu)化財(cái)務(wù)杠桿水平，降低加權(quán)平均資本成本、提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率和股東回報(bào)率，也能向市場(chǎng)傳遞管理層對(duì)企業(yè)價(jià)值肯定的信號(hào)，表明其認(rèn)為當(dāng)前股價(jià)被低估，從而穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、增強(qiáng)投資者信心。

1、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)：營(yíng)收增速首次低于10%，央國(guó)企與民企凈利率分化加劇

（1）營(yíng)收均值同比增長(zhǎng)4.01%，增速下降，基礎(chǔ)服務(wù)收入占比提升

2024年，物業(yè)服務(wù)上市公司營(yíng)業(yè)收入均值為45.97億元，同比增長(zhǎng)4.01%，增速較上一年下降了3.82個(gè)百分點(diǎn)。主要原因在于：1）企業(yè)規(guī)模雖在擴(kuò)張，但管理面積增速放緩，企業(yè)營(yíng)收無(wú)法依靠企業(yè)快速擴(kuò)張得到快速增長(zhǎng)；2）增值業(yè)務(wù)中，受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，高收益、高毛利的社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)萎縮，受關(guān)聯(lián)方影響，非業(yè)主增值業(yè)務(wù)大幅下降；3）市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)加劇，部分企業(yè)為獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開(kāi)展低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，壓縮項(xiàng)目議價(jià)空間。

圖：2022-2024年物業(yè)服務(wù)上市公司營(yíng)收均值及增速

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在營(yíng)收增速TOP10中，民營(yíng)企業(yè)占據(jù)七席，企業(yè)數(shù)量在營(yíng)收增速TOP10中的占比反超央國(guó)企，表現(xiàn)優(yōu)秀。營(yíng)收增速TOP10中各企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入均未超過(guò)樣本公司營(yíng)業(yè)收入均值，表明高速增長(zhǎng)企業(yè)的營(yíng)收規(guī)模相對(duì)較小。

圖：2024年物業(yè)服務(wù)上市公司營(yíng)收增速TOP10營(yíng)收及增速

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從營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成看，2024年物業(yè)服務(wù)上市公司的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入均值為34.91億元，同比增長(zhǎng)9.21%。基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)在營(yíng)業(yè)收入中的占比進(jìn)一步提升至73.06%，較上一年提升3.67個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2022-2024年物業(yè)服務(wù)上市公司基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入均值、增速及占比

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2024年物業(yè)服務(wù)上市公司增值服務(wù)收入均值8.65億元，同比下降15.71%；在營(yíng)業(yè)收入中占比為15.04%，較上一年下降了3.29個(gè)百分點(diǎn)。其中，社區(qū)增值收入均值為6.21億元，同比下降4.59%；非業(yè)主增值服務(wù)收入降至2.44億元，降幅達(dá)34.96%。非業(yè)主增值服務(wù)收入的快速下降，是導(dǎo)致增值服務(wù)收入下滑的主要原因。

從營(yíng)業(yè)收入分層看，上市公司頭部效逐漸增強(qiáng)，企業(yè)分層現(xiàn)象加劇。2022-2024年，營(yíng)業(yè)收入TOP10企業(yè)整體名單保持穩(wěn)定，僅部分企業(yè)排名發(fā)生變化。從市場(chǎng)份額上看，2024年?duì)I業(yè)收入TOP10企業(yè)營(yíng)收總額占上市公司營(yíng)收總額的比例為67.25%，較2023年微增0.85個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2022-2024年物業(yè)服務(wù)上市公司營(yíng)業(yè)收入TOP10及其余企業(yè)營(yíng)收總額及TOP10營(yíng)收占比

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2024年，營(yíng)業(yè)收入TOP10企業(yè)的營(yíng)收均值為197.85億元，是其余企業(yè)均值的11.09倍，是全部樣本公司均值的4.30倍。TOP10營(yíng)收均值增速為5.33%，高于其余企業(yè)的營(yíng)收增速3.95個(gè)百分點(diǎn)，高于全部樣本公司的營(yíng)收增速1.33個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2022-2024年物業(yè)服務(wù)上市公司營(yíng)業(yè)收入TOP10及其余企業(yè)營(yíng)收均值及增速

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分企業(yè)性質(zhì)看，央國(guó)企營(yíng)收表現(xiàn)優(yōu)于民營(yíng)企業(yè)。2024年，央國(guó)企營(yíng)收均值為55.55億元，較全部樣本公司的均值高20.84%，較民營(yíng)企業(yè)均值高29.86%。營(yíng)收增速看，央國(guó)企營(yíng)收增速為6.57%，較上一年下降8.39個(gè)百分點(diǎn)，降幅較大，近幾年增速首次降至個(gè)位數(shù)，民營(yíng)企業(yè)營(yíng)收增速2.94%，較上一年下降2.17個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2022-2024年物業(yè)服務(wù)上市央國(guó)企、民營(yíng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值及增速

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（2）利潤(rùn)利率均收縮，彰顯準(zhǔn)公共服務(wù)特性，央國(guó)企整體指標(biāo)較好

2024年，物業(yè)服務(wù)上市公司毛利潤(rùn)均值為8.67億元，較上一年微降0.22億元，降幅為2.40%；凈利潤(rùn)均值為1.91億元，較上一年下降0.48億元，降幅為20.20%。毛利率均值和凈利率均值分別為20.13%和4.42%，較上一年分別下降1.29百分點(diǎn)和1.33個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2022-2024年物業(yè)服務(wù)上市公司毛利潤(rùn)、凈利潤(rùn)及其增長(zhǎng)率

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近兩年，受外部環(huán)境影響，物業(yè)行業(yè)利潤(rùn)率回歸理性。從整體市場(chǎng)情況看，通過(guò)與港交所12個(gè)行業(yè)大類橫向?qū)Ρ?，披?024年數(shù)據(jù)的58家企業(yè)的毛利潤(rùn)率中位數(shù)排在第9位，凈利潤(rùn)率中位數(shù)排在第3位。表明雖然外部環(huán)境波動(dòng)較大，但物業(yè)行業(yè)仍然較為穩(wěn)健，是一個(gè)“低毛利、穩(wěn)盈利”的行業(yè)。

圖：2024年各行業(yè)港股上市公司凈利潤(rùn)率中位數(shù)

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分企業(yè)性質(zhì)看，2024年，央國(guó)企毛利率均值為19.87%，凈利率均值為10.39%。近兩年，央國(guó)企的毛利率均值和凈利率均值波幅較小，保持穩(wěn)定，凸顯央國(guó)企業(yè)務(wù)的穩(wěn)定性和較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)管控能力。

2024年民營(yíng)企業(yè)毛利率為20.25%，雖略高于央國(guó)企，但二者的差距并不大。2024年民營(yíng)企業(yè)凈利率為1.59%，同比下降2.18個(gè)百分點(diǎn)，已顯著低于央國(guó)企，且二者之間的差距正在擴(kuò)大，主要由于央國(guó)企風(fēng)險(xiǎn)控制及關(guān)聯(lián)方狀況較好，受到應(yīng)收賬款減值以及商譽(yù)資產(chǎn)減值的影響較小。

圖：2022-2024年物業(yè)服務(wù)上市央國(guó)企、民營(yíng)企業(yè)毛利率、凈利率均值

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（3）應(yīng)收賬款增速回落，風(fēng)險(xiǎn)出清提速

2024年，物業(yè)服務(wù)上市公司應(yīng)收賬款及票據(jù)總額達(dá)到871.82億元，同比增長(zhǎng)3.19%，增長(zhǎng)率較上一年下降5.22個(gè)百分點(diǎn)，低于同期營(yíng)收增速。應(yīng)收賬款及票據(jù)總額增速低于營(yíng)收增速，與營(yíng)收增速之間的剪刀差正在擴(kuò)大，表明物業(yè)公司的回款能力增強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)效率得到提升。

圖：2022-2024年物業(yè)服務(wù)上市公司應(yīng)收賬款及票據(jù)總額及增速、營(yíng)收增速

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（4）人員成本占比下降，期間費(fèi)用率維持低點(diǎn)，降本成果明顯

2024年，物業(yè)服務(wù)上市公司的人員成本均值為16.45億元，較上一年微增0.44億元；雖然人員成本均值增加，但其增速小于營(yíng)業(yè)成本均值的增速，人員成本占總營(yíng)業(yè)成本的比例下降，2024年為42.36%，較上一年減少1.82個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2022-2024年物業(yè)服務(wù)上市公司人員成本均值及占營(yíng)業(yè)成本比率

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2024年，物業(yè)服務(wù)上市公司的期間費(fèi)用率[ 期間費(fèi)用率=銷售、行政及一般費(fèi)用/營(yíng)業(yè)收入]均值為8.63%，與2023年基本持平，并未隨著企業(yè)營(yíng)收的增長(zhǎng)而增加。物業(yè)公司在經(jīng)過(guò)多年降本增效后，已將期間費(fèi)用控制得較為穩(wěn)定，逐漸擺脫過(guò)去粗放經(jīng)營(yíng)的模式，開(kāi)始向現(xiàn)代化、集約化企業(yè)轉(zhuǎn)型。

圖：2022-2024年物業(yè)服務(wù)上市公司期間費(fèi)用均值及期間費(fèi)用率均值

數(shù)據(jù)來(lái)源：44家上市公司年報(bào)，中指研究院整理

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2、管理規(guī)模：管理面積增速階梯下降，市場(chǎng)拓展更趨理性

2024年，上市公司逐漸弱化管理規(guī)模相關(guān)數(shù)據(jù)，針對(duì)已披露數(shù)據(jù)的企業(yè)，管理面積、合約面積增速均較上一年下降，儲(chǔ)備面積均值出現(xiàn)下降。原因在于：第一，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，外拓難度大；第二，收并購(gòu)市場(chǎng)持續(xù)降溫；第三，部分物業(yè)服務(wù)上市公司主動(dòng)退出低質(zhì)、低效益項(xiàng)目，對(duì)管理面積增長(zhǎng)產(chǎn)生影響；第四，物業(yè)公司已經(jīng)從“重?cái)?shù)量”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸刭|(zhì)量”，不再單純依靠面積擴(kuò)張擴(kuò)大公司規(guī)模，因此在年報(bào)中公布面積相關(guān)數(shù)據(jù)的上市公司逐漸減少。

（1）管理面積同比增長(zhǎng)6.24%，增速下降，頭部效應(yīng)顯著

2024年，已披露相關(guān)數(shù)據(jù)的物業(yè)服務(wù)上市公司管理面積均值1.48億平方米，同比增長(zhǎng)6.24%，增速較上一年下降4.67個(gè)百分點(diǎn)，增速放緩。外因?yàn)轫?xiàng)目外拓難度增大，管理面積增長(zhǎng)乏力；內(nèi)因?yàn)槠髽I(yè)清退低質(zhì)項(xiàng)目，存量項(xiàng)目管理面積減少。

圖：2022-2024年物業(yè)服務(wù)上市公司管理面積及增速

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從管理規(guī)模分層看，頭部效應(yīng)進(jìn)一步凸顯。管理面積TOP10企業(yè)的管理面積合計(jì)52.42億平方米，占比達(dá)66.92%，較上一年管理面積TOP10占比提升約0.64個(gè)百分點(diǎn)。TOP10中僅有雅生活服務(wù)的面積增速為負(fù)值，為（-6.76%）。剔除管理面積增速負(fù)值企業(yè)，剩余TOP10企業(yè)同比增速為9.18%，超過(guò)均值2.94個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2024年物業(yè)服務(wù)上市公司管理面積TOP10管理面積及增速

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從管理面積增速看，管理面積增速TOP10企業(yè)中，僅有金茂服務(wù)的管理面積達(dá)到1億平方米，增速較快的企業(yè)主要包括央國(guó)企等有資源整合優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，規(guī)模在中等水平且拓展能力和品牌優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)的企業(yè)。

圖：2024年物業(yè)服務(wù)上市公司管理面積增速TOP10管理面積及增速

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分企業(yè)性質(zhì)看，2024年，央國(guó)企管理面積均值1.80億平方米，同比增速10.11%，增速較2023年下降12.01個(gè)百分點(diǎn)；民營(yíng)企業(yè)管理均值1.36億平方米，同比增速4.50%，增速較2023年下降2個(gè)百分點(diǎn)。央國(guó)企整體仍優(yōu)于民營(yíng)企業(yè)。

2024年合約面積均值為1.71億平方米，同比增長(zhǎng)2.02%，較上一年下降1.00個(gè)百分點(diǎn)。合約面積增速放緩且低于管理面積增速，表明企業(yè)在未來(lái)面臨規(guī)模增長(zhǎng)壓力。

圖：2022-2024年物業(yè)服務(wù)上市公司管理面積、合約面積及其增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：42家上市公司年報(bào)，中指研究院整理

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（2）第三方管理面積占比均值下降，收并購(gòu)市場(chǎng)持續(xù)理性

2024年，物業(yè)服務(wù)上市公司管理面積中來(lái)自第三方的占比為60.28%，較2023年下降2.01個(gè)百分點(diǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍呈現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢(shì)，物業(yè)公司為擺脫關(guān)聯(lián)方影響，將第三方拓展作為企業(yè)未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展方向。但第三方項(xiàng)目拓展難度較高，項(xiàng)目留存率，特別是單一業(yè)主項(xiàng)目的留存率較低，導(dǎo)致2024年第三方項(xiàng)目占比下降。

圖：2022-2024年物業(yè)服務(wù)上市公司管理面積來(lái)源

數(shù)據(jù)來(lái)源：30家上市公司年報(bào)，中指研究院整理

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2024年以來(lái)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)生多個(gè)并購(gòu)案例，但整體看并購(gòu)市場(chǎng)熱度并不高。大部分收并購(gòu)為集團(tuán)內(nèi)部資源整合，將原本業(yè)務(wù)相關(guān)但管理分散的公司進(jìn)行重新整合；部分企業(yè)通過(guò)收并購(gòu)?fù)卣狗?wù)范圍，提升自己在多元服務(wù)領(lǐng)域的專業(yè)能力；少部分企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)整合擴(kuò)張規(guī)模并成功上市。

表：2024年以來(lái)部分物業(yè)服務(wù)上市公司收并購(gòu)情況

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隨著物業(yè)公司不再盲目追求規(guī)模擴(kuò)張，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)的收并購(gòu)將更多集中在提升企業(yè)盈利能力或提升企業(yè)業(yè)務(wù)能力的方向上，“小而美”“技能專精”的公司將會(huì)受到更多公司的青睞。

（3）非住宅管理面積占比維持穩(wěn)定，項(xiàng)目獲取受多因素影響

2024年，上市公司管理面積中非住宅業(yè)態(tài)占比42.51%，無(wú)明顯變化。盡管物業(yè)公司加大非住宅業(yè)態(tài)的拓展力度，但非住宅業(yè)態(tài)管理面積占比基本維持穩(wěn)定。

圖：2022-2024年物業(yè)服務(wù)上市公司管理面積中非住宅業(yè)態(tài)占比

數(shù)據(jù)來(lái)源：31家上市公司年報(bào)，中指研究院整理

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1、精管優(yōu)拓：摒棄規(guī)模至上，注重項(xiàng)目質(zhì)效

隨著增量市場(chǎng)空間持續(xù)收窄，物業(yè)公司獲取的新建項(xiàng)目數(shù)量逐步減少，而存量項(xiàng)目的平均樓齡呈現(xiàn)遞增趨勢(shì)，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)維護(hù)的復(fù)雜性與專業(yè)性需求同步攀升。從市場(chǎng)整體來(lái)看，兼具物業(yè)費(fèi)優(yōu)勢(shì)、設(shè)施完備及管理效益的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目逐漸減少，資源稀缺性正日益凸顯。在此背景下，物業(yè)服務(wù)上市公司主動(dòng)調(diào)整發(fā)展路徑，從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量深耕，通過(guò)“減量提質(zhì)”策略實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，“精管優(yōu)拓”已成為行業(yè)轉(zhuǎn)型的核心共識(shí)。

表：部分物業(yè)服務(wù)上市公司優(yōu)化管理項(xiàng)目情況

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2、聚焦深耕：滲透重點(diǎn)區(qū)域，聚焦優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)，發(fā)力重點(diǎn)客戶

企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略從規(guī)模優(yōu)先轉(zhuǎn)為效益優(yōu)先，需要摒棄過(guò)去的粗放的經(jīng)營(yíng)模式，由“業(yè)務(wù)擴(kuò)張”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皯?zhàn)略聚焦”，除了要對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)效進(jìn)行把控外，還要對(duì)內(nèi)降本增效，發(fā)揮集約優(yōu)勢(shì)，形成規(guī)模效應(yīng)、集聚效應(yīng)。優(yōu)秀上市公司的深耕策略從最初的區(qū)域深耕，到后續(xù)的區(qū)域與業(yè)態(tài)深耕并重，再到當(dāng)前區(qū)域、業(yè)態(tài)、客戶三個(gè)維度的深耕，全方位提升企業(yè)效率，多角度降低企業(yè)成本。

圖：物業(yè)服務(wù)上市公司深耕戰(zhàn)略的三個(gè)維度

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區(qū)域深耕圍繞企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)城市，以及各城市的核心區(qū)域兩方面進(jìn)行，以達(dá)到提升城市項(xiàng)目數(shù)量、提升區(qū)域項(xiàng)目密度的目的。近年來(lái)，越來(lái)越多的上市公司逐步收縮核心城市數(shù)量，將公司戰(zhàn)略聚焦到經(jīng)濟(jì)較好或是基礎(chǔ)較強(qiáng)的城市，并集中資源對(duì)城市的重點(diǎn)區(qū)域持續(xù)進(jìn)行滲透，提升區(qū)域項(xiàng)目密度。濱江服務(wù)持續(xù)聚焦杭州、深耕長(zhǎng)三角，截至2024年年底，在杭州的管理面積達(dá)4327.4萬(wàn)平方米，占比約63.7%，前五大城市的在管面積占比約88.5%。截至2024年年底，保利物業(yè)核心50城的新拓展第三方項(xiàng)目單年合同額占比達(dá)到約79.5%。

業(yè)態(tài)深耕可以選擇企業(yè)當(dāng)前的優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)或是公司未來(lái)的發(fā)展方向，上市公司之間的戰(zhàn)略差異較為明顯。目前，大部分企業(yè)選擇在自己擅長(zhǎng)的領(lǐng)域進(jìn)行深耕：在住宅領(lǐng)域，部分企業(yè)依托自身優(yōu)勢(shì)深耕高端住宅等回報(bào)率較高的項(xiàng)目，綠城服務(wù)依托品牌影響力與物業(yè)服務(wù)優(yōu)勢(shì)，打造高端經(jīng)濟(jì)品牌，深耕高端住宅細(xì)分市場(chǎng)；在非住宅領(lǐng)域，細(xì)分程度提高，業(yè)態(tài)可擴(kuò)展至商辦、商場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院、場(chǎng)館、景區(qū)、公園、墓地等，大部分企業(yè)選擇深耕多個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，少部分選擇深耕單一領(lǐng)域，如卓越商企服務(wù)深耕高端商企服務(wù)業(yè)態(tài)，鞏固其領(lǐng)先地位。

客戶深耕圍繞增量市場(chǎng)與存量市場(chǎng)兩個(gè)方面，在增量市場(chǎng)上，企業(yè)通過(guò)挖掘關(guān)鍵客戶，打通項(xiàng)目拓展關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，或是依托關(guān)鍵客戶擴(kuò)大市拓范圍，提升市拓能效；在存量市場(chǎng)上，通過(guò)深入挖掘研究業(yè)主需求，關(guān)注業(yè)主痛點(diǎn)，定位服務(wù)方向，提升服務(wù)品質(zhì)，提高業(yè)主滿意度，最終提升項(xiàng)目效益。

3、質(zhì)量?jī)?yōu)先：響應(yīng)“好服務(wù)”政策，強(qiáng)化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化落地

2024年住建部把建設(shè)“好房子”單列為一項(xiàng)工作重點(diǎn)，并下設(shè)提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等五個(gè)工作小項(xiàng)。同年，住建部部長(zhǎng)倪虹表示：“‘好房子’需要好服務(wù)，將實(shí)施居住服務(wù)提升行動(dòng)，下大力氣提高物業(yè)服務(wù)水平。”提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量已上升為國(guó)家戰(zhàn)略層面議題。物業(yè)服務(wù)上市公司在增值服務(wù)方面，打破舊觀念，提供個(gè)性化、差異化的優(yōu)質(zhì)增值服務(wù)；在設(shè)施升級(jí)、社區(qū)改造方面，一方面完成基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)、便民設(shè)施升級(jí)，另一方面，對(duì)有條件的小區(qū)開(kāi)展綠色升級(jí)、智慧升級(jí)；在精神、文化需求層面，通過(guò)構(gòu)建溫馨的社區(qū)環(huán)境，提供豐富的文體活動(dòng)，打造和諧的社區(qū)氛圍。

上市公司通過(guò)打造標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，為基礎(chǔ)服務(wù)提升整體服務(wù)質(zhì)量，為增值服務(wù)提供高水平的品質(zhì)保證，構(gòu)筑服務(wù)能力的護(hù)城河，提升品牌知名度。新城悅服務(wù)正式發(fā)布《新城悅服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化V2.0》，回歸服務(wù)本質(zhì)。該服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)包含320+頁(yè)內(nèi)容和2088+個(gè)執(zhí)行細(xì)節(jié)，精準(zhǔn)覆蓋業(yè)主96%的高頻生活場(chǎng)景，提供環(huán)境維護(hù)、安全保障、生活響應(yīng)等多維度的解決方案。上市公司在制定標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系后，通過(guò)構(gòu)建系統(tǒng)化管理體系，建立標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)供應(yīng)與考核機(jī)制，并根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)打造標(biāo)桿項(xiàng)目，并逐步復(fù)制推廣，促進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)落地執(zhí)行。

表：部分物業(yè)服務(wù)上市公司標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)情況

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2024年全國(guó)物業(yè)服務(wù)滿意度得分為73.1分，四年來(lái)首次回升，各細(xì)分項(xiàng)也全部為正增長(zhǎng)。在經(jīng)歷改革的陣痛后，物業(yè)行業(yè)逐漸向好，但應(yīng)戒驕戒躁，持續(xù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，滿足客戶的需求與預(yù)期。

圖：2018-2024年全國(guó)物業(yè)服務(wù)滿意度得分

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4、創(chuàng)新發(fā)展：立足自身優(yōu)勢(shì)，探索多元服務(wù)

物業(yè)公司增值服務(wù)可分為非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。2024年，非業(yè)主增值服務(wù)受到較大影響，社區(qū)增值服務(wù)收入占比被動(dòng)提升，成為各企業(yè)增值服務(wù)收入的主要部分。當(dāng)前，社區(qū)增值服務(wù)收入增長(zhǎng)乏力，上市公司選擇退出缺乏發(fā)展?jié)摿Φ臉I(yè)務(wù)領(lǐng)域，將精力更多集中在已取得一定成效的領(lǐng)域，或是擁有資源優(yōu)勢(shì)的領(lǐng)域。此外，部分公司拓展新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，充電站、充電樁、光伏儲(chǔ)能站等新能源項(xiàng)目已成為部分企業(yè)在社區(qū)增值服務(wù)中的重點(diǎn)布局方向。

表：部分物業(yè)服務(wù)上市公司布局充電業(yè)務(wù)的情況

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物業(yè)上市公司同時(shí)也在向企事業(yè)單位尋求新的突破口。IFM主要衍生自非住宅物業(yè)，是為企事業(yè)單位、學(xué)校、醫(yī)院等單一業(yè)主或客戶提供的非核心業(yè)務(wù)的外包服務(wù)，近年來(lái)備受物業(yè)公司關(guān)注，從需求端看，企事業(yè)單位在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中更加傾向于將非核心業(yè)務(wù)外包給專業(yè)公司，IFM市場(chǎng)需求逐步釋放，空間巨大。目前，上市公司對(duì)IFM業(yè)務(wù)的布局仍處于初級(jí)階段。由于IFM業(yè)務(wù)的特殊性，物業(yè)公司需要構(gòu)建專業(yè)的服務(wù)能力，以便在未來(lái)充分發(fā)掘IFM市場(chǎng)的潛力。

城市服務(wù)作為企業(yè)創(chuàng)新型服務(wù)的另一個(gè)熱門賽道，已經(jīng)成為一些物業(yè)公司營(yíng)業(yè)收入中的重要組成部分。盡管面臨著回款困難和毛利率下降的壓力，但伴隨我國(guó)城市化進(jìn)程進(jìn)入精細(xì)化治理新時(shí)代，傳統(tǒng)的“圍墻內(nèi)服務(wù)”已無(wú)法滿足城市全域治理的需求，物業(yè)公司在政策推動(dòng)與市場(chǎng)機(jī)遇的雙重驅(qū)動(dòng)下正突破服務(wù)邊界，以“城市服務(wù)商”的角色深度參與城市治理，挖掘城市服務(wù)的市場(chǎng)潛力。

5、人才建設(shè)：建立健全培優(yōu)體系，高管迭代推動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

隨著信息技術(shù)與物業(yè)管理行業(yè)的深度融合，物業(yè)公司紛紛深化科技應(yīng)用水平，具備了更加強(qiáng)大的服務(wù)能力和業(yè)務(wù)能力：一方面，科技幫助企業(yè)打破傳統(tǒng)過(guò)度的人力依賴服務(wù)模式，實(shí)現(xiàn)降本增效；另一方面，企業(yè)借助智慧科技手段能夠?yàn)榭蛻魩?lái)全新的服務(wù)體驗(yàn)，并探索多元增值業(yè)務(wù)。隨著新技術(shù)的應(yīng)用，物業(yè)公司不僅要擁有能熟練使用新技術(shù)輔助物業(yè)服務(wù)的一線工作人員，還要擁有能緊跟時(shí)代潮流、適應(yīng)科技發(fā)展的企業(yè)管理人員，也要擁有能突破創(chuàng)新，將科研轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的科技研發(fā)人員。

表：部分物業(yè)服務(wù)上市公司的人員培養(yǎng)體系

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2024年以來(lái)，多家上市公司對(duì)管理層人員作出調(diào)整，在企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵期為企業(yè)注入新的動(dòng)能，有利于企業(yè)實(shí)施新的發(fā)展戰(zhàn)略。在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力增加、業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整等因素的影響下，部分企業(yè)通過(guò)高管團(tuán)隊(duì)的迭代來(lái)優(yōu)化運(yùn)營(yíng)管理，更好地適應(yīng)復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境。

1、資本市場(chǎng)：板塊表現(xiàn)波動(dòng)趨穩(wěn)，因企制宜有進(jìn)有退

2024年以來(lái)，物業(yè)上市公司在資本市場(chǎng)上的表現(xiàn)呈現(xiàn)出明顯的波動(dòng)與分化特征，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策調(diào)控、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)策略等多重因素影響，整體市場(chǎng)表現(xiàn)較為低迷，但部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)仍展現(xiàn)出較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和發(fā)展韌性。

2024年以來(lái)，物業(yè)板塊表現(xiàn)相對(duì)比較穩(wěn)定。我們以近兩年上市研究期間整理的市值在百億元以上的上市公司數(shù)據(jù)為例，可以看到，目前港股上市公司中市值超過(guò)100億港元的企業(yè)有6家，分別是華潤(rùn)萬(wàn)象生活、萬(wàn)物云、碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)，與一年前市值百億級(jí)企業(yè)完全一致，并且市值波動(dòng)較小。可以預(yù)期，未來(lái)，物業(yè)上市公司資本市場(chǎng)表現(xiàn)仍將保持波動(dòng)維穩(wěn)的狀態(tài)，行業(yè)分化趨勢(shì)或?qū)⑦M(jìn)一步加劇，優(yōu)質(zhì)企業(yè)有望通過(guò)戰(zhàn)略調(diào)整和業(yè)務(wù)創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)價(jià)值重估。

從IPO方面看，2024年至今，共有兩家國(guó)資物企成功登陸港交所主板市場(chǎng)。泓盈城市服務(wù)與經(jīng)發(fā)物業(yè)分別于2024年5月、7月成功上市，彌補(bǔ)了湖南省及陜西省無(wú)上市物企的空白，兩家企業(yè)共計(jì)募集資金約2.53億港元。此外，6月，港譽(yù)智慧城市服務(wù)在正式完成更名及更換管理層等一系列動(dòng)作后，正式被納入資本市場(chǎng)物業(yè)板塊。整體看，物業(yè)板塊IPO市場(chǎng)熱度進(jìn)一步下降。

圖：2019-2024年物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市及融資情況

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同時(shí)，根據(jù)證監(jiān)會(huì)與三大證券交易所于2024年4月30日分別發(fā)布的系列規(guī)定，A股主板的盈利要求進(jìn)一步提升至“最近三年累計(jì)凈利潤(rùn)不低于2億元，最近一年凈利潤(rùn)不低于1億元”；港股主板雖然對(duì)于盈利方面的要求暫未改變，但對(duì)于關(guān)聯(lián)交易、市場(chǎng)地位、資金用途等方面的詢問(wèn)進(jìn)一步細(xì)化，事實(shí)上也增加了企業(yè)上市的周期與難度，如深業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)歷四次交表卻依然未能實(shí)現(xiàn)上市目標(biāo)?？梢灶A(yù)期，未來(lái)行業(yè)IPO熱度仍將處于低位，地方國(guó)企以及具備業(yè)務(wù)特色、盈利能力強(qiáng)的物業(yè)公司仍有機(jī)會(huì)。

此外，資本市場(chǎng)也出現(xiàn)了物業(yè)公司基于自身戰(zhàn)略選擇，主動(dòng)退出資本市場(chǎng)的現(xiàn)象。2024年9月，華發(fā)股份完成對(duì)華發(fā)物業(yè)服務(wù)的私有化，完成摘牌；2025年3月，融信服務(wù)也完成了私有化流程，退出資本市場(chǎng)。兩家企業(yè)的退市事件反映了物業(yè)管理行業(yè)資本邏輯的深刻轉(zhuǎn)變——從“規(guī)模增速驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)向“現(xiàn)金流與質(zhì)量?jī)?yōu)先”，倒逼企業(yè)強(qiáng)化服務(wù)創(chuàng)新、數(shù)字化運(yùn)營(yíng)及高毛利賽道布局，行業(yè)整合進(jìn)一步加速，資本市場(chǎng)不再是“有進(jìn)無(wú)出”，上市公司將根據(jù)自身戰(zhàn)略及發(fā)展情況選擇合適的路徑。

2、行業(yè)格局：優(yōu)質(zhì)資源整合加速，市場(chǎng)集中度持續(xù)提升

面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)拓展難度不斷增加，越來(lái)越多的上市公司意識(shí)到整合集團(tuán)內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)資源是高效進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展的重要舉措。從2024年以來(lái)的并購(gòu)情況看，約一半案例是集團(tuán)內(nèi)部?jī)?yōu)質(zhì)資源的整合，如綠城服務(wù)收購(gòu)杭州港譽(yù)、東原仁知服務(wù)收購(gòu)上海長(zhǎng)青社康養(yǎng)等。并購(gòu)整合機(jī)會(huì)將更多集中在集團(tuán)內(nèi)部?jī)?yōu)質(zhì)資源整合方面，如經(jīng)發(fā)物業(yè)、泓盈城市服務(wù)已通過(guò)資源整合成功上市，更多地方國(guó)企正在加速整合中。

當(dāng)前，物業(yè)管理行業(yè)正處于深度變革期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加速分化，行業(yè)格局有望重塑。頭部物企憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì)、品牌效應(yīng)及多元化服務(wù)能力，將在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主導(dǎo)地位。2024年，披露管理面積數(shù)據(jù)的上市公司中，管理面積前十的企業(yè)在管面積總額達(dá)52.42億平方米，市場(chǎng)份額約占16.69%，較上一年提升0.51個(gè)百分點(diǎn)。未來(lái)，行業(yè)集中度或?qū)⑦M(jìn)一步提升，頭部企業(yè)有望通過(guò)市場(chǎng)拓展、并購(gòu)整合以及戰(zhàn)略合作等方式持續(xù)獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，擴(kuò)大市場(chǎng)份額。

圖：2022-2024年物業(yè)服務(wù)上市公司管理面積TOP10企業(yè)管理面積總額及市場(chǎng)份額情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：上市公司年報(bào)，中指研究院整理

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中小物企將加快戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，聚焦細(xì)分市場(chǎng)，提升服務(wù)品質(zhì)和運(yùn)營(yíng)效率，通過(guò)差異化競(jìng)爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)突圍。隨著行業(yè)不斷發(fā)展，非住宅細(xì)分賽道逐步精細(xì)化，辦公、軌道交通、文體場(chǎng)館、胡同物業(yè)、工地物業(yè)、城市服務(wù)等細(xì)分領(lǐng)域均已出現(xiàn)代表性上市公司，且以中小企業(yè)為主。如2024年登陸資本市場(chǎng)的泓盈城市服務(wù)和經(jīng)發(fā)物業(yè)均以城市服務(wù)為專業(yè)優(yōu)勢(shì)；珠江股份則以文體場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)為特色業(yè)務(wù)等。中小型企業(yè)更注重自身在特色優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域的深耕，通過(guò)打造差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，構(gòu)筑護(hù)城河，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

3、數(shù)智融合：AI科技前景可期，加深應(yīng)用釋放潛力

隨著科技的日新月異，物業(yè)與科技的深度融合已成為不可逆轉(zhuǎn)的行業(yè)趨勢(shì)?？萍假x能不僅讓物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)降本增效，更在提升用戶體驗(yàn)、優(yōu)化內(nèi)部管理流程方面發(fā)揮了舉足輕重的作用。物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的上市公司，作為行業(yè)的領(lǐng)軍者和中堅(jiān)力量，本應(yīng)成為科技應(yīng)用的先鋒，然而，當(dāng)前這些企業(yè)在智能化投入水平有待提升，科技應(yīng)用上的滲透度仍顯不足。

具體分企業(yè)來(lái)看，盡管頭部物業(yè)公司正加快智能化建設(shè)的步伐，但其在科技化（數(shù)字化）建設(shè)上的投入占營(yíng)業(yè)收入的比重平均僅為1.25%左右（保守測(cè)算），這一比例相對(duì)較低，反映出科技投入與其業(yè)務(wù)規(guī)模和潛力之間的不匹配。與此同時(shí)，中小型物業(yè)公司則面臨著更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，它們不僅資金實(shí)力有限，難以承擔(dān)高額的科技研發(fā)投入，還面臨技術(shù)適配性差、專業(yè)人才匱乏等問(wèn)題，導(dǎo)致其科技化建設(shè)水平與頭部企業(yè)的差距日益擴(kuò)大。

從科技對(duì)物業(yè)場(chǎng)景應(yīng)用的實(shí)際情況來(lái)看，當(dāng)前，行業(yè)頭部企業(yè)已在客戶服務(wù)、設(shè)施運(yùn)維以及空間管理三大關(guān)鍵領(lǐng)域成功推進(jìn)智能化建設(shè)，并取得了顯著的應(yīng)用成效。然而，就整體應(yīng)用深度與廣度而言，智能化技術(shù)的滲透程度仍有較大的提升空間。展望未來(lái)，在人工智能（AI）技術(shù)的深度賦能下，行業(yè)科技化建設(shè)的戰(zhàn)略重心將發(fā)生重要轉(zhuǎn)變，從過(guò)往側(cè)重于“工具創(chuàng)新”逐步過(guò)渡到聚焦“場(chǎng)景落地”。具體而言，將緊密圍繞人、物、空間這三大核心場(chǎng)景要素，深度挖掘智能化技術(shù)在提升服務(wù)品質(zhì)、優(yōu)化運(yùn)營(yíng)效率等方面的潛力，驅(qū)動(dòng)物業(yè)服務(wù)向精細(xì)化、個(gè)性化與智能化的更高層次邁進(jìn)。

圖：科技賦能物業(yè)管理三大應(yīng)用場(chǎng)景

資料來(lái)源：中指研究院整理

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未來(lái)，上市公司除了進(jìn)一步推動(dòng)科技應(yīng)用的落地實(shí)施，還需持續(xù)緊跟科技發(fā)展的最新趨勢(shì)，把握科技前沿動(dòng)向，不斷將新興技術(shù)融入日常管理與服務(wù)場(chǎng)景之中。以DeepSeek為代表的AI大模型，為物業(yè)公司提供了創(chuàng)新業(yè)務(wù)實(shí)踐與管理決策的強(qiáng)大能力支持。如中海物業(yè)推出“海寶AI助手”，通過(guò)多場(chǎng)景嵌入和多流程覆蓋，為一線員工提供了便捷的業(yè)務(wù)指引。中海物業(yè)的員工可以通過(guò)集團(tuán)的門戶網(wǎng)站進(jìn)入這一智能交互界面，隨時(shí)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的問(wèn)題，并立刻獲得相應(yīng)的解決方案，不僅能夠?yàn)閱T工節(jié)省工作時(shí)間，還提升了物業(yè)問(wèn)題解決的效率，改善用戶體驗(yàn)。

4、可持續(xù)發(fā)展：堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，加強(qiáng)ESG建設(shè)

2024年堪稱A股ESG信息披露邁向“標(biāo)準(zhǔn)化”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。這一年，財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)以及國(guó)務(wù)院國(guó)資委等核心監(jiān)管部門密集出臺(tái)了一系列ESG領(lǐng)域相關(guān)政策指引，有力推動(dòng)了ESG信息披露向標(biāo)準(zhǔn)化方向加速邁進(jìn)。2024年4月，滬深北交易所在中國(guó)證監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)下正式發(fā)布了《上市公司可持續(xù)發(fā)展報(bào)告指引》（以下簡(jiǎn)稱《指引》），填補(bǔ)了中國(guó)境內(nèi)可持續(xù)發(fā)展報(bào)告指引的空白，標(biāo)志著中國(guó)上市公司ESG信息披露邁向新階段。11月，基于《指引》的框架，滬深北交易所進(jìn)一步發(fā)布了《上市公司自律監(jiān)管指南——可持續(xù)發(fā)展報(bào)告編制（征求意見(jiàn)稿）》，作為《指引》的“教科書(shū)”，旨在更好地幫助企業(yè)實(shí)施報(bào)告編制。2025年1月17日，滬深北交易所發(fā)布《上市公司可持續(xù)發(fā)展報(bào)告編制指南》，為上市公司編制可持續(xù)發(fā)展報(bào)告提供細(xì)化指導(dǎo)。

ESG所蘊(yùn)含的價(jià)值理念與核心主張，已成為企業(yè)有效管理各類風(fēng)險(xiǎn)的重要工具，助力企業(yè)在復(fù)雜多變的環(huán)境中穩(wěn)健前行，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。展望未來(lái)，物業(yè)上市公司可以從以下幾個(gè)方面持續(xù)加強(qiáng)ESG建設(shè)。

第一，政策驅(qū)動(dòng)下ESG披露框架或?qū)⑦M(jìn)一步調(diào)整，上市公司注重信息披露“雙重重要性”原則。財(cái)政部《企業(yè)可持續(xù)披露準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則（征求意見(jiàn)稿）》、三大交易所《上市公司自律監(jiān)管指引——可持續(xù)發(fā)展報(bào)告》及香港會(huì)計(jì)師公會(huì)《香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則S1號(hào)——可持續(xù)相關(guān)財(cái)務(wù)信息披露一般要求（HKFRS S1）》和《香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則S2號(hào)——?dú)夂蛳嚓P(guān)披露（HKFRS S2）》征求意見(jiàn)稿的出臺(tái)，表明我國(guó)明確采納雙重重要性原則，即財(cái)務(wù)重要性和影響重要性。

第二，企業(yè)需精準(zhǔn)把握核心ESG議題，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控體系，并深化對(duì)員工的關(guān)懷機(jī)制。在制定ESG戰(zhàn)略時(shí)，企業(yè)應(yīng)兼顧自身業(yè)務(wù)特性與利益相關(guān)方的多元化期望，運(yùn)用科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖h題實(shí)質(zhì)性評(píng)估矩陣，對(duì)ESG相關(guān)議題進(jìn)行系統(tǒng)性評(píng)估。畢竟，重要性議題在某種程度上構(gòu)成了企業(yè)ESG報(bào)告披露的基石與邏輯起點(diǎn)。具體到物業(yè)公司，其識(shí)別關(guān)鍵議題的流程通常涵蓋議題全面識(shí)別、初步篩選評(píng)估、深度議題分析以及最終審核確認(rèn)四大核心步驟。

第三，科學(xué)搭建ESG管治架構(gòu)，關(guān)鍵在于“量企裁衣”，避免盲目“亦步亦趨”。當(dāng)前，盡管多數(shù)企業(yè)在其ESG報(bào)告中宣稱采用了某種標(biāo)準(zhǔn)化的ESG管治架構(gòu)，但這種披露往往流于形式，更多是為了迎合監(jiān)管需求，缺乏實(shí)質(zhì)性的執(zhí)行與深化。企業(yè)在將ESG理念真正內(nèi)化于公司戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)布局及日常運(yùn)營(yíng)實(shí)踐中仍顯力不從心，內(nèi)部對(duì)ESG的深層價(jià)值與戰(zhàn)略意義尚未形成統(tǒng)一認(rèn)知，也未能深刻把握ESG與業(yè)務(wù)發(fā)展之間的內(nèi)在協(xié)同效應(yīng)。

第四，踐行使命擔(dān)當(dāng)，積極履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任，是新時(shí)代企業(yè)發(fā)展的應(yīng)有之義。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已突破傳統(tǒng)物業(yè)管理邊界，主動(dòng)投身社區(qū)公益與鄉(xiāng)村振興的廣闊舞臺(tái)。作為社區(qū)生活的堅(jiān)實(shí)守護(hù)者，他們深刻認(rèn)識(shí)到鄉(xiāng)村振興對(duì)于國(guó)家繁榮昌盛及居民生活品質(zhì)提升的關(guān)鍵作用，充分發(fā)揮自身資源與優(yōu)勢(shì)，精心策劃并實(shí)施了一系列成效顯著的公益行動(dòng)。

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?物業(yè)服務(wù)上市公司研究系列

2024中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司TOP10研究報(bào)告

https://u.fang.com/ypmccn/

2023中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司TOP10研究報(bào)告

https://u.fang.com/ypmccl/

2022中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司TOP10研究報(bào)告

https://u.fang.com/ypmccm/

4.25政治局會(huì)議：持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)

https://u.fang.com/ypms6g/

最新！地方落地三類樓市新舉措

https://u.fang.com/ypplh4/

政策盤點(diǎn)丨四類舉措推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)

https://u.fang.com/ypplgu/

中辦、國(guó)辦發(fā)文，適時(shí)降低住房公積金貸款利率

https://u.fang.com/ypplgp/

兩部門聯(lián)合發(fā)文，明確專項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備的多項(xiàng)細(xì)則

https://u.fang.com/yqew9v/

落實(shí)兩會(huì)精神，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的重要舉措！

https://u.fang.com/yqieqs/

?企業(yè)研究

2025年1-4月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排行榜

https://u.fang.com/ypms78/

2025年1-4月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜

https://u.fang.com/ypms77/

2025中國(guó)房地產(chǎn)代建企業(yè)實(shí)力排行榜

https://u.fang.com/ypms74/

?房地產(chǎn)市場(chǎng)

2025年一季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與趨勢(shì)展望

https://u.fang.com/ypplh7/

重磅！新版住宅項(xiàng)目規(guī)范發(fā)布，不僅3米層高修訂

https://u.fang.com/ypqgoi/

2025年開(kāi)年多地樓市保持平穩(wěn)

https://u.fang.com/yqvajg/

開(kāi)年土拍升溫背后：優(yōu)質(zhì)地塊加量與專項(xiàng)債收地提速

https://u.fang.com/yqvajd/

?指數(shù)研究

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告（2025年4月）

https://u.fang.com/ypms6t/

2025年一季度中國(guó)寫字樓租金指數(shù)研究報(bào)告

https://u.fang.com/ypms6c/

2025年一季度中國(guó)百城地價(jià)指數(shù)報(bào)告

https://u.fang.com/ypms69/

中指研究院官網(wǎng)·中指云平臺(tái)

www.cih-index.com

為行業(yè)提供：

●4萬(wàn)+房地產(chǎn)報(bào)告每日更新，涵蓋住宅市場(chǎng)、房企研究、土地市場(chǎng)、物業(yè)研究、政策解讀、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域；

●2300個(gè)城市地產(chǎn)數(shù)據(jù)、225萬(wàn)宗土地的推出成交信息、40萬(wàn)個(gè)住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)棟商用物業(yè)的交易數(shù)據(jù)；

●中國(guó)城市投資吸引力排名，百城房?jī)r(jià)，查城市、查房企、查地產(chǎn)數(shù)據(jù)、查房地產(chǎn)政策；

●京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、長(zhǎng)江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣快訊。