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占地面積：約4.33萬㎡建筑面積：約31萬㎡容 積 率 ：約5.0綠 化 率 ：約40%樓棟：10 棟 32-47 層總戶數：2092 戶（本期推售1棟約248套）開 發 商 ：中建壹品&湖北文旅梯 戶 比 ：超高層3梯6戶，高層2梯6戶/2梯5戶推售產品：建面約81㎡-126㎡3-4房車 位 數：約2155個車位比：約1:1得房率：90-98%物業公司：中建壹品物業裝修標準：帶裝修交付交付時間：預計2027年底項目地址：深圳市龍華民治華南路與民樂路交匯處西北側

01.產品分析

中建鵬宸云筑位于深圳龍華區民治梅林關區域，是由雙國企——中建壹品&湖北文旅強強聯合開發。

根據公開信息，該地塊編號為龍華A808-0025號，于去年2月29日以51.79億元被拍下，成交樓面價23914元/㎡，溢價率0.19%，目前施工進度較快，已出地面1/3。

項目占地面積46763.51㎡，建筑面積216570㎡，容積率5.0，建筑高度限高150米，總規劃戶數2092戶，全部為商品房，無公租房、無保障房、無人才房，居住圈層純粹。

根據設計圖顯示，項目分為東、西兩區開發，共10棟高層塔樓圍合組成。其中東區包含1046戶住宅，規劃1065個車位。1、2棟為47層高樓，每層3梯6戶；3、5棟為32層高樓，每層2梯6戶；6棟為32層高樓，每層2梯5戶；4棟為2層商業樓。

西區也規劃1046戶住宅，但車位更充裕，共1090個。7、12棟為47層高樓，每層3梯6戶；8棟為32層高樓，每層2梯5戶；10、11棟為32層高樓，每層2梯6戶；9棟為12班幼兒園教學樓。

項目整體布局采用點陣式，綠化率達40%，戶戶朝南向，享民治水庫的景觀。并融合嶺南建筑美學，精心打造嶺南東方詩意園林，同時配備闊景雙陽臺設計，無論低區、中區還是高區，都能欣賞到不同的自然景觀，居住體驗感拉滿。

園林采用的是剛需盤少有的中式園林風格，典雅精致，東方美學更顯高級感，可謂是剛需的價格豪宅的居住品質。

戶型圖如下：

鵬宸云筑是中建3局全資子公司“中建壹品投資發展有限公司”跟“湖北文旅園區建設發展集團有限公司”聯合開發，兩者均為國有企業背景，也是其在深圳打造的第1個樓盤。

該地塊是在2024年2月29日掛出的A808-005土拍地塊，建筑面積216570㎡，競得價格是51.79億元，樓面價23914元/㎡，是龍華近10年來最大的純商品房土拍地塊，總共1996套，全部規劃商品房，沒有任何回遷房、安居房、共有產權房、公租房等，圈層極為純粹，也是龍華在新規政策發布后建設的第二個樓盤，擁有超高使用率！

02.地段配套分析

區位地段上，項目所在的梅林關板塊，不僅是龍華七大重點片區之一，還匯聚了龍華的高端住宅區，但由于發展比較早，當前的城市面貌略顯陳舊，城中村與工業區相互交錯。

盡管如此，這里作為四大超級微型城市之一，擁有著非常稀缺的百萬級凈地，必然會成為發展重地。

從板塊規劃來看，梅林關被納入了北站樞紐城市功能節點，處于深港科技新中軸之上，未來梅林關片區從交通咽喉地區跨越式進化為“大灣區數字經濟核心引領區、數字科創先鋒示范區”，在立體便捷交通樞紐升級、融匯復合城市公共功能的同時，實現產業活力與自然活力共生，打造創新中軸上的未來新活力中心。

根據2024年4月發布的《梅林關片區城市設計整合方案》顯示，在1.10平方公里的國際咨詢區域內，計劃以新型產業與居住為核心，依托交通樞紐與立體空中平臺，打造健康多元的產業與城市融合區，總開發量約206萬平米，提供83萬平米產業空間。

梅林關片區城市設計國際咨詢——城市設計范圍示意圖

另外，深圳市城市規劃委員會于今年10月批準了《龍華區民治街道華南物流園土地整備規劃》。華南物流園將轉型升級，由單一的物流倉儲用地轉變為集數字經濟、高端商業及居住于一體的綜合用地，預計開發總量超180萬平米，打造灣區數智產業高地。

華南物流園一期轉型升級效果圖

目前，世界500強企業?？怂箍狄讶腭v華南數字谷，并攜手超過35家行業領軍企業，共同塑造了灣區數智產業的密集集群，數字產業占比高達95%。人才、資金、信息、技術等資源在此匯聚交融，為區域的快速發展注入了強勁動力。

華南數字谷效果圖

總的來說，深港科技創新中軸串聯起了五大產業總部基地，構成了深圳的發展中軸。

在這條中軸上，華南數字超級總部基地、星河world總部基地、坂雪崗科技城、北站產融結合示范區以及梅彩新一代信息科技等地標性區域緊密相連，共同構成了深圳中軸上含金量頗高的價值鏈條，值得關注和期待。

下面我們來看看項目周邊配套情況。

交通上，項目地鐵出行非常便利，距離地鐵 10 號線南坑站約500 米，周邊還有 5 號線民治站、4 號線白石龍站以及規劃中的 22 號線等多條地鐵線環繞，距離福田（2站）很近，可通達福田口岸（8站）、福田中心（4站）、五和樞紐（1站）、華為（5站）等產業重地。

此外，周邊有珠三角環線高速、五和大道、民樂路等主干道，駕車出行方便。去往市民中心走五和大道轉梅觀大概18分鐘左右、去往科技園走南坪快速大概25分鐘即達，但上下班高峰期會有一些擁堵。約 2.5 公里還有深圳最大北站樞紐，高鐵出行可通往全國。

商業上，小區樓下自帶3500平的社區商業，周邊商業綜合體齊全。

500 米范圍內有 8 號倉奧特萊斯，1.5 公里范圍內還有龍華印象匯、星河 cococity、天虹商場等商業綜合體，可滿足居民日常的購物、娛樂、餐飲等需求。項目臨近星河 world?cocopark、紅山 6979、深業上城、福田 cocopark 等大型商業中心，商業氛圍濃厚。

教育上，項目自帶1所12班制幼兒園，北側規劃有一所廣東省一級學校建設標準的九年一貫制72班學校（在建設中，暫未命名）。根據龍華教育局2024年最新的學區劃分，小初學區都是劃分在華南實驗學校。

華南實驗學校：該校是1所九年一貫制公辦學校，現有53個教學班，開辦于2018年9月，在片區學校排名中屬于第三梯隊。

文體休閑上，項目周邊文體休閑配套十分豐富，涵蓋深圳市文化館新館（在建）、深圳美術館新館與深圳市圖書館北館；近享簡上體育館，深圳書城（龍華城）、演藝館、藝術展覽館、超核綠芯數字探索館等市級文體項目，打造10分鐘文體服務圈。

深圳市文化館新館效果圖

醫療配套上，項目集萃深圳市新華醫院(在建中)、龍華人民醫院、深圳市第二兒童醫院(在建中)、龍華區第二人民醫院等市屬公立三甲醫院高標準醫療服務體系。

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