最近深圳舊改動(dòng)作頻頻，給人一種要清倉(cāng)的錯(cuò)覺。

就像水果店倉(cāng)庫(kù)里的水果，成熟的趕緊上架賣掉，腐爛的丟掉，半生不熟的也給它們打上日期標(biāo)簽。

深圳對(duì)舊改項(xiàng)目的做法也類似，半個(gè)月內(nèi)4個(gè)項(xiàng)目加速推進(jìn)、盤活，3個(gè)項(xiàng)目宣告失效、13個(gè)項(xiàng)目延期，還有105個(gè)項(xiàng)目設(shè)定計(jì)劃有效期，加快處理已立項(xiàng)的項(xiàng)目。

這些舊改中，大部分是城市更新項(xiàng)目，只有2個(gè)是政府主導(dǎo)推進(jìn)的城中村改造項(xiàng)目。

一起來看看。

加速推進(jìn)、換路子盤活！

這4個(gè)拆除重建項(xiàng)目有新進(jìn)展！

都說深圳舊改很慢，業(yè)內(nèi)曾經(jīng)調(diào)侃“十年八載兩茫茫，卻道人間舊改是滄桑”，但一看到這兩個(gè)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)，又會(huì)驚嘆“這么快？！”

◎南山，愛榕園片區(qū)城市更新項(xiàng)目

5月12日，愛榕園片區(qū)城市更新單元規(guī)劃（草案）公示。

公示信息顯示，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃容積約24.8萬㎡，含住宅約23萬㎡，移交政府的保障性住房用地規(guī)劃容積約4.38萬㎡。

值得一提的是，這個(gè)項(xiàng)目從立項(xiàng)到規(guī)劃草案公示僅用了半年時(shí)間。

2024年11月末，招商街道 南山愛榕園片區(qū)被納入《2024年深圳市前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)城市更新單元計(jì)劃第一批計(jì)劃》，據(jù)了解，這是深圳首個(gè)由棚改轉(zhuǎn)為城市更新模式的小區(qū)，2020年曾被納入棚戶區(qū)改造計(jì)劃中。

根據(jù)前期服務(wù)單位公開招標(biāo)項(xiàng)目（二次）交易結(jié)果公示，項(xiàng)目前期服務(wù)商為招商房地產(chǎn)。

根據(jù)招商街道2025年工作計(jì)劃，今年要加快該項(xiàng)目專規(guī)審批進(jìn)度，力爭(zhēng)明年上半年完成拆遷工作，率先探索房票制度落地招商。

從這個(gè)表述來看，愛榕園片區(qū)很可能成為深圳首個(gè)實(shí)行房票制度的項(xiàng)目。

◎羅湖，螺嶺片區(qū)改造項(xiàng)目

這是深圳推進(jìn)最早、進(jìn)度最快的城中村改造項(xiàng)目，4月30日項(xiàng)目單元規(guī)劃(草案)進(jìn)行公示。

根據(jù)規(guī)劃草案，螺嶺片區(qū)改造項(xiàng)目用地面積12.06公頃，規(guī)劃容積約47萬㎡，其中，住宅約38.2萬㎡；商業(yè)、辦公及旅館業(yè)建筑合計(jì)約7.6萬㎡，還包括公共配套設(shè)施約1.5萬㎡等。

▲螺嶺片區(qū)改造項(xiàng)目現(xiàn)狀 | 攝于2025年4月

螺嶺片區(qū)改造項(xiàng)目于2024年5月底啟動(dòng)意愿征集，10月天健中標(biāo)前期服務(wù)上，今年1月，天健中標(biāo)項(xiàng)目合作方，4月， 拆遷補(bǔ)償方案（征求意見稿）公布。

@深圳買房計(jì)劃 在項(xiàng)目指揮部現(xiàn)場(chǎng)看到，螺嶺片區(qū)改造項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償方案只有兩種：產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償，并無網(wǎng)傳“房票”選項(xiàng)。

▲螺嶺片區(qū)改造項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償方案（征求意見稿）主要條款

有自稱是螺嶺片區(qū)業(yè)主的網(wǎng)友留言說，只要能趕緊改，就算是發(fā)房票他也能接受。

除了這兩個(gè)進(jìn)度較快的項(xiàng)目外，還有兩個(gè)舊改項(xiàng)目，由于已經(jīng)歷時(shí)多年，當(dāng)市場(chǎng)默認(rèn)它們可能已經(jīng)不了了之的時(shí)候，它們又“活”了。

◎龍華，龍華商業(yè)中心城市更新單元中片區(qū)項(xiàng)目

總體量約162萬㎡的龍華商業(yè)中心舊改分為5個(gè)片區(qū)、由5家開發(fā)商進(jìn)行建設(shè)開發(fā)，從開發(fā)體量來看，中片區(qū)最大。

目前，南二片區(qū) 鴻榮源尚云已是尾盤狀態(tài)，南一片區(qū)金地宸峯府建設(shè)進(jìn)度緩慢、北片區(qū)幸福城臻園預(yù)計(jì)今年入市，東片區(qū)范圍內(nèi)目前在建地鐵25號(hào)線一期。

▲龍華商業(yè)中心舊改各片區(qū)實(shí)施主體示意圖

4月實(shí)探時(shí)發(fā)現(xiàn)，由中洲主導(dǎo)的中片區(qū)也已經(jīng)開始了土地平整。

5月9日，龍華城市更新和土地整備局發(fā)布公示信息，擬確認(rèn)中洲為龍華商業(yè)中心城市更新單元中片區(qū)項(xiàng)目實(shí)施主體，項(xiàng)目拆除用地面積約16.3萬㎡，開發(fā)建設(shè)用地面積約9.2萬㎡。

◎龍崗，南門墩片區(qū)城中村改造項(xiàng)目

立項(xiàng)17年、拆平超過3年的南門墩項(xiàng)目，將成為繼恒大白石崗舊改后，第2個(gè)由城市更新轉(zhuǎn)為城中村改造模式的項(xiàng)目。

5月12日，深圳公共資源交易中心發(fā)布龍崗區(qū)布吉街道南門墩城中村改造項(xiàng)目意愿征集階段服務(wù)項(xiàng)目（A）招標(biāo)公告。

南門墩項(xiàng)目原實(shí)施主體為佳兆業(yè)，2021年，項(xiàng)目一期動(dòng)工，隨后房企出險(xiǎn)，被拆平的項(xiàng)目陷入停滯，村民苦等回遷無果。

▲項(xiàng)目圍擋內(nèi)野草長(zhǎng)得老高

今年4月，南門墩城中村改造項(xiàng)目發(fā)布擬招標(biāo)信息，意味著該項(xiàng)目以新模式進(jìn)行盤活。

據(jù)網(wǎng)友爆料，在南門墩項(xiàng)目此次啟動(dòng)意愿征集服務(wù)招標(biāo)之前，天健已經(jīng)進(jìn)駐開展相關(guān)前期工作，擬重新制定賠償方案、重新簽約。

但對(duì)于新的賠償方案，部分業(yè)主明確表示不滿意。

3個(gè)舊改宣告失效，涉拆約11.4萬㎡

13個(gè)項(xiàng)目延期

有舊改加速推進(jìn)，也有項(xiàng)目被清理。

約半個(gè)月時(shí)間，福田振華大院更新單元、寶安西鄉(xiāng)牛灣舊村改造項(xiàng)目和大鵬新區(qū)的三溪南片區(qū)城市更新單元相繼宣告失效，涉拆面積約11.4萬㎡。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前深圳已有40個(gè)項(xiàng)目被清退出舊改計(jì)劃，其中，在2019年實(shí)行城市更新單元計(jì)劃有效期管理后，被清退的項(xiàng)目達(dá)27個(gè)。

根據(jù)規(guī)定， 失效項(xiàng)目，3年內(nèi)不能再納入城市更新計(jì)劃，所有的前期工作打水漂。

一般而言，立項(xiàng)的城市更新項(xiàng)目有效期為兩年，兩年內(nèi) 規(guī)劃未獲批復(fù) 的，計(jì)劃失效，但有一次“續(xù)命”機(jī)會(huì)，可申 請(qǐng)延期一年。

近期公告延期的項(xiàng)目就有13個(gè)，分別位于寶安和福田，當(dāng)中包括香蜜湖度假村項(xiàng)目，擬延期1年至2026年5月3日，并征詢公眾意見。

▲香蜜湖度假村城市更新單元擬延期一年公示信息

▲寶安12個(gè)舊改項(xiàng)目公告延期

舊改新政后

105個(gè)項(xiàng)目被設(shè)定計(jì)劃有效期

除了清理和“續(xù)命”外，還有項(xiàng)目被套上保質(zhì)期。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年4月9日《關(guān)于規(guī)范城市更新實(shí)施工作的若干意見》 正式實(shí)施，目前已有7個(gè) 區(qū)根據(jù)政策相關(guān)規(guī)定，針對(duì) 計(jì)劃公告未明確有效期且單元規(guī)劃未經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，發(fā)布統(tǒng)一設(shè)定計(jì)劃有效期的公告。

其中，南山有11個(gè)項(xiàng)目設(shè)定有效期、福田1個(gè)、羅湖7個(gè)、寶安30個(gè)、龍崗27個(gè)、龍華18個(gè)、鹽田7個(gè)、大鵬4個(gè)。

南山

福田

羅湖

寶安

龍崗

龍華

鹽田

大鵬

這批項(xiàng)目只是其中一部分，據(jù)合一城市更新研究院觀察統(tǒng)計(jì)，符合“已計(jì)劃立項(xiàng)未規(guī)劃批復(fù)且未規(guī)定計(jì)劃有效期”條件的拆除重建類城市更新單元約143個(gè)。

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