房地產(chǎn)企業(yè)傳來(lái)重磅好消息。

5月11日，*st金科發(fā)布公告顯示，重慶金科重整計(jì)劃草案獲得普通債權(quán)組投票通過(guò)。至此，金科及重慶金科的重整計(jì)劃草案獲得多數(shù)債權(quán)人投贊成票。

5月10日及5月11日重慶五中院裁定批準(zhǔn)金科及重慶金科的重整計(jì)劃。這意味著金科及子公司重慶金科的破產(chǎn)重整取得重要進(jìn)展，下一步將進(jìn)入執(zhí)行環(huán)節(jié)。

金科方面提供的信息顯示，金科及重慶金科重整涉及債務(wù)規(guī)模高達(dá)1470億元，債權(quán)人數(shù)量超過(guò)8400家，這也是房地產(chǎn)行業(yè)迄今為止最大的重整案。

預(yù)計(jì)化解債務(wù)1470億元

根據(jù)公告，5月10日及11日，金科股份及全資子公司重慶金科分別收到重慶市第五中級(jí)人民法院送達(dá)的《民事裁定書(shū)》。

重慶五中院裁定批準(zhǔn)《金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司重整計(jì)劃》《重慶金科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司重整計(jì)劃》，并終止公司及重慶金科重整程序。重慶五中院裁定批準(zhǔn)公司及重慶金科的重整計(jì)劃后，公司及重慶金科將進(jìn)入重整計(jì)劃執(zhí)行階段。

從2023年5月首次在內(nèi)部董事會(huì)提出主動(dòng)向法院申請(qǐng)重整及預(yù)重組的設(shè)想，到如今獲批正式進(jìn)入重整執(zhí)行環(huán)節(jié)，金科股份用了兩年時(shí)間。

2024年2月，金科股份正式向法院申請(qǐng)重整。兩個(gè)月后，重慶市第五中級(jí)人民法院裁定受理了重整申請(qǐng)。此后，包括中金資本、長(zhǎng)城國(guó)富置業(yè)、深圳招商平安資管等12家意向重整投資人提交報(bào)名材料。

在2024年11月的重整投資人評(píng)審委員會(huì)上，上海品器管理咨詢有限公司與北京天嬌綠苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合體被選為金科股份及重慶金科的投資人。

此后，金科股份又引入中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)、四川發(fā)展證券基金等產(chǎn)業(yè)投資人，同時(shí)完成了與20余家財(cái)務(wù)投資人的滿額簽約，重整投資人以26.28億元認(rèn)購(gòu)公司資本公積轉(zhuǎn)增的30億股。

而在投資款之外，上述聯(lián)合體承諾額外提供不少于7.5億元的借款，用于補(bǔ)充金科股份的流動(dòng)資金和新項(xiàng)目投入。

值得一提的是，今年2月，《重慶金科重整計(jì)劃（草案）》雖然獲得了第二次債權(quán)人會(huì)議有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保組、職工債權(quán)組、稅款債權(quán)組表決通過(guò)，但普通債權(quán)組暫未通過(guò)。

究其原因，金科股份表示，主要是由于普通債權(quán)組為金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人，部分債權(quán)人正在履行內(nèi)部程序，待履行完內(nèi)部決策程序后方可投票表決，因此將表決時(shí)間延長(zhǎng)至2025年5月10日。

此次重整，金科股份及重慶金科重整涉及的債務(wù)規(guī)模達(dá)1470億元，債權(quán)人數(shù)量超8400家，這不僅是A股房地產(chǎn)行業(yè)迄今為止最大的重整案，也是重慶市有史以來(lái)最大的重整案。

根據(jù)此前金科股份公布的重整方案，在債務(wù)清償方面，金科股份力求最大限度維護(hù)各方債權(quán)人合法權(quán)益，其中，職工債權(quán)和稅款債權(quán)將依法得到優(yōu)先全額清償；有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)將通過(guò)公開(kāi)處置變現(xiàn)或以物抵債等方式受償；對(duì)于普通債權(quán)，則采用“現(xiàn)金清償+以股抵債+信托受益權(quán)份額抵償”等多元化、組合式的清償策略，小額債權(quán)有望獲得較高比例的現(xiàn)金清償，而大額普通債權(quán)則通過(guò)設(shè)立服務(wù)信托和債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的方式予以清償。

《金科股份重整計(jì)劃》顯示，在重整狀態(tài)下，按照重整計(jì)劃確定的債權(quán)清償方案，破產(chǎn)費(fèi)用及共益?zhèn)鶆?wù)獲得全額清償；有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)將在擔(dān)保物價(jià)值范圍內(nèi)優(yōu)先受償，職工債權(quán)、稅款債權(quán)和5萬(wàn)元以下的普通債權(quán)獲得100%清償，債權(quán)金額為100萬(wàn)元的普通債權(quán)首次分配綜合清償率預(yù)計(jì)為22.36%。百萬(wàn)債權(quán)的清償率相當(dāng)于2折。

《重慶金科重整計(jì)劃》顯示，在重整狀態(tài)下，按照重整計(jì)劃確定的債權(quán)清償方案，破產(chǎn)費(fèi)用及共益?zhèn)鶆?wù)獲得全額清償；有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)將在擔(dān)保物價(jià)值范圍內(nèi)優(yōu)先受償，職工債權(quán)、稅款債權(quán)和5萬(wàn)元以下的普通債權(quán)獲得100%清償，債權(quán)金額為100萬(wàn)元的普通債權(quán)首次分配綜合清償率預(yù)計(jì)為11.64%。百萬(wàn)債權(quán)的清償率相當(dāng)于1折。

產(chǎn)業(yè)投資人將成為控股股東

金科股份通過(guò)本次重整，成功引入的戰(zhàn)略投資者——上海品器聯(lián)合體、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)、四川發(fā)展證券基金，將作為產(chǎn)業(yè)投資人參與金科股份的重整，形成了“優(yōu)質(zhì)資本+央企AMC+地方國(guó)企”強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的產(chǎn)業(yè)投資人組合。

根據(jù)重整方案，金科將對(duì)現(xiàn)有業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行整合與優(yōu)化，剝離非核心或低效資產(chǎn)，輕裝上陣。重整后的金科股份將設(shè)置“投資管理、開(kāi)發(fā)服務(wù)、運(yùn)營(yíng)管理、特殊資產(chǎn)”四大業(yè)務(wù)板塊，并轉(zhuǎn)型為聚焦強(qiáng)盈利能力和高投資回報(bào)的不動(dòng)產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)商。

不過(guò)，擺在金科重生之路上的挑戰(zhàn)依然嚴(yán)峻。2024年財(cái)報(bào)顯示，其營(yíng)收同比下滑56.43%，凈虧損達(dá)319.69億元。這些數(shù)據(jù)暴露出企業(yè)在經(jīng)營(yíng)層面所面臨的壓力。

對(duì)于經(jīng)營(yíng)虧損的主要原因，金科股份在年報(bào)中稱，經(jīng)營(yíng)質(zhì)效大幅下滑：公司整體項(xiàng)目銷(xiāo)售下滑，2024年達(dá)到交付條件的項(xiàng)目較2023年同期大幅減少，結(jié)轉(zhuǎn)收入下降至276億元，結(jié)轉(zhuǎn)毛利潤(rùn)較2023年同期減少48億元；受各類(lèi)因素的影響，2024年公司經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的出租率、租金水平及客流量均出現(xiàn)一定程度的下降，導(dǎo)致以公允價(jià)值計(jì)量的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)價(jià)值也較2023年減少約12億元。除此之外，還受存貨跌價(jià)準(zhǔn)備增加等影響。

2025年金科股份的虧損也在繼續(xù)。4月29日的2025年一季報(bào)顯示，今年一季度公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為7.53億元，同比下滑89.97%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損16.17億元，同比下滑39.27%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-3.34億元，同比增長(zhǎng)64.12%。

根據(jù)目前重整計(jì)劃，金科股份現(xiàn)有總股本為5,339,715,816股，按每10股轉(zhuǎn)增10股的比例實(shí)施資本公積轉(zhuǎn)增，股轉(zhuǎn)增股票不向原股東進(jìn)行分配，全部由管理人按照重整計(jì)劃的規(guī)定進(jìn)行分配和處置，其中3,000,000,000股用于引入重整投資人，剩余2,294,365,816股分配給金科股份債權(quán)人用于清償債權(quán)，根據(jù)上述計(jì)劃，金科股份在重整計(jì)劃執(zhí)行完成后，第一大股東可能會(huì)發(fā)生變化，產(chǎn)業(yè)投資人將成為新金科的控股股東，金科股份將依法產(chǎn)生新一屆董事會(huì)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，重整計(jì)劃的批準(zhǔn)只是第一步，后續(xù)執(zhí)行過(guò)程中，仍面臨多重考驗(yàn)。特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)銷(xiāo)售尚未明顯回暖的背景下，如何實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和盈利修復(fù)，將是決定重整最終成敗的關(guān)鍵。