住建部多次強調，“有力有序推進現房銷售”是房地產新模式的關鍵一環。近期業內頻頻傳出重磅信號：全國或將以“新老劃斷”方式全面推廣商品房現房銷售制度，西安無疑也在其中。

這意味著，延續近30年的商品房預售制，或將在西安迎來根本性變革。

為什么西安更難？

現房銷售對房企最大的沖擊是資金鏈。據中指研究院數據，超過30%的開發資金來自預售款。而西安的房企結構中，中小開發商占比更高，融資能力普遍偏弱，一旦失去預售收入支撐，項目極易陷入停擺。

土地端壓力也不容忽視。根據2023年西安市財政數據，土地出讓金收入依然占地方財政四分之一以上。若現房銷售大面積推行，土地市場將面臨回款周期延長、地方財政緊張的雙重考驗。

為何仍要推？

一是為去庫存騰空間。

2024年初，西安二手房掛牌量一度突破22萬套，創歷史新高，新房庫存也處于高位。現房銷售將導致新房延后入市，有助于市場消化現有庫存，緩解供需錯配。

二是降低金融和交付風險。

“保交樓”仍是西安樓市主旋律。現房銷售可有效解決爛尾隱患，增強購房者信心。尤其在西咸、浐灞、航天等外拓區域，維權頻發，現房制有望成為“止爭止亂”的有效工具。

三是提高市場透明度。

現房可視可驗，規避“樣板間陷阱”“貨不對板”等問題，在當前信心不足的市場環境中，是重建信任的關鍵一步。

怎么落地？

政策“三件套”已初現端倪：

1.專項開發貸：已有西安國資平臺試點引導銀行向核心項目投放中長期貸款；

2.土地出讓金分期：2024年西安部分地塊開始允許分期支付，減輕房企拿地壓力；

3.現房銷售激勵：高新區、經開區探索對現房項目實施審批提速、稅費減免等政策。

過渡期多長？

行業普遍預判：2025年是探索試點階段，西安將在主城區優質地塊試行現售制。2026年至2028年間，西安主城區與外圍新城將逐步實現現房銷售主導。參考成都、重慶等城市經驗，現房銷售占比從10%提升至50%約需2~3年。

結語：

對于西安來說，現房銷售不是“選修課”，而是市場必須答的必修題。

方向已定，政策已動，現房化是拯救西安樓市信心、化解庫存風險的破局之路。

西安樓市止跌的關鍵，不在新政有多少條，而在于讓購房者看到“房能交、能住、能信”。而這，恰恰是現房銷售最直接的回答。