代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

近日，一張昔日網(wǎng)紅盤(pán)最新二手房成交明細(xì)在網(wǎng)上傳開(kāi)。

“老網(wǎng)紅”萬(wàn)科東薈城在三月末成交一套建面約71㎡兩房一廳的二手房，成交總價(jià)132萬(wàn)元，折合單價(jià)約1.86萬(wàn)元/㎡。

據(jù)貝殼上成交記錄顯示，該小區(qū)的最高歷史成交均價(jià)近5萬(wàn)元/㎡，但雖然今天成交的戶型和組團(tuán)和當(dāng)年未必相同，價(jià)格拉差之大自然令人咋舌。

擴(kuò)大范圍來(lái)看，在過(guò)去的四月廣州二手房成交表現(xiàn)如何？這當(dāng)中透露了什么信號(hào)值得我們關(guān)注？

01

以價(jià)換量

議價(jià)空間持續(xù)走高

日前，克而瑞依次對(duì)廣州五一、四月新房市場(chǎng)進(jìn)行了回顧總結(jié)，點(diǎn)此回顧：

克而瑞監(jiān)測(cè)到，受惡劣天氣的影響，廣州四月新房熱度短暫下滑，二手房同樣如此。

四月廣州二手房成交9841套，環(huán)比減少16%，同比增長(zhǎng)8%，成交均價(jià)26832元/㎡，同比下降8%，環(huán)比微降1%，已連降三個(gè)月。

也反映出了，當(dāng)下廣州二手房市場(chǎng)仍處在“以價(jià)換量”通道。

從各區(qū)二手房成交均價(jià)變化情況上看，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，4月越秀區(qū)二手房成交均價(jià)43880元/㎡，同比降幅為14%，降幅為全市最高，其次是荔灣區(qū)，同比降幅達(dá)11%，成交均價(jià)31205元/㎡，南沙、天河、從化、三區(qū)二手房成交均價(jià)同比變化幅度相等，均為9%。

掛牌參考價(jià)，同樣作為分析二手房市場(chǎng)的一個(gè)重要指標(biāo)。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年4月全市二手房掛牌參考價(jià)30800元/㎡，同比下降6%，從月度走勢(shì)可見(jiàn)，該掛牌參考價(jià)位列近一年來(lái)次新低，僅高于今年二月份。

其中越秀區(qū)與荔灣區(qū)掛牌參考價(jià)分別為52445元/㎡、35951元/㎡，同比降幅相等，均為9%，為11區(qū)最高。

與此同時(shí)，克而瑞發(fā)現(xiàn)，買(mǎi)方占據(jù)主導(dǎo)地位的廣州二手房市場(chǎng)，平均議價(jià)空間在不斷走高。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，四月廣州二手房平均議價(jià)空間13%，盡管已連續(xù)兩月“按兵不動(dòng)”，但仍較2月環(huán)比增長(zhǎng)3%，同比增長(zhǎng)2%。

具體到各區(qū)的平均議價(jià)空間看，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，4月各區(qū)二手房平均議價(jià)空間同比去年均有不同幅度的上漲。

其中越秀、荔灣兩區(qū)議價(jià)空間同樣高居全市前列。

究竟是什么原因，使得作為廣州老城區(qū)的越秀、荔灣兩區(qū)4月二手房平均議價(jià)空間高居全市前列？

02

老破小占比高

產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力削弱

接下來(lái)，克而瑞將以四月兩區(qū)二手房成交結(jié)構(gòu)出發(fā)，進(jìn)一步分析兩區(qū)二手房平均議價(jià)高居全市前列的原因。

克而瑞監(jiān)測(cè)到，四月兩區(qū)二手房累計(jì)成交1645套，占住宅總量成交占比81%，為近一年最高。

二手房成交占比的持續(xù)攀高，進(jìn)一步加劇了賣(mài)家間的競(jìng)爭(zhēng)，于是通過(guò)不斷降價(jià)來(lái)達(dá)到“出貨”的目的。

以荔灣區(qū)為例，小編拉取了4月二手房成交活躍TOP20小區(qū)，成交均價(jià)同比去年下降的小區(qū)數(shù)量占據(jù)85%。

越秀區(qū)降價(jià)小區(qū)數(shù)量占比更高，達(dá)到了90%。

對(duì)應(yīng)到不同面積段二手房成交上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年4月越秀區(qū)以70㎡以下戶型為成交主力，占比過(guò)半，也就是我們常說(shuō)的“老破小”。

對(duì)應(yīng)到荔灣區(qū)的成交情況，今年4月荔灣區(qū)同樣以70㎡以下戶型為成交主力，共成交350套，占比40%。

由此可見(jiàn)，由于發(fā)展較早，兩區(qū)二手房成交主力均以“老破小”為主。

但隨著目前市面上新規(guī)產(chǎn)品的陸續(xù)入市，戶型得房率普遍提升至100%以上，以及裝修、園林設(shè)計(jì)、智能家居等加持，價(jià)格比部分“老破小”更具競(jìng)爭(zhēng)力，這一點(diǎn)在新房供應(yīng)較多的荔灣區(qū)尤為明顯。

例如萬(wàn)科傲璟、保利怡璟灣等項(xiàng)目入市，進(jìn)一步分流了荔灣二手房的成交。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，4月荔灣區(qū)一手住宅成交占比達(dá)到了30%。

因越秀區(qū)少有新房供應(yīng)，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，越秀區(qū)目前依舊以二手房成交為主。

綜上可見(jiàn)，二手房總量高、產(chǎn)品力不占優(yōu)，這兩大原因，進(jìn)一步導(dǎo)致了兩區(qū)在今年四月的二手房平均議價(jià)空間高居全市前列。

但，老城區(qū)擁有好學(xué)位以及成熟生活配套的優(yōu)點(diǎn)同樣突出，趁低買(mǎi)入的同樣大有人在。

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過(guò)與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的互動(dòng)和滲透，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開(kāi)發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。