? 點擊上面，關注“甌柑樓市”，看不一樣的原創新聞

寫在前面：因微信后臺認證規則改變，“樓市溫州”即日起更名為“甌柑樓市”，原創團隊人員、架構保持不變。“甌柑樓市”仍以溫州城市、樓事、房市為主要報道方向，寫不一樣的原創新聞仍是我們的不二追求。

今天，法拍平臺上成交了4套房源，流拍了2套，成交房源的表現尚可，意外的是，廣小+六中雙本校學區的皇家大廈居然流拍了。

這套皇家大廈601室，建面約140.68㎡，起拍總價為375萬，起拍單價為2.67萬元/㎡，有一定的性價比，但卻意外沒人要。

另外，主打溫州市實驗小學本校學區資源的上田小區16幢401室，建面約140.69㎡，起拍總價164萬元，最終有5人報名，成交總價約203萬元，成交單價約1.43萬元/㎡，溢價率23%。

而萬科·世紀之光（世海名庭）3幢2503室，建面約89.45㎡，起拍總價約85萬元，單價為0.95萬元/㎡，最終有3人報名，成交總價約95萬元，成交單價約1.06萬元/㎡，溢價率約12%。

下面一起來看下，部分熱門房源的具體情況。

（拍賣市場是二手房市場的的局部縮影，與常規二手房市場存在較大的差異，并不能代表整體二手房市場，僅供參考。）

01

皇家大廈601室

該小區位于鹿城區廣場路與府前街交匯處，東臨公安路,南臨鼓樓街，西臨府前街，北臨廣場路。

該房源已騰空，內部附帶簡裝，較為雜亂，清理一番后基本夠用。

皇家大廈是老小區，有電梯，核心價值點在于廣小本校+六中本校雙學區，是溫州市區頂流的學區房，認可度非常高；

同時皇家大廈也是廣小+六中雙學區房源中唯一有電梯的小區，還可以按揭。

類似的面積，21年最高峰成交價800萬，掛牌掛過1000萬。

目前單六中學區小面積（20-40㎡）老房子150-160萬，樓梯房180萬+；60-80㎡大面積老房子，當年讀240-250萬，電梯房貴個10-20萬；26年讀，便宜個10-20萬，27年讀再便宜個5-10萬。

廣小+六中雙學區，20-60㎡不占名額、老房子，報價約180-220萬，60㎡以上房源報價約300-330萬元，可按揭的房源報價約430-450萬。

單賣學區名額，單六中總校50萬上下，單廣小30-40萬。近期成交價和報價，都略有下浮。

另外2024年3月，隔壁鄰居的602室，建面約105.33㎡，吸引了31人報名，競價95輪，成交總價約560萬元，單價約5.32萬元/㎡，熱度非常高。

據溫都信息平臺：2025年4月皇家大廈成交2套105㎡房源成交價約454、429萬，成交單價約4.32、4.08萬元/㎡；成交了1套141㎡房源，成交價約533萬元，成交單價約3.78萬元/㎡。

2025年1月交了1套141㎡房源，成交價約518萬元，成交單價約3.68萬元/㎡。

目前皇家大廈105-120㎡房源最低報價420萬+，比去年拍賣房源560萬的高價，跌幅超100萬。

而140㎡房源報價約510-560萬，也比這次的起拍價高出100來萬。

由于原房東拿證時間為2014年，學位被占用的可能性較小，這套房源大概率是能當年買當年讀。

綜合對比而言，今天的成交表現令人意外，居然流拍了，其實對比市場價有撿漏空間，轉手一賣，也有不錯的收益，甚至比同小區105㎡的房源價格還要低，最終這套頭部學區房卻依然流拍了。

或許因為學區房行情已經過去了，現在臨近學校報名，六中房源的市場需求該買的大多買了，市場需求已經很少了，對于這種僅符合個別高要求的家長的房源，市場需求萎縮更明顯，同時持有的風險更大。

接下來這套房源降價75萬，二次上架拍賣平臺，起拍價300萬，將在6月3-4日出讓，到時候會有人買嗎？

02

上田小區

位于鹿城區萬源路與市府路交匯處往北150米處，挨著西側的溫州市實驗小學總校。

上田小區是一個純安置房小區，大多為樓梯房，部分樓幢后加裝電梯，義務施教學校為溫州市實驗小學總校及南浦實驗中學錦繡校區（原十九中）。

核心價值點在于小學學區，這是市區頭部的籃子小學，初中學區認可度不高。

本次拍賣的16幢401室房源，樓幢位于小區北側，南面為矮房子，采光不受影響，東側為四幼，可能存在噪音等問題。

該房源已騰空，內部附帶簡裝，可拎包入住。

今年4月，上田小區5幢605室（頂躍），建面約215.68㎡，成交總價約195.2萬元，成交單價約0.91萬元/㎡。

2024年10月，上田小區10幢206室，建面約136.17㎡，成交總價約221.5萬元，成交單價約1.63萬元/㎡。

據溫都信息平臺：2025年4月上田小區成交1套130㎡房源成交價約277萬，成交單價約2.13萬元/㎡；成交了1套145㎡房源，成交價約273萬元，成交單價約1.88萬元/㎡；成交了1套167㎡房源，成交價約294萬元，成交單價約1.76萬元/㎡。

目前上田小區110-140㎡以上房源報價多在約250-280萬，具體據裝修、樓層、入學年份對價格有影響，26年入讀的房源便宜個20萬左右。

今天這套房源面積更大，但成交價更接近60-80㎡房源，算是市場最低價，比近期140㎡房源成交低很多，性價比不錯。

03

萬科·世紀之光

位于甌海區潘橋街道福州路與連云港路交匯處北面約400米處（S1線潘橋站東面）。

萬科·世紀之光首次開盤于2020年1月，面積段約77-130㎡，共計約1782套房源，層高約2.9米，開盤毛坯均價約1.8-2萬元/㎡，裝標為1200、3000元/㎡。

前期開盤銷售情況很好，后期續銷較為波折。該小區已經于2022年12月底交付，比合同約定交付時間提前了5個多月，也是溫州少有提前交付的小區。

本次拍賣的房源位于3幢2503室，樓下為印象里、S1線潘橋站，其中約2萬㎡商業部分由印力（萬科集團商業管理平臺）統一運營招商管理。北面為物流園，東面為農田、鐵路，南面為在建安置房。

本次拍賣房源的視野受影響較大，采光基本不受影響。

房源內部為房開裝修，已騰空。

2020年1月，3幢2503室，開盤毛坯備案價約185萬元，普惠94折，裝標以1200元/㎡，普惠折后含裝總價約185萬元，含裝單價約2.07萬元/㎡。

當年的開盤價比這次的成交價還高約90萬元。

據溫都信息平臺：2025年3月世紀之光成交1套89㎡房源成交價約116萬，成交單價約1.3萬元/㎡。

目前萬科·世紀之光報價約1.2-1.4萬元/㎡，樓層、裝修等因素會影響價格。

今天這套拍賣的房源的性價比高，比市場價低不少，樓層也不錯。

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