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澳洲還貸壓力恐持續到2026年

雖然市場普遍預計澳洲儲備銀行（RBA）5月將宣布降息，但專家表示，這并不意味著許多家庭的預算壓力馬上會緩解。

澳洲儲備銀行已經在2月降息一次，5月很可能會再次降息。

信用報告機構Equifax公司執行總經理薩馬哈（Moses Samaha）對澳洲新聞集團說，盡管降息對許多人尤其是面臨還貸壓力的人來說是好消息，但總有一部分客戶仍面臨挑戰，例如新西蘭自去年8月以來已經降息5次，但這類客戶的狀況并沒有明顯改善，拖欠還款的客戶數量也沒有明顯下降。

市場調研機構羅伊摩根（Roy Morgan）的數據顯示，目前有145.1萬澳洲人面臨房貸壓力，比三年前多出64.4萬人。其中，有99萬澳洲人面臨“極度風險”，明顯高于過去10年14.7%的平均水平。

Equifax今年2月發布的建模數據顯示，降息的全面影響通常需要6至9個月才能顯現。

薩馬哈表示，降息無疑能緩解部分還貸壓力，但由于澳洲家庭債務水平較高，目前的降息幅度對部分家庭來說可能遠遠不夠，還有生活成本壓力可能也會導致攢錢還貸難度增加。

“現在平均房產價值大約在150萬澳元左右，要達到真正有意義的改善，我們可能需要更多次政策調整?！?/p>

“粗略計算一下，如果降息5次、每次25個基點，這樣年化下來才可能節省約2萬澳元的還款額，而可能需要一整年的時間才能達到這一目標?！?/p>

目前，澳洲人正主動應對還貸壓力，4月再融資申請同比增長6.5%。此外，逾期還款的客戶數量仍低于疫情前水平。

02

珀斯高檔城區"拆舊建新"熱潮，土地價值驅動房價上漲

根據最新研究數據，2019至2024年間，珀斯多個高端郵編區批準了數千套住宅的拆除申請。

研究發現，拆遷率較高的地區往往伴隨更顯著的房價增長。

Ray White集團首席經濟學家Nerida Conisbee指出，Riverton-Shelley-Rossmoyne和Nedlands-Dalkeith-Crawley這兩個珀斯主要拆遷區域，恰是當地最昂貴的房地產板塊。其中Nedlands-Dalkeith憑借河濱地段和名校資源，房價普遍超過200萬澳元，堪稱珀斯頂級富人區。

"這并不令人意外——這些區域匯集了理想的地段屬性，自然成為大規模重建的首選目標。多數情況下，核心驅動力是業主對品質住宅的追求。這些社區地塊寬敞、區位優勢逐年凸顯，而原有房屋可能已破敗或不符合現代審美。"

她進一步解釋，在高端地段，老舊房屋的價值通常僅占物業總值的20%-30%，剩余價值全在土地。當現有建筑無法滿足現代需求時，拆除重建便成為經濟之選。

"在成熟高端社區建造更大新房，相比在價格上限較低的外圍區域投資，往往能獲得更強勁的資本增值。這些社區吸引的高收入專業人士和企業主具備重建財力，進一步鞏固了區域的稀缺性。"

該研究結合了澳大利亞統計局拆除批文數據與Neoval房價數據，顯示墨爾本以近3.5萬套拆除量居首，略超悉尼的32,578套。其他首府城市數量銳減：布里斯班11,135套，珀斯9,327套，阿德萊德5,316套。

"越來越多住宅被拆除以開發高密度項目。"Conisbee表示，"增加住房供應是改善可負擔性的最佳途徑，未來五年內，成熟社區的高密度化將深刻重塑澳大利亞郊區格局。"

Herron Todd White西澳總監Chris Hinchliffe指出，對許多購房者而言，擁有黃金地段物業是終極目標，而購買亟待拆除或翻新的老舊房產，正是進入這些高端市場的實惠途徑。以珀斯頂級濱河社區Peppermint Grove為例，房價中位數高達470萬澳元，但毗鄰的Mosman Park同樣坐擁優質水岸，220萬澳元的中位數價格提供了更多選擇。

03

澳洲家庭節能改造成本高昂，難以啟動！

PropTrack與Origin聯合發布的《澳大利亞家庭能源報告》顯示，盡管節能改造可為家庭年均節省1033澳元，但高昂的前期成本成為主要阻礙。

這份基于REA調研數據的報告指出，58%的房主將成本列為首要障礙，而租客則因缺乏房屋改造主動權感到無能為力。

在創紀錄高溫與生活成本壓力下，70%受訪者過去一年改變了用能習慣。

REA集團高級經濟學家埃莉諾·克雷格指出：”雖然氣候問題是優先事項，但經濟動機主導著能源決策?！?/p>

調查顯示，僅19%的人認為現有政策補貼足夠支持家庭節能改造，年輕群體對個人減排效力的信心明顯不足，盡管47%的35歲以下人群存在氣候焦慮，比例顯著高于35歲以上群體（34%）。

值得關注的是，約65%家庭計劃未來五年進行節能升級，預計平均投入7950澳元，整體市場規模達820億澳元。

塔州家庭預算最高（9600澳元），北領地最低（3700澳元）。

太陽能（33%已安裝）與高效照明最受歡迎，南澳太陽能普及率達45%，遠高于新州與維州（29%）。

氣候委員會2023年報告測算，全電氣化改造可使家庭年均能源賬單減少1033澳元，若加裝墻體隔熱等熱效率升級還能再省972澳元。

但REA調查中，僅40%受訪者愿意轉向全電氣住宅，28%明確拒絕。

Origin能源零售總經理喬恩·布里斯金建議：”從檢查電器能效標識、換裝LED燈泡等小事著手，是家庭開啟節能之旅的經濟之選?！?/p>

克雷格強調：”租客、年輕人和低收入家庭面臨最大挑戰，這凸顯針對性政策、教育與激勵措施的必要性?！?/p>

報告指出，認知不足與補貼缺位的雙重困境，正延緩澳大利亞家庭擁抱可持續生活的步伐。

04

澳洲租房危機恐持續15年

澳洲知名房地產開發商古納（Tim Gurner）警告，澳洲正面臨一場長達15年的租房危機，供應嚴重滯后，將無法滿足不斷增長的人口需求，即便政府立即改革規劃制度和金融政策，也難以在短期內緩解住房壓力。

自2019年疫情前以來，租金已上漲近四成，雖然近期漲幅有所放緩，但租房負擔能力已降至歷史低點。

根據住房市場分析機構Cotality的數據，截至今年4月，全國平均租金較六年前上升39.9%，即每周高出約180澳元，相當于每年增加9,440澳元開支。租戶如今需動用約32.9%的總收入來支付租金。

“即便政府明天改變所有規劃與金融制度，這場危機也不可能在三年內解決，不會是五年、七年，也不會是十年?！?/p>

他表示，“我們面臨至少五到十五年的租房危機，供應壓力將非常巨大?！?/p>

他強調，自己呼吁加快住宅供應并非出于個人商業利益，而是為應對全國性的住房危機。

“空置率低至約1%，各州皆如此；而住宅建設量則跌至十年來最低點。人口增長率比以往任何時候都高。所以，用很簡單的數學公式就能看出，我們面臨著歷史上最大的住房短缺，而需求卻達到了歷史上的最高水平，而且人口仍在持續增長。”

聯邦政府目標是在2029年年中前新增120萬套住房，但分析師普遍認為這一目標難以達成，預估將短缺約40萬套。

外界對供應不足的原因眾說紛紜，包括規劃制度、銀行放貸限制、高房貸成本、鄰避效應及移民增長等，但古納認為，最大障礙來自建筑成本居高不下。

他表示，開發商只能根據成本加上利潤來決定是否動工，如果開發商無法獲利，他們就不會建造房屋。

古納表示，部分地區建筑成本已飆升達100%，原因包括人力成本、規劃延誤，以及滿足股本與債務報酬率的壓力。

房地產市場分析公司Cotality 研究主管勞利斯（Tim Lawless ）對《澳洲金融評論》表示，過去六年租金大幅上漲，租金承受能力處于歷史最低水準。

“全國范圍內，租房者將其年總收入的32.9%用于支付房租?！?他說。

“租金負擔能力的提高正迫使租賃房屋的方式發生結構性變化。因此，我們看到越來越多的合租家庭，租房者可能正在努力最大限度地延長租期。”

澳洲統計局的數據顯示新房供應量明顯下降。高密度住宅——公寓——是增加租賃房屋供應的關鍵組成部分。盡管情況有所改善，但3月份新房審批數量僅為15,000套，遠低于2017年11月23,000套以上的峰值。

“我們確實面臨著租賃危機，而且短期內無法解決?！惫偶{說。

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