文丨詹詹 郭小興 編輯丨百進

來源丨正經社（ID：zhengjingshe）

（本文約為1300字）

5月11日，重慶第五中級人民法院一紙裁定書，讓中國房地產行業再一次見證了歷史性時刻：金科股份1470億元債務正式“清零”，成為全國首家通過司法重整卸下千億債務包袱的上市房企。

消息傳來，已震蕩上行多日的*ST金科，12日、13日連續2日漲停；14日則是下跌2.44%，報收1.60元/股，總市值為85.44億元。

這場涉及8400余家債權人、覆蓋30余個城市的資本手術，僅用26.28億元戰略投資便撬動千億債務重組，堪稱資本市場的極限操作。

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債務從何而來

2010年代的金科曾是中國房地產行業的標桿企業。憑借 “花園洋房之父”的產品定位，2016年躋身千億房企俱樂部，2020年銷售額突破2233億元。

不過，跟恒大等最終落敗的著名房企高度雷同的是，其發展模式是以“高杠桿、快周轉”為核心，通過多元化融資快速拿地。

然而，隨著行業調控收緊、市場下行，2022年，金科銷售額驟降至886億元，同比下滑 60%，現金流斷裂風險加劇。2023年，其商票逾期規模超200億元，被多地法院列為被執行人。

2024年，金科的年報慘不忍睹，實現營業收入約275.5億元，同比減少56%；歸母凈利潤約-319.69億元，同比下降266%。截至2024年末，資產總額1772億元，負債總額1945億元，資產負債率為109.76%。

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債務如何歸零

金科的債務重組方案設計堪稱教科書級操作：

闖關第一步首先是招募投資人，重構資本結構。金科引入上海品器聯合體、中國長城資產、四川發展證券基金等戰略投資者，以26.28億元認購30億股轉增股份，形成“優質資本+央企AMC+地方國企”的組合。這筆資金不僅補充了流動性，更通過股權稀釋實現控制權轉移，為后續治理改革鋪路。

在債務清償方面，金科對職工和稅款債權優先全額清償，小額債權（5萬元以下）全額現金清償，大額債權則通過設立服務信托和債權轉股權予以清償。

這樣一來，金科的債務規模大幅壓降，資產負債結構得到優化，終于可以卸下包袱，重新輕裝上陣了。

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債務歸零后，何去何從？

甩掉包袱后，金科開始業務的重新梳理與聚焦，制定了全新的戰略定位，推動公司轉型成為不動產綜合運營商。

這意味著金科不再走傳統開發商的老路，而是要轉型成為不動產界的選手。

重整成功只是第一步，接下來的執行階段才是真正的“考驗”。金科能否在新的戰略定位下，順利轉型，實現高質量發展，還需要時間的檢驗。

展望未來，重整后的金科仍面臨三重考驗：

1）戰略轉型落地：從傳統開發商到“不動產綜合運營商”的轉型之路難有經驗借鑒，仍需關注金科能否走通。

2）信用修復難題：盡管債務清零，金科股票仍被實施退市風險警示，市場信心重建任重道遠。

3）行業周期博弈：房地產開發投資2024年同比下降明顯，三四線城市庫存高企。金科剩余可售項目多數位于三四線，如何在市場回暖前盤活資產，考驗管理層責任感和智慧力。
正經社分析師認為，這場耗時多年的債務突圍，不僅是金科的重生之戰，更是中國房地產行業從規模擴張轉向風險出清的標志性事件。這一過程，也將為行業探索高質量發展提供重要鏡鑒。【《正經社》出品】

CEO·首席研究員|曹甲清·責編|唐衛平·編輯|杜海·百進·編務|安安·校對|然然

聲明：文中觀點僅供參考，勿作投資建議。投資有風險，入市需謹慎

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