本報記者 李貝貝 上海報道

近日，河南信陽市住房和城鄉建設局發布相關文件。其中提到，文件印發后新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售。值得注意的是，信陽市并非孤例。市場消息顯示，多地近期正在研究對新出讓土地試點現房銷售的辦法，現房銷售模式推行或將提速。

不過，房地產開發融資方式與商品房預售制度高度關聯。多名受訪人士直言，對比來看，大力推行現房銷售模式，將顯著增加房企的資金周轉壓力，可能引發一定的市場震動、供需不平衡等問題。

5月14日，濱江控股執行總裁朱立東向《華夏時報》記者分析指出，現房銷售時間節點較期房銷售模式更靠后。對比來看，現房銷售模式下，房企銷售回款周期更長、資金周轉速度變慢。而在盈利模式發生變化的同時，房企的資金模式也備受考驗。

現房銷售制度進入全國推廣試點階段

近年來，商品房預售制頻繁引發“爛尾樓”“貨不對板”等問題，現房銷售呼聲漸高。2024年3月，住建部就表示“有力有序推進現房銷售”；同年12月，全國住房城鄉建設工作會議提出，將“大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售，優化預售資金監管”列為2025年重點工作之一。

今年以來，多地提出“有序推行現房銷售”。據中指研究院不完全統計，自2022年末以來，全國已有超30個省（市）出臺了現房銷售相關政策，帶動了新建商品房現房銷售面積占比的逐年提升：國家統計局披露的數據顯示，2024年，我國現房銷售面積約3億平米，同比增長19.1%，現房銷售面積占比已達到30.84%。

浙報傳媒地產研究院院長丁建剛向《華夏時報》記者表示，房地產市場的供需關系發生重大變化，“此刻實行現房銷售，似乎更可行，至少可以邁出一大步”。

中信證券研報指出，預售制的存在，初衷是為了增加供給，快速改善居民居住環境，客觀上加快了開發商的周轉，助力發展商規模壯大。但當前房地產市場的供求關系已經發生根本變化，預售制生存的市場基礎（供不應求）已經不存在。

在業內人士看來，房地產市場供需關系發生重大變化，現房銷售是重塑房地產行業格局，推動房企向高質量發展轉型的重要舉措之一。此舉不僅可以更好地保障購房者權益，也倒逼開發商從“快建快銷”轉向精細化運營，提升企業的產品力。

朱立東認為，現房銷售將帶來房企盈利模式的變化。“過去（預售制）追求速度。理論上說，資金周轉的速度越快，盈利的速度也就更快。但現房銷售模式下，可能更多需要依靠產品的溢價來創造價值。”朱立東判斷，在市場正常的行情下，同類產品中，產品品質更好的樓盤，其溢價能力更強，這也意味著追求品質的房企更容易脫穎而出。

市場消息顯示，杭州2017年試點現房銷售的保利天匯、養云靜舍等項目，就因品質過硬成為區域標桿，二手房價格較周邊溢價15%—20%；北京試點現房銷售的華曦府項目，通過實景示范區開放提升市場信任度，開盤2小時售罄249套。

頭部房企競爭優勢凸顯

盡管公認當前推行現房銷售模式頗具必要性，但銷售模式的切換，也要求開發商需要具備更強的資金實力和風險承受能力。

“（現房銷售）肯定是對房企的資金要求更高了，同時房地產行業的整體模式改變會比較大。”一名TOP10房企內部人士向記者表示，這將導致開發商融資成本上升。新銷售模式之下，尤其是中小房企或因融資渠道有限、成本高企，面臨現金流斷裂的風險。

朱立東認為，現房銷售模式下，房企資金周轉的速度“肯定會變慢”，對開發企業的資金要求更高。據公開信息，在預售制度下，開發商可通過提前銷售回籠資金（通常占項目總投資的60%—70%），但現房銷售要求開發商在項目竣工后才能回款，資金占用周期延長2—3年。

同時，“房企對市場預期、研判也會產生變化。”朱立東表示，如果在期房銷售階段，對于市場行情的研判也就是半年的時間，但現房銷售模式下，項目可能會在一年半到兩年才能上市，對于市場行情的研判需要拉長到2年時間。

由于現房銷售要求企業更謹慎規劃開發節奏，房企需承擔項目開發全周期的資金投入，回款周期延長至竣工后，短期內可能會導致新房供應減少。廣東省城鄉規劃設計研究院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，從預售轉到現售，必然會導致前端資金占用大但回收周期長的“錯配現象”，也會導致開發商拿地積極性明顯下降。

對此，業內人士強調，大力推行現房銷售模式，需要考慮其對整個行業和市場的沖擊。

丁建剛提出，政策實施應該遵循“法不溯及既往”的契約精神，必須在土地出讓時就約定現房銷售，而已經出讓的土地仍可按照預售制度進行銷售；朱立東則建議，銷售模式的變化應該是一個漸進式的過渡，是緩慢、穩健的推行過程。“這樣市場的供求關系也會比較平穩。”朱立東認為，這有利于行業更健康、長遠地發展，也可以兼顧市場近期的健康發展。

記者注意到，各地在大力推行現房銷售模式的同時，也出臺了一系列配套支持政策。例如，贛州多區縣延長現房銷售項目土地出讓金繳納期限，緩解開發商資金壓力；九江多區縣對購買現房銷售項目的購房者進行契稅補貼，刺激購房需求；山東多地則提高購買現房的公積金貸款額度，降低購房者購房成本。

另據媒體公開報道，5月上旬，多地相關部門正在著手研究制定構建房地產發展新模式相關政策。其中，對新政策發布后獲取土地的項目，實行現房銷售；對新政策發布前獲取土地的項目，預售節點改為項目封頂，并給予一定緩沖空間，是否辦理了施工許可證可能是其中的一個重要節點。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧