最近樓市又炸開了鍋啦！4月初的時候，有個現(xiàn)房銷售進入倒計時的消息，一下子就沖上熱搜了，可沒多久又神秘消失了。然后彭博社緊接著就爆料說，全國推廣現(xiàn)房銷售的政策正在醞釀之中。你看，就連河南信陽都已經(jīng)悄悄邁出第一步了，新出讓土地的商品房都要全面現(xiàn)房銷售。

這場關(guān)于現(xiàn)房銷售的討論，從2021年就開始了，你說為啥3年后突然就按下加速鍵了呢？

現(xiàn)在買期房就像開盲盒，這都成購房者的共識了。那你說，現(xiàn)房銷售到底是勢在必行的改革，還是房企難以承受的重擔(dān)呢？

還記得2022年那場震驚全國的樓市風(fēng)波吧？

當(dāng)時好多購房者看著停工的工地，真是欲哭無淚，一邊交著房貸，一邊卻拿不到房，維權(quán)之路那叫一個漫長又艱辛。

其實這種期房焦慮的根源，就是從香港引進的預(yù)售制度，在咱們這兒有點水土不服。當(dāng)年為了加速城市化，預(yù)售制的快周轉(zhuǎn)確實解決了住房短缺的問題。但后來開發(fā)商沉迷于高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負債的游戲，結(jié)果質(zhì)量縮水、資金挪用、項目爛尾這些弊端就都集中爆發(fā)了。

數(shù)據(jù)最能說明問題啦！2021年全國商品房銷量見頂之后，連續(xù)三年都在下跌，2024年銷售額都跌破雙十了，這期房信任危機啊，可真是“功不可沒”。購房者的抱怨那可都是直擊痛點，花一輩子的積蓄買期房，就好比花錢買了張遠期支票，中間全靠開發(fā)商自覺。

相比之下，香港的賣樓花制度為啥就沒出問題呢？關(guān)鍵就在于人家有配套的毀約退房機制，要是權(quán)益受損了，隨時能退房，開發(fā)商自然就不敢胡來了。可咱們內(nèi)地的預(yù)售監(jiān)管長期都存在漏洞，購房者一旦遇到問題，樓盤往往就陷入錢房兩空的困境了。

不過轉(zhuǎn)機出現(xiàn)在2023年初，我記得當(dāng)時經(jīng)濟日報的頭版文章，首次釋放了明確信號，說商品房預(yù)售制改革已經(jīng)進入窗口期了。最關(guān)鍵的是市場基本面發(fā)生逆轉(zhuǎn)啦，咱們國家住房短缺的時代結(jié)束了，城市化率都逼近7%了，樓市也從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”了。

當(dāng)住房需求從量的擴張轉(zhuǎn)向質(zhì)的提升，現(xiàn)房銷售的優(yōu)勢就特別突出了。你想，看得見、摸得著的實體房，裝修標(biāo)準、樓間距這些細節(jié)都一目了然，徹底告別貨不對板的套路了，多好啊？

政策層面的動作也更能體現(xiàn)決心。2024年二十屆三中全會明確把改革商品房預(yù)售制度寫入頂層設(shè)計了。河南信陽率先試點全域現(xiàn)房銷售，北京、深圳等高能級城市在土地出讓中也設(shè)置了現(xiàn)房銷售比例。

海南更厲害，早在2021年就全域推行現(xiàn)房銷售了，還成功避開了后來的爆雷潮。數(shù)據(jù)顯示，2024年現(xiàn)房銷售面積占比已經(jīng)達到30.84%了，比2023年提升了8個百分點呢，越來越多的城市都在通過試點積累經(jīng)驗，為全國推廣做準備。

面對這來勢洶洶的改革，開發(fā)商的反應(yīng)那真是冰火兩重天。有實力的國企早就開始布局了，像北京2023年第四輪土拍，六宗地塊全部都要求競現(xiàn)房銷售面積，深圳寶安的新宅地更是直接一刀切，要求全部現(xiàn)房銷售。這些試點項目憑借所見即所得的優(yōu)勢，開盤去化率普遍都超過80%。

可是中小房企就犯難了，現(xiàn)房銷售意味著資金回籠周期從兩年延長到4 - 5年，那些負債率高的企業(yè)根本就承受不了。就像業(yè)內(nèi)人士說的，現(xiàn)在推現(xiàn)房銷售，就好比讓馬拉松選手突然改跑鐵人三項，沒點底子還真撐不住。

其實這正是政策設(shè)計的精妙之處，不是要全盤否定預(yù)售制，而是兩條腿走路。一方面逐步提升現(xiàn)房銷售比例，讓優(yōu)質(zhì)房企能通過現(xiàn)房建立口碑；另一方面完善預(yù)售監(jiān)管，建立類似香港的毀約機制和資金監(jiān)管制度。2024年一季度的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)房銷售占比超過36%的城市，新房投訴量同比下降了42%。你看，這就說明只要制度設(shè)計合理，市場肯定能找到平衡點的。

對于普通購房者來說，現(xiàn)房銷售時代的到來，既是保障，也是考驗。保障在于，再也不用擔(dān)心圖紙變魔術(shù)。實地看房能規(guī)避90%的風(fēng)險。考驗的就是現(xiàn)房價格可能比期房高5%至10%，這就需要更精準的資金規(guī)劃了。不過聰明的購房者已經(jīng)開始關(guān)注試點城市的動態(tài)了。像北京昌平的現(xiàn)房項目，能即買即住，首付比例比同地段的期房還低15%呢。深圳寶安的現(xiàn)房樓盤，因為省去了兩年的等待時間，實際購房成本反而更低了。

更深遠的影響還在于市場結(jié)構(gòu)的變化呢。當(dāng)現(xiàn)房成為主流，那些靠講故事賣房的開發(fā)商慢慢就會被淘汰，只有真正專注產(chǎn)品力的房企才能生存下來。就像海南的現(xiàn)房市場，2023年投訴量比2020年下降了78%，你看，購房者用腳投票，結(jié)果就是樓市回歸產(chǎn)品為王的本質(zhì)了。

從信陽的試點到北上深的探索，現(xiàn)房銷售的推進節(jié)奏已經(jīng)很清晰啦，不搞一刀切，而是分城市、分房種、分階段試點，在保障購房者權(quán)益的同時，也給行業(yè)留足了轉(zhuǎn)型空間。這既不是對預(yù)售制的全盤否定，也不是對現(xiàn)房的盲目追捧，而是一次回歸初心的制度修正，就是要讓房子回歸居住的本質(zhì)，讓交易回歸公平透明。