土地是發(fā)展之基、民生之本。我國實(shí)施嚴(yán)格的土地用途管制，任何組織或個(gè)人不得擅自改變土地用途。日前，密云法院依法審結(jié)一起因違規(guī)改變土地用途引發(fā)的確認(rèn)合同無效案件，對(duì)違反法律強(qiáng)制規(guī)定的合同依法確認(rèn)無效，為土地資源的合理開發(fā)和可持續(xù)利用提供有力司法保障。

某農(nóng)業(yè)公司承包密云區(qū)某鎮(zhèn)某村一片荒灘用于建造農(nóng)業(yè)觀光園，此后，該公司以儲(chǔ)存農(nóng)具為名在荒灘上修建了“管理用房”。2016年1月，該公司與李某簽訂《農(nóng)莊（河套荒灘）轉(zhuǎn)包協(xié)議書》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定該公司將承包的部分河套荒灘及地上“管理用房”轉(zhuǎn)包給李某，用于種植、養(yǎng)殖、生態(tài)農(nóng)業(yè)及綜合開發(fā)，轉(zhuǎn)包費(fèi)用為140萬元，其中土地承包費(fèi)50萬元，房屋使用費(fèi)90萬元。同時(shí)某農(nóng)業(yè)公司繼續(xù)負(fù)責(zé)“管理用房”的電力綠化等公共設(shè)施及物業(yè)管理。

合同簽訂后，李某對(duì)房屋進(jìn)行了改建裝修、購買家具家電、在院落中修建池塘亭子、栽種樹木等。2019年2月，經(jīng)雙方協(xié)商，李某將前述房屋、土地、家具等以200萬元價(jià)格整體回售給某農(nóng)業(yè)公司。2020年7月，某鎮(zhèn)政府發(fā)布清理違法建設(shè)的通知，案涉房屋被認(rèn)定為違法建設(shè)，隨后被依法強(qiáng)制拆除。

某農(nóng)業(yè)公司主張，涉案房屋已被鎮(zhèn)政府認(rèn)定為違法建筑，李某與該公司之間的回售合同應(yīng)當(dāng)無效，李某需退還購房款?？紤]到案涉房屋和土地系李某以140萬元從公司處購得，李某應(yīng)當(dāng)退還房款差價(jià)60萬元。雙方協(xié)商未果，某農(nóng)業(yè)公司訴至法院。

密云法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)李某與某農(nóng)業(yè)公司簽訂的《農(nóng)莊（河套荒灘）轉(zhuǎn)包協(xié)議書》及兩份《補(bǔ)充協(xié)議》內(nèi)容來看，合同中有大量關(guān)于“物業(yè)管理”“公共綠化”等表述，雙方亦約定案涉房屋價(jià)值、李某每月繳納物業(yè)費(fèi)等內(nèi)容，由此可以看出雙方均明知簽訂有關(guān)合同的目的并非單純農(nóng)業(yè)種養(yǎng)殖及開發(fā)。而案涉房屋的建設(shè)未取得規(guī)劃審批手續(xù)，改變了原有土地用途和性質(zhì)，違反了土地管理法的強(qiáng)制性規(guī)定，故雙方簽訂的《農(nóng)莊（河套荒灘）轉(zhuǎn)包協(xié)議書》及《補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)屬無效合同。李某將案涉房屋進(jìn)行裝修裝飾、改擴(kuò)建后回售給某農(nóng)業(yè)公司，雙方之間形成的合同關(guān)系亦屬無效。民事法律行為無效后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。雙方返還義務(wù)互抵后，李某應(yīng)當(dāng)返還款項(xiàng)差額60萬元。李某對(duì)判決結(jié)果表示不服，提出上訴，二審法院經(jīng)審理后維持原判。

在我國，荒山、荒溝、荒丘、荒灘(“四荒”地)屬于農(nóng)村土地，國家鼓勵(lì)和支持承包治理“四荒”地,防治水土流失,保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境,促進(jìn)土地資源的合理開發(fā)和可持續(xù)利用。土地承包方必須遵守法律規(guī)定，未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得將“四荒”地用于非農(nóng)建設(shè)，亦不得給土地造成永久性損害。本案中，某農(nóng)業(yè)公司在取得涉案荒灘的土地承包經(jīng)營權(quán)后，擅自改變土地用途，在荒灘上修建名為“管理用房”、實(shí)為住宅的房屋，并以轉(zhuǎn)包的名義對(duì)外出售。李某在取得土地和房屋后，又開展了裝修裝飾、改建擴(kuò)建等一系列非農(nóng)業(yè)建設(shè)。雙方的行為均違反了我國關(guān)于土地承包的法律規(guī)定，更有悖于民法典綠色原則的精神，不僅導(dǎo)致荒灘保持水土、改善環(huán)境、維護(hù)生物多樣性等生態(tài)功能的喪失，也不利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力的提升和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。密云法院立足于承包土地用途保護(hù)以及土地可持續(xù)利用目的，認(rèn)定雙方簽署的轉(zhuǎn)包協(xié)議及回售合同均因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無效，判決雙方在互抵的情況下返還差額，對(duì)有效規(guī)范土地承包行為、引導(dǎo)土地資源合理利用具有積極意義。

《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》

第二條本法所稱農(nóng)村土地，是指農(nóng)民集體所有和國家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地。

第三條國家實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度。農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。

第十八條承包方承擔(dān)下列義務(wù)：

（一）維持土地的農(nóng)業(yè)用途，未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得用于非農(nóng)建設(shè)；

（二）依法保護(hù)和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害；

（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第五十條第二款 承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘的，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，防止水土流失，保護(hù)生態(tài)環(huán)境。

《中華人民共和國水土保持法》

第三十四條國家鼓勵(lì)和支持承包治理荒山、荒溝、荒丘、荒灘,防治水土流失,保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境,促進(jìn)土地資源的合理開發(fā)和可持續(xù)利用,并依法保護(hù)土地承包合同當(dāng)事人的合法權(quán)益。

以上內(nèi)容來自密云法院

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