沉寂很久的珠光海珠新城，又開始浮頭了。

來自朋友圈和中介消息，項目最近推出一批工抵單位，單價只要3.8~4萬/㎡！

要知道，旁邊的越秀天悅江灣，還有隔著海珠國家濕地公園的瓏璟臺和中海大境
，均價是7~8萬/㎡。

珠光海珠新城這個價格，說不誘人，那是騙人的。

但是，各位聽我一句勸，還是慎買吧。

01

一手好牌打得稀爛

珠光海珠新城這批工抵房，最大賣點肯定是便宜。

不跟其他新盤比，就跟2022年的自己比，高峰時間可是接近7萬多/㎡，如今直接是打6折！

不過，這批單位是毛坯交付的，要是按照投入2000元/㎡精裝標準計算，實際單價約為4~4.2萬/㎡！

這次放出的工抵房數量不多，全部來自1/2/3棟，位置在悅湖璽組團第一排，采光和樓間距尚可，旁邊是配套的12班幼兒園。

樓層也不是非常差，預計在6月可以出房產證，屬于準現房的狀態(tài)。

由于該組團屬于小區(qū)開發(fā)、銷售最早的部分，因此外立面、幼兒園和園林都已實景呈現，倒是不必擔心組團爛尾或房子延期交付。

【悅湖璽】組團1-4棟

但尷尬的地方在于，以上便是項目的全部優(yōu)點。

你沒看錯 ，是全部。

聊起珠光海珠新城，我可以說是看這個項目把一手好牌打得稀爛：

出身好，站位高，恢弘規(guī)劃，有足夠的空間講故事和拉溢價。

可惜，項目被大量的內轉房玩砸了……

這個項目一直賣不好，主要原因在于亂七八糟的管理。案場還在說吹風價7萬，內轉只要6萬多，案場降價賣6萬了，內轉可以5萬多搞掂。

這樣的消息，不僅激怒了在案場老老實實買房的業(yè)主，還讓很多意向客戶轉入觀望狀態(tài)，都想等著更便宜的內轉單位出現。

前端銷售受阻，后端舊改承壓，進而直接影響整個項目進程以及配套兌現進度。

原本規(guī)劃的學校和商業(yè)，建設進度嚴重滯緩，加上在售組團離地鐵站較遠……

買房必備三件套“學鐵商”，幾乎一個不沾。

要說產品，這就是純純的舊規(guī)設計，去化周期越長，劣勢就越明顯。

城市界面更是割裂，村屋工地隨處可見，曾被網友們一度戲稱”戰(zhàn)損風”。

最慘的，還屬已經動遷的瀝滘村民！

被拖欠臨遷費，回遷日子一拖再拖，在很長一段時間內都深陷要錢沒錢、要房沒房的兩難境地。

回想一下，從2018年改造表決通過到現在，已經過了7年！

整個瀝滘舊改項目除了第一批復建房（25#、27#地塊）、珠光·海珠新城（14號融資地塊）相對成熟，其余部分還是紙上談兵，甚至連房子都沒拆完……

按照這個進度，別說多一個7年，再等兩個7年，都未必能按最初的規(guī)劃全部兌現。

02

中信城開接手后有何變化

跟很多舊改一樣，瀝滘進展緩慢還是“錢”字。

根據年報，截至2024年末，珠光控股的現金及銀行結余約0.17億港元，較2023年末的3億港元大幅減少，流動負債凈額約108億港元。

而在接下來這一年，珠光控股到期的借款約137.46億港元，其中包括已逾期的約137.28億港元。

透過這個資金窟窿，可以窺見珠光控股背后的珠光集團，已經沒什么好辦法扭轉瀝滘局面。

因此，珠光集團在去年12月宣布引入中信城開（《廣州“美強慘”舊改，迎來白衣騎士！》）合作推進瀝滘改造。而中信城開表示將發(fā)揮自身專業(yè)及資源優(yōu)勢，積極協調金融機構資源，為項目順利推進提供堅實保障。

圖源：瀝滘舊村改造

話說得很好，做得又如何？

據村民反映，今年年初開始村里有動靜了，例如工人明顯多了，勾機吊機進場，還建起了工人宿舍。

拖欠的臨遷費，終于在春節(jié)前發(fā)了（一部分）！

復建21#地塊也傳來好消息，規(guī)劃的3棟復建房計劃今年完成主體結構，年底啟動第二批復建房搖珠。

圖源：瀝滘舊村改造

可見在中信城開加入后，瀝滘舊改進展確實有所加快，村民早日回遷有望～

不過，這不代表珠光海珠新城就值得撿漏。

一方面在資金有限的情況下，整個項目所有人力物力，必然還是優(yōu)先投入在回遷區(qū)建設中。

商品房以及其他配套，肯定排在后面了。

另一方面，珠光海珠新城還面臨著開發(fā)周期超長、天量供應、產品過時、流通較難等等客觀問題。

改善客和投資客，就完全不要考慮了。

說實話，除了瀝滘地緣客，我暫時想不出是什么樣的購房者，適合買在這里。

那么，你們覺得3.8萬/㎡是珠光海珠新城的最低價了嗎？沖著這個價格，你會考慮買入嗎？

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