沉寂很久的珠光海珠新城，又開始浮頭了。

來自朋友圈和中介消息，項(xiàng)目最近推出一批工抵單位，單價(jià)只要3.8~4萬/㎡！

要知道，旁邊的越秀天悅江灣，還有隔著海珠國家濕地公園的瓏璟臺(tái)和中海大境
，均價(jià)是7~8萬/㎡。

珠光海珠新城這個(gè)價(jià)格，說不誘人，那是騙人的。

但是，各位聽我一句勸，還是慎買吧。

01

一手好牌打得稀爛

珠光海珠新城這批工抵房，最大賣點(diǎn)肯定是便宜。

不跟其他新盤比，就跟2022年的自己比，高峰時(shí)間可是接近7萬多/㎡，如今直接是打6折！

不過，這批單位是毛坯交付的，要是按照投入2000元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，實(shí)際單價(jià)約為4~4.2萬/㎡！

這次放出的工抵房數(shù)量不多，全部來自1/2/3棟，位置在悅湖璽組團(tuán)第一排，采光和樓間距尚可，旁邊是配套的12班幼兒園。

樓層也不是非常差，預(yù)計(jì)在6月可以出房產(chǎn)證，屬于準(zhǔn)現(xiàn)房的狀態(tài)。

由于該組團(tuán)屬于小區(qū)開發(fā)、銷售最早的部分，因此外立面、幼兒園和園林都已實(shí)景呈現(xiàn)，倒是不必?fù)?dān)心組團(tuán)爛尾或房子延期交付。

【悅湖璽】組團(tuán)1-4棟

但尷尬的地方在于，以上便是項(xiàng)目的全部優(yōu)點(diǎn)。

你沒看錯(cuò) ，是全部。

聊起珠光海珠新城，我可以說是看這個(gè)項(xiàng)目把一手好牌打得稀爛：

出身好，站位高，恢弘規(guī)劃，有足夠的空間講故事和拉溢價(jià)。

可惜，項(xiàng)目被大量的內(nèi)轉(zhuǎn)房玩砸了……

這個(gè)項(xiàng)目一直賣不好，主要原因在于亂七八糟的管理。案場(chǎng)還在說吹風(fēng)價(jià)7萬，內(nèi)轉(zhuǎn)只要6萬多，案場(chǎng)降價(jià)賣6萬了，內(nèi)轉(zhuǎn)可以5萬多搞掂。

這樣的消息，不僅激怒了在案場(chǎng)老老實(shí)實(shí)買房的業(yè)主，還讓很多意向客戶轉(zhuǎn)入觀望狀態(tài)，都想等著更便宜的內(nèi)轉(zhuǎn)單位出現(xiàn)。

前端銷售受阻，后端舊改承壓，進(jìn)而直接影響整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)程以及配套兌現(xiàn)進(jìn)度。

原本規(guī)劃的學(xué)校和商業(yè)，建設(shè)進(jìn)度嚴(yán)重滯緩，加上在售組團(tuán)離地鐵站較遠(yuǎn)……

買房必備三件套“學(xué)鐵商”，幾乎一個(gè)不沾。

要說產(chǎn)品，這就是純純的舊規(guī)設(shè)計(jì)，去化周期越長，劣勢(shì)就越明顯。

城市界面更是割裂，村屋工地隨處可見，曾被網(wǎng)友們一度戲稱”戰(zhàn)損風(fēng)”。

最慘的，還屬已經(jīng)動(dòng)遷的瀝滘村民！

被拖欠臨遷費(fèi)，回遷日子一拖再拖，在很長一段時(shí)間內(nèi)都深陷要錢沒錢、要房沒房的兩難境地。

回想一下，從2018年改造表決通過到現(xiàn)在，已經(jīng)過了7年！

整個(gè)瀝滘舊改項(xiàng)目除了第一批復(fù)建房（25#、27#地塊）、珠光·海珠新城（14號(hào)融資地塊）相對(duì)成熟，其余部分還是紙上談兵，甚至連房子都沒拆完……

按照這個(gè)進(jìn)度，別說多一個(gè)7年，再等兩個(gè)7年，都未必能按最初的規(guī)劃全部兌現(xiàn)。

02

中信城開接手后有何變化

跟很多舊改一樣，瀝滘進(jìn)展緩慢還是“錢”字。

根據(jù)年報(bào)，截至2024年末，珠光控股的現(xiàn)金及銀行結(jié)余約0.17億港元，較2023年末的3億港元大幅減少，流動(dòng)負(fù)債凈額約108億港元。

而在接下來這一年，珠光控股到期的借款約137.46億港元，其中包括已逾期的約137.28億港元。

透過這個(gè)資金窟窿，可以窺見珠光控股背后的珠光集團(tuán)，已經(jīng)沒什么好辦法扭轉(zhuǎn)瀝滘局面。

因此，珠光集團(tuán)在去年12月宣布引入中信城開（《廣州“美強(qiáng)慘”舊改，迎來白衣騎士！》）合作推進(jìn)瀝滘改造。而中信城開表示將發(fā)揮自身專業(yè)及資源優(yōu)勢(shì)，積極協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)資源，為項(xiàng)目順利推進(jìn)提供堅(jiān)實(shí)保障。

圖源：瀝滘舊村改造

話說得很好，做得又如何？

據(jù)村民反映，今年年初開始村里有動(dòng)靜了，例如工人明顯多了，勾機(jī)吊機(jī)進(jìn)場(chǎng)，還建起了工人宿舍。

拖欠的臨遷費(fèi)，終于在春節(jié)前發(fā)了（一部分）！

復(fù)建21#地塊也傳來好消息，規(guī)劃的3棟復(fù)建房計(jì)劃今年完成主體結(jié)構(gòu)，年底啟動(dòng)第二批復(fù)建房搖珠。

圖源：瀝滘舊村改造

可見在中信城開加入后，瀝滘舊改進(jìn)展確實(shí)有所加快，村民早日回遷有望～

不過，這不代表珠光海珠新城就值得撿漏。

一方面在資金有限的情況下，整個(gè)項(xiàng)目所有人力物力，必然還是優(yōu)先投入在回遷區(qū)建設(shè)中。

商品房以及其他配套，肯定排在后面了。

另一方面，珠光海珠新城還面臨著開發(fā)周期超長、天量供應(yīng)、產(chǎn)品過時(shí)、流通較難等等客觀問題。

改善客和投資客，就完全不要考慮了。

說實(shí)話，除了瀝滘地緣客，我暫時(shí)想不出是什么樣的購房者，適合買在這里。

那么，你們覺得3.8萬/㎡是珠光海珠新城的最低價(jià)了嗎？沖著這個(gè)價(jià)格，你會(huì)考慮買入嗎？

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