前兩年，我們經常收到粉絲提問：

老黃埔和天河東，選哪個？

當時我們開玩笑說，這就是經典的雞頭與鳳尾的問題，難以分出高下。

沒想到，最近我們發現，事情逐漸往意想不到的方向發展：

老黃埔二手網紅盤的價格，開始反超天河東了！

老黃埔標桿二手

成交價漲了！

率先支棱起來的，是老黃埔的次新標桿二手——萬科城市之光F區。

根據貝殼數據，4月萬科城市之光F區二手房成交就你家4.57萬/平，比上月上漲1.6%。

具體到各個戶型的成交表現來看，也都出現了成交價上漲的情況。

像是掛牌量最少的136平四房，從去年至今僅成交了兩套，半年時間，成交價格漲幅達到6.9%。

而且同戶型房源掛牌價相當堅挺，目前整個F區僅有三套在售，掛牌價最高去到5.7萬/平，離6萬大關僅一步之遙。

即便是成交量較多的三房，成交價也有穩步上漲的趨勢。

說實話，在如今的二手市場里，萬科城市之光表現出的價值堅挺度，不少中心區網紅二手看了都要自嘆不如。

天河東網紅二手房

集體滑跪

如果說，萬科城市之光是二手房大潮中幸運的“被選中的孩子”。

那么天河東的二手盤，則生動演繹了什么叫被拍死在沙灘上的前浪。

前兩天，我在小紅書上刷到一套二手房成交信息。

曾經的天河網紅二手小區——盈彩美居，近期成交了一套107平南向房源，成交總價358萬，折合單價僅3.3萬/平！刷新小區的成交地板價。

據中介透露，這套房源去年曾掛出470萬的價格，但業主不舍得賣。沒想到一年時間，大刀110+萬。

實際上，近幾年來，盈彩美居的價格一路下滑。

以99平三房產品為例，2年時間，跌幅高達80%。

不止盈彩美居，天河東不少曾經的網紅二手盤，都難逃成交價一路下滑的命運。

像是美林湖畔花園，5月成交了兩套房源，平均成交單價在4.2萬/平左右。

其中，2023年底成交過一套102平同戶型房源，成交價格750萬，折合單價7.2萬/平。兩年時間，跌沒了一輛法拉利！

即便是當年價格最堅挺的120平三房戶型，跌幅也高達48%。（插個瓜：2021年，同戶型最高成交總價1058萬）

即便是天河東當年的次新扛把子——蘭亭盛薈，跌幅也高達77%以上。

從成交價的變化來看，即便是昔日風光無限的網紅二手盤，如今也難逃“廉頗老矣”的命運。

什么樣的二手房

如今更能站住腳

同樣是片區標桿盤，為何老黃埔的二手標桿，和天河東的二手標桿，走出了截然不同的命運路線？

一方面，是萬科城市之光占了次新樓齡的優勢。

實際上，萬科城市之光的成交價表現在老黃埔里也是個例，目前老黃埔、天河東可選的次新房都不多，所以萬科城市之光能承接這一部分的精準需求，自然有叫價的底氣。

另一方面，也跟如今購房者的心態變化有關。

萬科城市之光能走出逆勢行情，樓齡新自然是一方面，但也跟自身綜合實力過硬有關。

事實上，萬科城市之光周邊的競爭對手不少，今年老黃埔新盤集中入市，每個都帶著新規產品+學鐵商全能配套來的。

但萬科城市之光依然能承受住沖擊，離不開它本身的過硬的產品力。

實際上，萬科城市之光的表現，也預示著接下來廣州二手市場的走向：

新房的產品進化不可避免，二手房與新房的實際競爭已演變為居住價值的效率比拼，購房決策邏輯也從"單一要素驅動"轉向"全維價值評估"。

那些能精準卡位細分需求的產品，正在重新定義二手市場的價值坐標系。

以往單純依靠地段或資源溢價的二手樓盤，會最先面臨價值重估。

而真正經得起多維比對的硬核資產，終將在買方用腳投票中顯現其韌性。