上海越來越多的市區(qū)老破小，100萬出頭就能上車了。

這不是我瞎說，而是有大量實(shí)際的成交案例。

1）普陀中環(huán)的宜川一村，28平116萬，單價(jià)四萬出頭；

2）黃浦淮海中路的金谷邨，9.3平米125萬，對(duì)比23年成交價(jià)接近腰斬；

1930年的 新式里弄，爺爺輩的。說是小區(qū)里有文物，因此被拆遷的概率不大了。

3）新靜安彭浦新村的彭五小區(qū)，28.4平111.7萬。

彭一小區(qū)原拆原還了，彭五有沒有希望呢？

4）楊浦的控江五村，25.67平，107萬。缺點(diǎn)是西北朝向，好在是一門關(guān)。

5）虹口內(nèi)環(huán)內(nèi)的大連新村，31平130萬。

6）如果愿意犧牲點(diǎn)地段，往外看看，寶山100多萬已經(jīng)可買到戶型方正的一室一廳或者兩室一廳，比如張廟的泗塘x村。

算算租售比，高達(dá)3.4%，遠(yuǎn)超如今大銀行不到2%的定期存款，是不是很有吸引力？

上海市區(qū)100萬多的老破小，從自住的角度，畢業(yè)生工作兩三年，首付二三十萬就能上車了，再也不用頻繁搬家了；

從財(cái)務(wù)投資的角度，用100多萬買個(gè)老破小，一邊收租，一邊搏拆遷，也開始變得有一定性價(jià)比。

當(dāng)然，事情沒那么簡單。

100多萬買上海市區(qū)老破小，到底是踩坑還是撿漏，今天給大家說透。

跌狠了

以前在上海買老破小，有個(gè)說法是：老破小單價(jià)低，總價(jià)低，再跌也跌不到哪里去；漲的狠了直接翻倍。

很多人也是抱著這樣的心態(tài)匆忙上車了。

萬萬沒想到，300萬的老破小，還能跌到150萬，不僅首付跌沒了，房貸還沒還完。

上海市區(qū)老破小的房價(jià)，從高點(diǎn)至今，下跌四五成的比比皆是，下跌兩三成的還算跌的少的。

不過，在房價(jià)大幅回調(diào)，擠出泡沫后，老破小的性價(jià)比越來越高，租售比凸出，自住出租都合適，特別 適合剛需年輕人上車。

尤其新政放寬后，首套首付只要15%，公積金能貸到80萬，利率降到3%以下，讓不少剛需下場搶購老破小。

而這種100多萬的產(chǎn)品就是對(duì)應(yīng)預(yù)算非常低的客戶。同時(shí)又想在市區(qū)范圍居住，不想每天花個(gè)把小時(shí)在郊區(qū)和市區(qū)之間通勤。

換個(gè)角度看，如果租房支出趕上買房了，與其全部變成沉默的成本，不如轉(zhuǎn)化成資產(chǎn)。雖然并不是一個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

也有人單純沖著租售比去的。畢竟租售比高，純計(jì)算的話25年左右回本。

這類主要是對(duì)有一點(diǎn)閑錢的人。買來以后當(dāng)自己的“養(yǎng)老金”。

你要有兩套，退休了以后一個(gè)月能收6000-8000塊，也是不輸退休工資。

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風(fēng)險(xiǎn)

如此操作的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)是，房子殘值衰減，房價(jià)繼續(xù)跌。

如果就是奔著收租和租售比去的，在確定房價(jià)不跌，本金不損失的情況下，完全沒毛病。

但房價(jià)跌不跌，能不能穩(wěn)住，現(xiàn)在確實(shí)不好說。

在外地，房子越老越難賣，原因是不僅房子老了，地段價(jià)值也會(huì)隨著規(guī)劃改變。

在上海，市區(qū)的地段價(jià)值還是有保障的，配套成熟，地鐵醫(yī)院學(xué)校商場都不缺。

這也是老破小最基本的價(jià)值，畢竟房齡幾十年的一堆轉(zhuǎn)頭值什么錢？無非是腳下的這塊地有價(jià)值罷了。

100多萬買上海市區(qū)老破小，大體上有這些選擇：

內(nèi)環(huán)內(nèi)楊浦鳳城、鞍山；

內(nèi)中環(huán)普陀甘泉宜川，楊浦黃興公園，虹口涼城，普陀曹楊；

中外環(huán)靜安彭浦，寶山張廟，閔行金匯等等。

100多萬在這些地段，可以找到不少配套成熟，近地鐵商業(yè)，戶型還算方正的老破小。

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搏拆遷

100多萬買老破小，還可以搏一個(gè)拆遷的概率。

去年徐匯東安新村的拆遷，讓全上海的老破小房東都看到了希望。

但事實(shí)是，像東安拆遷這樣撿皮夾子的事兒，全上海十套老破小里可能也就一套有這個(gè)機(jī)會(huì)。

徐匯有錢，東安地段又好，房子也足夠破，還有大規(guī)劃。

種種buff疊加，才有了東安房東的狂歡。

要是想買老破小搏拆遷，得先想想，目標(biāo)小區(qū)有沒有東安這些條件。

拆遷有一定概率，但別抱太大希望。

有人等拆遷一等就是大半輩子，從媳婦熬成了婆，房子還沒拆。比如陸家嘴東擴(kuò)，傳了好幾十年了還沒搞。

而且最終就算是等到拆遷了，可能也賺不到多少錢。

如果要拆遷，小區(qū)里的人一般都知道了，這樣的話就會(huì)反映在房子的價(jià)格里，就撿不了漏了。

就拿徐匯來講，那幾個(gè)稍微有點(diǎn)拆遷預(yù)期的老小區(qū)，價(jià)格一個(gè)比一個(gè)貴。

東安已經(jīng)把所有房東的預(yù)期都吊起來了。

再說了，現(xiàn)在的拆遷與以前不同了，不會(huì)再讓你一夜暴富了。

很多老上海人都經(jīng)歷過一拆致富，從而走上人生巔峰，但現(xiàn)在拆遷的補(bǔ)償，更加規(guī)范、透明，也就是市場價(jià)或者比市場價(jià)稍微高一點(diǎn)。

全上海來看，也就徐匯的拆遷補(bǔ)償高點(diǎn)，其他區(qū)，確實(shí)花頭不多。

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《2025上海板塊房價(jià)天梯圖》

本輪周期，各板塊的振幅和漲幅數(shù)據(jù)

更好判斷房子的好和差？

該買還是賣？

并不好賣

不過，這些100多萬的老破小，其實(shí)并不好賣。

賣房周期半年以上，一年以上的比比皆是。許多 房源掛牌半年以上，成了“燙手山芋”。

不是因?yàn)闆]有買家，只是房東價(jià)格遲遲沒有調(diào)整到位，今天降一點(diǎn)，明天降一點(diǎn)，鈍刀子割肉。

經(jīng)常是房東掛牌170萬，買家只出150萬；后來降到150萬，買家又壓到130萬，最終120萬成交，往往比預(yù)期低很多。

買家預(yù)算本身不高，房子也槽點(diǎn)多多。

不過，預(yù)算100多萬，想在上海買房，確實(shí)沒有太多的選擇。

要么遠(yuǎn)郊金山奉賢崇明，進(jìn)一趟市區(qū)來回要花三個(gè)小時(shí)。

要么買個(gè)商住公寓，水電商用， 交易稅費(fèi)貴的要死，流到性也差的不行。

要么就是我們今天所說的20-40平的市區(qū)老破小，算是各種選項(xiàng)中最好的一個(gè)選擇了。

當(dāng)然房子硬傷肯定也不少。

粗略統(tǒng)計(jì)，這些100多萬的市區(qū)老破小，房齡30年以上占比超過8成，20-30年占比2成。

年代久遠(yuǎn)，戶型奇葩，朝向不正，1樓頂樓居多，甚至還有廚衛(wèi)不成套，分門的……

總結(jié)

有人看不上老破小，嫌棄它沒什么居住品質(zhì)。

有人渴求一個(gè)屬于自己的老破小，厭倦了每年搬家的日子，希望安定下來。

“ 雖然面積小，但是戶型方正，小區(qū)邊上啥都有，終于可以添置一些喜歡的家具在家里，不用擔(dān)心搬家?guī)Р蛔吡恕！?/p>

100萬的老破小，是上海留給普通人的“平價(jià)城市入場券”。

它不完美，但足夠接地氣——就像這座城市一樣，既有梧桐區(qū)的精致，陸家嘴的摩登，也有弄堂里的煙火氣。

買或不買，從來不是是非題，而是選擇題：

你要便利還是要品質(zhì)？賭未來還是活當(dāng)下？答案，只能自己給。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。

ps：這篇文章的核心觀點(diǎn)，來自我在線下分享會(huì)“上海買房第一課”上的課題。為了幫助大家高效地做好專業(yè)的家庭房產(chǎn)買賣規(guī)劃，觀觀老師1V1專家定制團(tuán)隊(duì)，已經(jīng)連續(xù)8年做了413期。

每周，我都會(huì)有大量的市場數(shù)據(jù)研究：新房土拍；二手掛牌、轉(zhuǎn)定、成交；量價(jià)變化；宏觀性、政策性指標(biāo)...有了非常多的新的發(fā)現(xiàn)和思考，希望給大家分享我最新的認(rèn)知。

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