作者｜碎葉冬青

　　編輯｜王戰(zhàn)新

　　最近，很多人沒(méi)有注意到，一場(chǎng)史無(wú)前例的“收地潮”正在全國(guó)各地鋪開(kāi)。

　　據(jù)克爾瑞不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月13日，已經(jīng)有171個(gè)城市發(fā)布土地收儲(chǔ)計(jì)劃，合計(jì)收儲(chǔ)金額達(dá)到3918億元，明確涉及收儲(chǔ)宅地規(guī)模達(dá)到6565公頃（相當(dāng)于9100多個(gè)足球場(chǎng)）。收儲(chǔ)對(duì)象以央國(guó)企居多，如金茂、越秀、華僑城、華潤(rùn)等。

　　政府花錢從開(kāi)發(fā)商手里收回閑置土地，顯然是個(gè)極不尋常的“騰籠換鳥(niǎo)”之舉，劍指盤活市場(chǎng)的總目標(biāo)。

　　國(guó)家出手，推動(dòng)這場(chǎng)千億規(guī)模“收地潮”，什么信號(hào)？

　　事實(shí)上，專項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地，是2025年樓市宏觀調(diào)控的關(guān)鍵抓手。

　　3月全國(guó)兩會(huì)過(guò)后，各地收儲(chǔ)計(jì)劃的發(fā)布速度明顯加快，與重點(diǎn)城市土拍熱度的回升同步，目的就是促進(jìn)市場(chǎng)供求預(yù)期進(jìn)一步趨穩(wěn)向好。

　　據(jù)克爾瑞不完全統(tǒng)計(jì)，光是今年 1-2 月各地公示擬收回面積合計(jì)僅為1613公頃，總金額接近522億元，3月就躍升到3939公頃，總金額約1060億。

　　4月份，隨著財(cái)政和貨幣政策的進(jìn)一步發(fā)酵，收儲(chǔ)規(guī)模再次“狂飆”，擬收回面積高達(dá)7198公頃，擬收購(gòu)價(jià)格超過(guò)了1700億元。

　　一個(gè)月的進(jìn)度，就超過(guò)了第一季度。

　　收儲(chǔ)規(guī)模，達(dá)到了前所未有的高度。

　　分城市來(lái)看，三四線城市的收儲(chǔ)積極性，似乎比一二線城市更高。就已公布土地屬性的地塊清單來(lái)看，三四線擬收儲(chǔ)5437公頃，占比達(dá)到84%，合計(jì)收購(gòu)總價(jià)1659億元，占比74%。

　　目前有13個(gè)城市擬收儲(chǔ)規(guī)模超過(guò)100公頃，其中僅有4個(gè)二線城市，分別為鄭州、昆明、西安、天津。

　　鄭州擬收儲(chǔ)規(guī)模273公頃高居首位，較第二名平頂山高出108公頃。

　　擬收購(gòu)總價(jià)最高的城市是西安，合計(jì)公布125.6億元，較鄭州還高出了9.6億元。西安收儲(chǔ)土地平均地價(jià)達(dá)到9100萬(wàn)元/公頃，也是13城中平均收儲(chǔ)單價(jià)最高的城市。

　　東到上海，西到新疆，南到廣東，北到河北，這場(chǎng)收儲(chǔ)運(yùn)動(dòng)牽涉范圍之廣，也是前所未有的。

　　規(guī)模之大，少不了背后政策加碼的推波助瀾。

　　去年底，國(guó)辦發(fā)文明確了11個(gè)專項(xiàng)債“自審自發(fā)”試點(diǎn)地區(qū)，包括北京市、上海市、江蘇省、浙江省（含寧波市）、安徽省、福建省（含廈門市）、山東省（含青島市）、湖南省、廣東省（含深圳市）、四川省，河北雄安新區(qū)。政策落地后，專項(xiàng)債的發(fā)行效率將大大提高。

　　目前，廣東、四川、湖南已經(jīng)發(fā)行用于收購(gòu)存量閑置土地的專項(xiàng)債，合計(jì)發(fā)債金額約 402 億元，預(yù)計(jì)已經(jīng)公示地塊的福建、浙江、山東等地發(fā)債節(jié)奏也將有所加快。

　　比結(jié)果數(shù)據(jù)更值得關(guān)注的，是土地收儲(chǔ)的過(guò)程。

　　一個(gè)非常有意思的現(xiàn)象是，本輪“收地潮”中，居然冒出不少原價(jià)、溢價(jià)收購(gòu)的案例。

　　比如，茂名收購(gòu)當(dāng)?shù)貒?guó)企的4宗地塊，云浮收購(gòu)當(dāng)?shù)貒?guó)企的2宗地塊，均為原價(jià)收購(gòu)；潮州收購(gòu)當(dāng)?shù)貒?guó)企的3宗地塊，有兩宗是溢價(jià)收購(gòu)，溢價(jià)率為106.6%、103.6%；河源收購(gòu)當(dāng)?shù)貒?guó)企的三宗地塊，溢價(jià)率均為103%。

　　這說(shuō)明，地方政府已經(jīng)下定了決心，要把土地收儲(chǔ)當(dāng)作重點(diǎn)工作來(lái)做。

　　需要注意的是，土地儲(chǔ)備中心只接受凈地交付，即房企手中的存量閑置土地不能有任何質(zhì)押、抵押等情況，如有則需要由房企自行解押。

　　大多數(shù)情況下，收儲(chǔ)價(jià)格低于出讓價(jià)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，過(guò)半地塊擬收儲(chǔ)價(jià)格與成交價(jià)的比值 在 0.8-1.0 之間，約 35%的地塊比值在 0.9-1.0 之間，約 16%的地塊擬收儲(chǔ)價(jià)格與成交價(jià)的比值在 0.7-0.8 之間。

　　這樣的條條框框明顯對(duì)國(guó)企和城投更有利。所以，這一輪收儲(chǔ)運(yùn)動(dòng)，國(guó)企和城投是絕對(duì)主力，民企依然只能做配角。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，城投企業(yè)成為土地回收主力，收購(gòu)面積占比達(dá)70%，平均收儲(chǔ)價(jià)格為3506萬(wàn)元/公頃；央國(guó)企占比12%，但平均收儲(chǔ)價(jià)格最高（3998萬(wàn)元/公頃）；民企占比僅17%，平均收儲(chǔ)價(jià)格3352萬(wàn)元/公頃。

　　為什么在當(dāng)前形勢(shì)下，收儲(chǔ)土地成了盤活市場(chǎng)的“關(guān)鍵一招”？

　　說(shuō)白了，就是把供應(yīng)量先“打下來(lái)”，把流動(dòng)性還給開(kāi)發(fā)商。

　　開(kāi)發(fā)商把閑置土地賣出去，就能拿到一大筆現(xiàn)金。兜里有錢，萬(wàn)事不慌，開(kāi)發(fā)商的債務(wù)壓力，就會(huì)迅速降低。

　　部分城市還玩出了新花樣，把現(xiàn)金換成票據(jù)，讓房企可以去開(kāi)發(fā)更有價(jià)值的地塊，促進(jìn)市場(chǎng)活躍。比如廣州的“地票”補(bǔ)償機(jī)制，就是把現(xiàn)金換成了等值票據(jù)，讓房企可以用這些票據(jù)繼續(xù)買地投資。

　　花開(kāi)兩朵，各表一枝。

　　從政府角度看，這些回收的土地當(dāng)年不會(huì)再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，進(jìn)而有效減少市場(chǎng)存量土地規(guī)模，讓房地產(chǎn)能夠盡快止跌回穩(wěn)。

　　據(jù)克而瑞估算，若擬收儲(chǔ)計(jì)劃全部落實(shí)，將有14個(gè)城市廣義庫(kù)存下降超過(guò)1年。其中九江、六安等新房交易規(guī)模較低的三四線城市，理論上可降低廣義消化周期超過(guò)三年。而漳州、南充、咸寧、金華、安慶、濱州等城市也超過(guò)2年。

　　房產(chǎn)庫(kù)存量下降后，市場(chǎng)的供給關(guān)系就會(huì)趨于平衡，各方勢(shì)力就更有信心迎接未來(lái)。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年一季度銷售頭部企業(yè)拿地力度超過(guò)去年，投資百?gòu)?qiáng)拿地金額同比大漲了42.2%。另?yè)?jù)中指研究院數(shù)據(jù)，3月品牌房企銷售額整體較上月增長(zhǎng) 258.3%。

　　用收地來(lái)?yè)Q取調(diào)整時(shí)間，這何嘗不是一種積極的信號(hào)。

　　參考資料：

　　明源地產(chǎn)研究院：又有房企，成功退地了

　　真叫盧俊：最近好多房企都在退地，這背后…

　　新京報(bào)：各地?cái)M發(fā)行專項(xiàng)債“收地”超千億 收購(gòu)價(jià)難定拖累進(jìn)度

　　克爾瑞地產(chǎn)研究：專項(xiàng)債收儲(chǔ)規(guī)模已近4000億，回收宅地中民企占比17%