房屋拆遷情形下，對(duì)于所有權(quán)人以及承租房屋進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營的人，都會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)利益的影響。那么，補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)怎么給？

案情介紹：

原告張某系經(jīng)營服裝個(gè)體戶，承租了被告王某七十平方的房屋進(jìn)行經(jīng)營。2005年4月15日至2008年9月9日期間，雙方以一年一簽訂的方式約定房屋租賃 。2009年起 ，雙方口頭約定按照上一年的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行租賃事宜，同時(shí)，被告加租了15平方房屋。

2012年底 ，王某為了便于對(duì)整體出租房屋進(jìn)行統(tǒng)一管理，定于每年的4月份為一個(gè)租賃周期的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，張某即從2012年12月份繳納租金至2014年4月份。期間于2013年6月，因租賃房屋被政府征收，某縣房屋征收管理辦公室隨后與承租人張某簽訂了補(bǔ)償協(xié)議，補(bǔ)償了張某裝潢、搬家補(bǔ)助費(fèi)、搬遷獎(jiǎng)、提前簽約獎(jiǎng)等費(fèi)用45026元。

2013年6月27日 ，某縣房屋征收管理辦公室協(xié)議補(bǔ)償了出租人王某包括涉案房屋在內(nèi)的征收補(bǔ)償款共計(jì)3111024元，補(bǔ)償項(xiàng)目分別為：170平方的房屋2890000元、裝潢40824元、搬家費(fèi)1700元（170平方×10元/平方）、搬遷獎(jiǎng)13600元（170平方×80元/平方）、提前簽約獎(jiǎng)20400元（170平方×120元/平方）、營業(yè)損失144500元。

2013年9月，經(jīng)結(jié)算，出租人王某退還了承租人張某2013年6月30日后的房租費(fèi)114388.89元，2013年11月，張某陸續(xù)將房屋騰空。

此后，承租人張某訴至法院，要求出租人王某按其實(shí)際租賃的房屋面積返還營業(yè)損失補(bǔ)償76500元，搬家補(bǔ)助費(fèi)850元、搬遷獎(jiǎng)6800元、提前簽約獎(jiǎng)10200元，共計(jì)94350元。審理中，原、被告均認(rèn)可營業(yè)損失補(bǔ)償款標(biāo)準(zhǔn)系房屋補(bǔ)償款的5%。

爭議焦點(diǎn)：關(guān)于非住宅房屋因拆遷賠償?shù)耐I(yè)停產(chǎn)損失，權(quán)利主體是承租人還是出租人，即本案中原告張某的主張是否應(yīng)得到支持？

第一種意見認(rèn)為，因承租人租賃商鋪經(jīng)營，其作為實(shí)際經(jīng)營者，拆遷行為給其造成了營業(yè)損失，故停業(yè)停產(chǎn)損失補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)賠償給承租人。

第二種意見認(rèn)為，被拆遷人即房屋所有權(quán)人將房屋對(duì)外出租也是一種經(jīng)營行為，房屋拆遷也導(dǎo)致其無法對(duì)外出租而造成損失。另據(jù)現(xiàn)狀看，被拆遷人房屋只要是商鋪，自己沒有實(shí)際經(jīng)營或是沒有出租給他人經(jīng)營，拆遷人也會(huì)補(bǔ)償其營業(yè)損失。故營業(yè)損失應(yīng)賠償給出租人，即房屋所有權(quán)人。

第三種意見認(rèn)為，對(duì)于被征收人與實(shí)際經(jīng)營者不相符的情況，對(duì)于營業(yè)損失的分配應(yīng)依照雙方的合同約定；沒有約定的，由被征收人參照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營者給予適當(dāng)補(bǔ)償或協(xié)商分配。

拆遷律師評(píng)析：

停產(chǎn)停業(yè)損失，即通常說的營業(yè)損失，是指因房屋征收而造成被征收人生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)暫?；蛘呓K止而產(chǎn)生的損失。停業(yè)停產(chǎn)損失發(fā)生于非住宅房屋被征收時(shí)。由于住宅房屋并無生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)用途，也就不存在停產(chǎn)停業(yè)損失的問題。停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi)是拆遷人因拆遷非住宅房屋，給經(jīng)營者造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（下文稱《征收條例》）第二條規(guī)定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予公平的補(bǔ)償。第十七條規(guī)定，對(duì)被征收人因征收房屋造成的停業(yè)停產(chǎn)損失應(yīng)當(dāng)進(jìn)行補(bǔ)償。第二十三條規(guī)定，因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。

根據(jù)上述規(guī)定，停業(yè)停產(chǎn)損失是賠償給被征收人，即房屋的所有權(quán)人，并未涉及對(duì)承租人或?qū)嶋H經(jīng)營者權(quán)益的保護(hù)。拆遷律師認(rèn)為2011年1月21日實(shí)施《征收條例》規(guī)定如此，或是為了減少征收拆遷的壓力。因?yàn)榉亲≌课莶疬w，對(duì)于承租人地位的合法性問題，拆遷人不得而知。將停業(yè)停產(chǎn)損失賠償給被拆遷人，權(quán)利義務(wù)比較明晰，工作容易順利進(jìn)行。關(guān)于承租人的權(quán)利救濟(jì)，其可以依據(jù)合同向出租人主張賠償。

關(guān)于停業(yè)停產(chǎn)損失補(bǔ)償費(fèi)用的分配問題。租賃合同合法有效，租賃期間內(nèi)房屋被征收需拆遷，租賃合同無法繼續(xù)履行，雙方應(yīng)解除租賃合同。若是合同對(duì)于停業(yè)停產(chǎn)損失補(bǔ)償費(fèi)有約定的，應(yīng)按照約定處理；若是沒有約定，雙方協(xié)商處理；協(xié)商不成，訴訟處理。民事案件遵循“誰主張，誰舉證”原則，故承租人依據(jù)租賃合同向法院主張停業(yè)停產(chǎn)損失補(bǔ)助費(fèi)，應(yīng)提供證據(jù)證明拆遷給自己造成的損失。具體停產(chǎn)停產(chǎn)損失補(bǔ)償費(fèi)用數(shù)額，應(yīng)根據(jù)具體案情，由被征收人對(duì)實(shí)際經(jīng)營者給予適當(dāng)補(bǔ)償。

上述案例中，原告即承租人在2013年6月即已獲知涉案房屋將被征收，其又陸續(xù)在該房屋經(jīng)營至11月份，有足夠時(shí)間變更經(jīng)營場(chǎng)所，征收行為并未影響其營業(yè)。但是同時(shí)也應(yīng)當(dāng)考慮到，原告承租涉案房屋經(jīng)營近十年，積累了無法估量的客源。經(jīng)營期間經(jīng)營場(chǎng)所涉及征收而變更，原告在新場(chǎng)所的經(jīng)營中，必然缺乏原有的人氣，客觀上給其營業(yè)帶來了一定的損失。出租人即被告作為房屋所有權(quán)人，征收給其出租房屋收取租金的租賃活動(dòng)亦必然帶來損失。

因此，原、被告均應(yīng)獲得征收補(bǔ)償?shù)耐．a(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi)。原告獲知房屋拆遷至其完全搬遷時(shí)間長達(dá)近半年，其應(yīng)有足夠時(shí)間另尋經(jīng)營場(chǎng)所。期間其無償使用該房客觀上已獲得了相應(yīng)的利潤，同時(shí)結(jié)合其也未能舉證實(shí)際減損的數(shù)額等狀況綜合考慮，酌定給予被告適當(dāng)補(bǔ)償。

因《征收條例》并未涉及對(duì)于承租人或?qū)嶋H經(jīng)營者權(quán)益的保護(hù)，然而實(shí)踐中，房屋拆遷確實(shí)給承租人的利益造成了損失，對(duì)此究竟如何處理，實(shí)有必要出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，統(tǒng)一司法裁量的尺度。