本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：張釔璟

深鐵集團(tuán)持續(xù)拿出“真金白銀”支持萬(wàn)科 圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

5月15日，萬(wàn)科（000002.SZ）發(fā)布公告宣布，公司將于5月6日對(duì)公司債“20萬(wàn)科04”進(jìn)行贖回登記，并于5月19日完成該債券的贖回及摘牌 。“20萬(wàn)科04”債券余額15億元，于2020年5月發(fā)行，期限為7年，附第5年末發(fā)行人贖回選擇權(quán)、發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)。

萬(wàn)科敢于在償債高峰之年行使贖回權(quán)的背后，是第一大股東深圳市地鐵集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“深鐵集團(tuán)”）正持續(xù)拿出“真金白銀”，予以其支持。

5月14日，萬(wàn)科公告稱(chēng)，第一大股東深鐵集團(tuán)擬向公司提供借款，借款總額不超過(guò)15.52億元，借款利率為2.34%，借款期限為36個(gè)月，用途是償還公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行的債券的本金與利息。

除此之外，4月29日，萬(wàn)科還獲得了深鐵集團(tuán)33億元的借款。短短半個(gè)多月時(shí)間，深鐵集團(tuán)兩次慷慨解囊，合計(jì)向萬(wàn)科提供了48.52億借款。

對(duì)此，萬(wàn)科相關(guān)人士接受時(shí)代周報(bào)采訪時(shí)表示，深鐵集團(tuán)作為積極股東和耐心資本，綜合運(yùn)用資金支持、業(yè)務(wù)支持等市場(chǎng)化支持，充分體現(xiàn)了大股東堅(jiān)定支持萬(wàn)科的決心，也有助于提升市場(chǎng)各方對(duì)萬(wàn)科的信心。

連獲兩筆純信用貸款

今年1月27日，萬(wàn)科發(fā)布重磅公告稱(chēng)，收到董事會(huì)主席郁亮、總裁祝九勝、董秘朱旭的辭職報(bào)告，郁亮將繼續(xù)擔(dān)任董事和第一執(zhí)行副總裁，祝九勝辭職后不再擔(dān)任任何職務(wù)，朱旭仍在公司工作。

同日，萬(wàn)科披露了第二十屆董事會(huì)第十二次會(huì)議的決議公告。此次議會(huì)通過(guò)了一些議案，包括選舉辛杰為萬(wàn)科第二十屆董事會(huì)主席，同意聘任郁亮及深鐵集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)干部李鋒、華翠和李剛為公司執(zhí)行副總裁，以及聘任同樣來(lái)自深圳國(guó)企的田鈞為公司董事會(huì)秘書(shū)。

另?yè)?jù)中房報(bào)報(bào)道，2月5日，春節(jié)復(fù)工首日，萬(wàn)科內(nèi)部公示了十名擬任命的經(jīng)營(yíng)管理人員，其中6名來(lái)自深鐵集團(tuán)或其子公司，部分人員曾任職于深圳國(guó)資委控股的公司。這些新任人員將負(fù)責(zé)集團(tuán)總部戰(zhàn)略投資、財(cái)務(wù)、法務(wù)等關(guān)鍵部門(mén)，以及北京和華東兩大核心區(qū)域。

國(guó)資班底的接管，讓市場(chǎng)大呼萬(wàn)科正式進(jìn)入“深鐵時(shí)代”。自此，深鐵集團(tuán)對(duì)萬(wàn)科的支持開(kāi)始加碼。

時(shí)代周報(bào)記者查閱公告獲悉，今年2月至今，深鐵集團(tuán)先后四次向萬(wàn)科提供借款，累計(jì)借款已達(dá)到118.52億元。

值得注意的是，雖然上述四筆借款的期限均為3年、利率均為2.34%，但最新的兩筆借款與今年2月中旬、2月下旬的兩筆借款在增信安排、付息安排上有著明顯不同。

在增信安排方面，4月底、5月中旬最新的這兩筆借款為純信用借款，無(wú)需抵質(zhì)押；而此前2月份兩次借款中，萬(wàn)科分別提供了萬(wàn)物云市值為40億元的股票、價(jià)值60億元的資產(chǎn)等作為抵押或質(zhì)押，抵/質(zhì)押率均設(shè)定為70%。

而在付息方面，最新的兩筆借款為“借款到期，利息隨本金一起結(jié)清”；而此前2月份兩次借款則為“按季度付息”。

深鐵對(duì)萬(wàn)科直接借款一覽 圖片來(lái)源：時(shí)代周報(bào)記者制 數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)科公告

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，在深鐵集團(tuán)的支持下，今年萬(wàn)科相比于去年顯得穩(wěn)定了許多。而最新的兩筆無(wú)抵質(zhì)押借款則體現(xiàn)了深鐵集團(tuán)對(duì)萬(wàn)科又邁出進(jìn)一步。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜也指出，兩筆借款展現(xiàn)了深鐵集團(tuán)對(duì)萬(wàn)科的信心，不僅有助于緩解萬(wàn)科的資金壓力，更能提升其在市場(chǎng)中的形象。

年內(nèi)償還債券超129億元

除了直接借款，深鐵集團(tuán)還于1月27日收購(gòu)了萬(wàn)科旗下紅樹(shù)灣項(xiàng)目49%收益權(quán)，以及項(xiàng)目管理經(jīng)營(yíng)公司深圳地鐵萬(wàn)科投資發(fā)展有限公司49%的股權(quán)，合計(jì)總價(jià)約13.5億元。

在深鐵集團(tuán)持續(xù)“真金白銀”的支持下，萬(wàn)科如期償債。

克而瑞4月4日發(fā)布的研報(bào)指出，2025年萬(wàn)科將面臨償債高峰期。截至2024年末，萬(wàn)科有息負(fù)債共3612.8億元，較年初增長(zhǎng)12.9%，短債規(guī)模1582.8億元，占比43.8%。同期，該公司在手貨幣資金881.6億元，現(xiàn)金短債比0.56。

今年一季度，萬(wàn)科共已完成五筆境內(nèi)債的兌付，包括1月27日到期的境內(nèi)中期票據(jù)“22萬(wàn)科MTN001”、2月16日到期的“22萬(wàn)科MTN002”、2月25日到期的“22萬(wàn)科MTN003”、3月4日到期的“22萬(wàn)科01”、3月17日到期的“20萬(wàn)科02”，本金規(guī)模合計(jì)98.9億元。

5月12日，萬(wàn)科旗下一筆發(fā)行總額4.23億美元、利率3.15%的美元債已到期。根據(jù)wind數(shù)據(jù)，該筆債券已獲得償還，債券當(dāng)前余額為0。年初至今，萬(wàn)科已累計(jì)償還境內(nèi)外債超129億元。

此外，根據(jù)萬(wàn)科的公告，公司還計(jì)劃分別于5月16日、6月5日、6月19日進(jìn)行“20萬(wàn)科04”、“22萬(wàn)科03”、“20萬(wàn)科06”三筆公司債的全額贖回登記，債券余額分別為15億元、3.5億元、12億元。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，萬(wàn)科擁有境內(nèi)債券余額共388.51億元，一年內(nèi)到期或行權(quán)的債券規(guī)模達(dá)278.57億元，占比71.8%。其中，2025年7月將是償債高峰，按行權(quán)計(jì)約62.63億元境內(nèi)債將到期；境外債方面，公司債券余額達(dá)13.7億美元，一年內(nèi)到期的債務(wù)規(guī)模0.7億美元。

一季度營(yíng)收下降38.3%，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈流出收窄

相比于債務(wù)問(wèn)題，擺在深鐵集團(tuán)面前更為的重要是萬(wàn)科房開(kāi)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。

4月30日，萬(wàn)科公布了“深鐵時(shí)代”下的首份季報(bào)。期內(nèi)，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入379.9億元，同比下降38.3%。其中，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入122.7億元，同比增長(zhǎng)12.1%；而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入228億元，同比下降51.1%。

利潤(rùn)方面，受開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率下滑等因素的影響，歸母凈利潤(rùn)為-62.5億元。

至于銷(xiāo)售方面，今年一季度，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積254.0萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額349.2億元，同比分別下降35.1%和39.8%。

另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年1-4月萬(wàn)科權(quán)益銷(xiāo)售額僅298.5億元，同比下降41%，跌幅顯著高于行業(yè)均值。

標(biāo)普信評(píng)PCA在發(fā)布的研報(bào)中表示，銷(xiāo)售跌幅高于市場(chǎng)均值，一方面反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)調(diào)整對(duì)市場(chǎng)信心的沖擊，另一方面暴露出萬(wàn)科近年高能級(jí)城市土儲(chǔ)補(bǔ)充不足導(dǎo)致的庫(kù)存結(jié)構(gòu)失衡，“有效”貨值短缺使其未能把握本輪核心城市小陽(yáng)春機(jī)遇。

此外，惠譽(yù)也在研報(bào)中指出，銷(xiāo)售額下滑將直接影響萬(wàn)科的現(xiàn)金生成和償債能力。

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年3月底，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-57.93億元（2024年第一季度為-94.21億元）；實(shí)現(xiàn)投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~267.97億元；籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-97.54億元。其中，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~雖仍為凈流出，但較2024年同期減少36.28億元，凈流出收窄幅度達(dá)38.52%。

不過(guò)，惠譽(yù)指出，2025年第一季度，萬(wàn)科的自由現(xiàn)金流（FCF）為-80億元，包括大宗資產(chǎn)處置所得（2024年第一季度為-160億元），低于預(yù)期。此外，截至2025年3月末，萬(wàn)科披露的非受限現(xiàn)金（含預(yù)售監(jiān)管現(xiàn)金存款）自2024年9月末的773億元下降至711億元。

惠譽(yù)認(rèn)為，萬(wàn)科2025年第一季度的銷(xiāo)售額和現(xiàn)金流生成低于預(yù)期，導(dǎo)致其2025年到期的大量資本市場(chǎng)債務(wù)的流動(dòng)性緩沖進(jìn)一步減少。考慮到萬(wàn)科現(xiàn)金流生成的不確定性，深鐵集團(tuán)持續(xù)且及時(shí)提供流動(dòng)性支持，對(duì)化解萬(wàn)科的短期融資需求可能至關(guān)重要。