2025年，依然是房地產(chǎn)去庫存的一年。

　　去庫存，不僅是指存量商品房去化，也包含存量土地處置。

　　今年兩會政府工作報告明確提出，“盤活存量用地和商辦用房”。盤活存量用地，甚至被放在盤活商辦用房前面，足見其迫切性和重要性。

　　而盤活存量土地，既包括企業(yè)的存量土地，自然也包括城投手中的閑置土地。

　　城投是近年來各土地市場（尤其是各低能級城市的土地市場）的拿地主力，拿地規(guī)模一直居高不下，甚至有人將其稱之為土地倉庫。

　　由于開工率偏低，目前城投手里閑置土地規(guī)模不容小覷。如何盤活存量土地，是今年城投不得不面對的難題。

　　一季度城投拿地比例下降

　　但占比仍高達(dá)50%

　　自從2021年以來，土地出讓規(guī)模逐年萎縮，拿地主體的構(gòu)成也出現(xiàn)明顯變化：房企拿地占比下滑，取而代之的是城投拿地占比攀升。

　　從CRIC跟蹤的30個重點(diǎn)城市的土地出讓情況來看，2021年以來城投拿地的占比一直處于高位，尤其是2022年開始每年都保持在5成以上，2024年更是高達(dá)64%，達(dá)到了近五年的高點(diǎn)。

　　換言之，這30個城市每賣出10㎡土地，至少6㎡是被城投買走的。點(diǎn)擊了解云資管，喚醒沉睡資產(chǎn)

　　比例之高，令人咋舌。

　　好在，今年一季度，數(shù)據(jù)開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。城投的拿地比例大幅下降，回落到50%的水平。

　　眾所周知，城投拿地占比過高并不是什么好現(xiàn)象。相反的，城投拿地比例下降，側(cè)面反映出房企投資積極性回升。

　　事實(shí)上，從這幾個月各地土拍，已經(jīng)不難預(yù)見這一結(jié)果：

　　土地供應(yīng)整體呈現(xiàn)“縮量提質(zhì)”的特點(diǎn)，高能級城市清一色的拿出壓箱底好貨，頭部房企拿地?zé)崆楦邼q，各地?fù)尩噩F(xiàn)象重現(xiàn)，地王一個更是接一個。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月百強(qiáng)拿地金額和拿地建面都呈正增長，其中，新增貨值同比增長23.6%，新增建面同比增加3.2%。而前四個月全國土地出讓規(guī)模同比依然是下降的，這也就不難理解，為何城投拿地占比會明顯收縮。

　　盡管拿地依然以國央企為主，但房企整體拿地比例回升，依然是個積極信號。

　　大城市與小縣城

　　房企與城投拿地兩極分化

　　土地市場分化仍在加劇，核心城市與三四線城市的行情可謂冰火兩重天。

　　核心城市土拍火熱，一方面由于地塊優(yōu)質(zhì)，另一方面，是因?yàn)轭^部房企扎堆。

　　這幾年，房企的投資戰(zhàn)略高度同化，大家不約而同的重倉少數(shù)熱點(diǎn)城市。統(tǒng)計顯示，一季度TOP10房企在一二線城市的拿地金額占比已經(jīng)高達(dá)82%，較去年同比又提高了9%。

　　頭部房企投資都高度集中，比如中海、越秀等都將七八成的投資放在一二線城市，濱江更是幾乎“all in”杭州。

　　本來市場上拿地有一定體量的房企就十家左右，而投資又集中在核心城市，這就導(dǎo)致，全國土地市場陷入“冰火兩重天”的尷尬局面，核心城市土拍火熱，數(shù)量龐大的三四線城市卻依然冰封。

　　然而，三四線城市也有賣地的需求。這些地塊，只能城投來托底了。

　　根據(jù)中指研究院發(fā)布的2025年1-4月新增貨值百強(qiáng)榜，權(quán)益拿地面積TOP10就有兩家是地方城投。權(quán)益拿地面積TOP11-20里面，城投的占比更是高達(dá)7成。

　　土地市場兩極分化的現(xiàn)象仍在加?。侯^部房企（國央企為主）包攬熱點(diǎn)城市的土地；而在大量的非熱點(diǎn)城市，拿地主要還是靠城投。

　　開工率逐年降低

　　城投待開發(fā)土地規(guī)模不小

　　盡管拿地規(guī)模有所回落，但四年多的高頻拿地，積累下來的土地規(guī)模也不小。

　　CRIC重點(diǎn)跟蹤的30個城市，截止2025年第一季度，城投自2021年以來所拿土地待開發(fā)建面積累約3.6億㎡，待開發(fā)地塊數(shù)量超4200宗。

　　而這，僅僅是30個城市的規(guī)模。放眼全國，城投手中的待開發(fā)土地的規(guī)模，必然遠(yuǎn)大于此。

　　拿地多，開發(fā)意愿低，開發(fā)周期長等多個因素共同構(gòu)成這一結(jié)果。

　　CRIC監(jiān)測的這30個城市，城投近年來開工率持續(xù)降低。

　　2021年、2022年、2023年拿地項(xiàng)目的開工率分別是48.9%、40.8%和26.5%。2024年更是降至8.5%。無論哪一年的開工率，都明顯低于房地產(chǎn)企業(yè)。點(diǎn)擊了解云資管，喚醒沉睡資產(chǎn)

　　城投拿地開工率低，很大的一個原因是大部分城投缺乏項(xiàng)目開發(fā)能力。在市場低迷的當(dāng)下，房企的項(xiàng)目一不小心都可能虧損，更別說經(jīng)驗(yàn)不足的城投。

　　舉個例子，這幾年房企都在卷開發(fā)效率，頭部房企的預(yù)售周期普遍壓縮到半年左右，有的甚至創(chuàng)下拿地即開工，2個月就開盤的記錄。

　　而相比之下，城投的開發(fā)節(jié)奏要慢得多。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，城投的拿地到開工普遍要一百多天，預(yù)售周期普遍要一年以上。單是這一項(xiàng)，開發(fā)成本就要比房企高得多。這也意味著，項(xiàng)目已經(jīng)失去成本優(yōu)勢了。降本增效，就用數(shù)字成本管理平臺

　　盤活存量閑置土地

　　一項(xiàng)迫切又棘手任務(wù)

　　城投拿地，通常有三個出發(fā)點(diǎn)：

　　為土拍市場托底；土地抵押融資，維持信用評級；經(jīng)營發(fā)展需要。

　　目前還是以前兩者為主。

　　但是，只拿地不開發(fā)的模式，終究難以長久。

　　今年兩會上，“盤活存量用地和商辦用房”被明確寫進(jìn)政府工作報告，盤活存量用地，成為今年一項(xiàng)重要任務(wù)。

　　手握大量閑置土地的城投，必然要成為盤活存量用地的主力。

　　另外，部分地區(qū)已經(jīng)出手，限制城投的拿地行為。包含湖南、安徽等地已經(jīng)將城投土地開發(fā)進(jìn)度納入政績考核，明確“拿地三年內(nèi)未開工項(xiàng)目扣減下年度土地指標(biāo)”。

　　盤活存量土地，成為擺在城投面前一個迫切又棘手的難題。

　　1、存量土地收儲，是最省事的辦法

　　去年，財政部已明確，允許專項(xiàng)債用于土地收儲。這讓城投的存量土地盤活多了一個途徑。

　　今年以來，各地土地收儲工作推進(jìn)迅速。

　　據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，一季度擬收儲土地面積5552公頃，而四月份一個月擬收儲面積就達(dá)到7198公頃，收儲計劃明顯提速。其中，包含宅地6565公頃。而且，有約74%位于三四線城市。

　　而這幾年三四線城市的土地，城投是最大買家。數(shù)據(jù)也顯示，城投是此次土地收儲的主要對象，今年以來擬收儲的土地中有約7成來自城投。

　　這個數(shù)據(jù)與三四線城市的收儲占比差別不大，也再次印證了三四線城市絕大部分土地被城投拿走的事實(shí)。

　　專項(xiàng)債收儲，幫城投盤活了存量資產(chǎn)，也在一定程度上緩解城投的債務(wù)壓力。

　　然而，和城投的土地庫存（＞3.6億㎡）相比，收儲規(guī)模依然是杯水車薪。依賴收儲化解土地庫存壓力，顯然不太現(xiàn)實(shí)。

　　2、閑置土地出租，用來產(chǎn)生現(xiàn)金流

　　這種方式很常見。但是土地想要好租，也得講究方式和條件。

　　比如說，是否切合市場主流需求。

　　舉例來說，這幾年露營很火爆，有的地方就抓住這個機(jī)會，將一宗閑置地塊打造成為城市露營基地，并規(guī)劃了濱湖區(qū)、沙灘區(qū)、酒吧區(qū)、自主搭建區(qū)等，配置秋千、滑梯等裝置，增加基地的吸引力。

　　某地城投則利用閑置土地改造成集裝箱市集，吸引餐飲及文創(chuàng)攤位，一年就創(chuàng)收超500萬的租金。

　　3、尋求土地開發(fā)變現(xiàn)，是最理想的結(jié)果

　　如前文所言，對于開發(fā)能力有限的城投來說，自行開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險并不小。從既往經(jīng)驗(yàn)來看，很多城投與市場化企業(yè)合作，給低效土地打了個翻身仗。

　　其中，委托代建是最常見的模式。

　　比如在浙江溫州某縣級城投，從2023年便開始與知名代建企業(yè)合作，成功盤活了多個存量土地項(xiàng)目，雙方還先后合資成立重資產(chǎn)平臺和輕資產(chǎn)平臺。其中，重資產(chǎn)平臺由城投控股，負(fù)責(zé)項(xiàng)目投資，代建企業(yè)參股；輕資產(chǎn)平臺由代建企業(yè)控股，負(fù)責(zé)項(xiàng)目操盤。戳這里，輕松管好工程質(zhì)量

　　項(xiàng)目開發(fā)之后，城投可以收入土地出讓金以及項(xiàng)目銷售收入，以及輕資產(chǎn)公司的利潤分成。代建方則收取合同金額3%做代建費(fèi)，以及委托方根據(jù)成本、回款、利潤等指標(biāo)達(dá)成情況給予的獎勵。

　　雙方達(dá)成了雙贏局面。

　　4、項(xiàng)目開發(fā)并運(yùn)營，形成長期穩(wěn)定的收益

　　傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)模式中，項(xiàng)目建完交付出去就算結(jié)束了。

　　而如果建成后持有并運(yùn)營，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定收益，則可以讓資產(chǎn)產(chǎn)生長期價值，甚至還能通過資產(chǎn)證券化的方式退出，打通“投-融-管-退”的投資鏈條。

　　比如近年來，深圳安居、廈門安居等多家平臺公司，將持有的保障房項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)打包發(fā)行REITs，不僅收回了前期投資資金，用于投資新增項(xiàng)目形成投融資良性循環(huán)，也有助于優(yōu)化資產(chǎn)和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　而這，也是城投資產(chǎn)盤活的終極玩法。