作者：余飛

　　 01

　　 房貸，再次負增長

　　 5月14日傍晚，央行公布了4月份金融數據報告，其中提到：

　　4月末，本外幣貸款余額269.54萬億元，同比增長6.8%。月末人民幣貸款余額265.7萬億元，同比增長7.2%。前四個月人民幣貸款增加10.06萬億元。分部門看，住戶貸款增加5184億元，其中，短期貸款減少2416億元，中長期貸款增加7601億元。

　　 由于從去年開始，央行不再公布單月數據，僅公布累計值，所以要看4月份的單月數據，還得結合一季度的數據來進行計算。

　　 央行公布的一季度金融數據報告顯示：

　　 分部門看，住戶貸款增加1.04萬億元，其中，短期貸款增加1603億元，中長期貸款增加8832億元。

　　 以此計算，4月份住戶部門貸款減少了5216億元。其中4月份短期貸款（主要是消費貸）減少了813億元，中長期貸款（房貸）減少了1231億元。

　　 這意味著，4月份消費貸和房貸都負增長了。

　　 房貸是繼2024年4月份之后，再次負增長。

　　 制圖：城市財經；數據：央行

　　 房地產從2021年年中開始，全國層面上全面調整。

　　 2022年2月份首次出現房貸負增長，之后間歇性負增長。比如2022年4月份房貸減少了459億元，2023年4月份減少了1156億元，2023年7月份減少了672億元，2024年2月份、4月份以及今年的2月份、4月份均負增長。

　　 從走勢圖還可以看到，2022年以來，每年的4月份都會出現房貸負增長的局面。

　　 02

　　 什么因素

　　 由此看來，4月份房貸負增長，季節性調整，是一個因素。

　　 每年一季度都是買房高發季節，一方面是教育需求推動，另一方面是預期不明朗，一季度經常出現盲目樂觀局面，推動商品房銷量走高。

　　 過去三四年均如此，一旦一季度數據公布，信心就會再次受挫，導致4月份商品房銷量轉向，房貸也隨之減少。

　　一般來說，只要商品房市場有成交，都會有貸款增加，除非都全款買房，但這不現實。

　　房貸增量為負數，只有一個解釋，那就是還款的量比貸款的量還多。

　　2022年至2023年，還貸潮盛行，當時還貸規模不斷增加，這是其房貸間歇性減少的主要原因。

　　去年年中以來，由于存量房貸利率減少，提前還貸浪潮得以緩解，規模隨之下降。

　　今年2月份和4月份的房貸負增長，直接原因當然還是還貸規模大于貸款規模，但主要還是貸款規?？s減之緣故。

　　都不敢貸款了，不僅不敢貸款買房，連消費貸都負增長了。

　　根據國家統計局披露的數據來看：

　　 全國商品房銷量在2021年見頂，2022年從之前的“雙18”跳水至 “雙13”，2023年跌至“雙11”。

　　國家統計局最新數據顯示，2024年，新建商品房銷售面積97385萬平方米，比上年下降12.9%。新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。

　　跌破了“雙10”，跌至“雙9”。

　　制圖：城市財經；數據：國家統計局

　　制圖：城市財經；數據：國家統計局

　　央行披露的數據來看：

　　房貸連續三年減少，去年全年房貸增量只有2.25萬億元，創2015年以來新低。

　　
制圖：城市財經；數據：央行

　　 進入2025年，雖然降速大幅縮小，但仍在下降。

　　 國家統計局數據則顯示：

　　 一季度，新建商品房銷售面積 21869 萬平方米，同比下降 3.0% 。新建商品房銷售額 20798 億元，下降 2.1% 。

　　而剛結束的4月份，態勢依舊。

　　官方數據需要等到19號公布。

　　克而瑞數據顯示：

　　4月，TOP100房企實現銷售操盤金額2846.8億元，環比降低10.4%、同比降低8.7%，單月業績規模保持在歷史低位。累計業績來看，百強房企1-4月實現銷售操盤金額10181.7億元，同比降低6.7%。

　　 從上圖走勢可以看到，2025年4月份百強房企單月銷售規模，仍是過去7年來最低值。

　　 國家統計局要等到4月中旬才會披露3月份全國商品房成交數據，但想來跌幅會擴大不少。

　　 其實本號在上月中旬寫杭州樓市的時候就說過，4月初關稅大戰重燃，對樓市的影響不可小覷。

　　 如今，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都這六個最具代表性的樓市火熱城市，4月份數據全部出爐，一言以蔽之：

　　 全部熄火。

　　 制圖：城市財經；數據：各城市官方、機構公開數據

　　 雖然同比都增長了不少，但3月份火熱的勢頭已經終止，6個城市環比集體減少，尤其是杭州、上海環比下降了四分之一左右。

　　03

　　救市大招可能會扎堆到來

　　 面對4月初中美之間的貿易對壘，坊間紛紛猜測4月份救市大招可能會來，尤其是很多人預測430新政。

　　 但整個4月份，官方保持得相當克制，既沒有降準也沒有降息，

　　 然而，如今轉跌的數據已經擺出來了，接下來的5月份，不動手不行。

　　 盡管5月12日，中美在瑞士日內瓦談判中達成協議：雙方都把關稅恢復到4月2日之前。其中4月2日宣布的關稅中，10%保留，另外24%暫緩90天。

　　 但關稅大戰只是暫時停歇，后面還需要經歷多輪談判，在最終的協議簽訂之前，變數仍比較大。

　　 這期間，市場的觀望情緒可能會進一步提升，市場銷量相較于一季度，會縮水不少。

　　 所以，5月份的銷量，可能會進一步走弱。

　　 這時候，需要提振市場信心的大招到來。

　　 4月末國家發改委、央行、商務部 與人力資源社會保障部四部門聯合召開發布會上就透露，接下來會有一大波增量政策出臺，其中對房地產的表述是：

　　 在營造穩定發展的良好環境方面，主要包括持續穩定和活躍資本市場、持續鞏固房地產市場穩定態勢、加大對實體經濟的金融支持等舉措。

　　 5月份已經降準，公積金貸款利率也下調了一波。

　　 LPR降息可能會很快到來。

　　 考慮到絕大部分城市已經沒有了限購，各城市接下來能動用的措施，可能仍是降稅、給購房補貼等措施。

　　 如果后面影響太大，北京、上海、深圳核心區域的限購，也可能會大幅松動。

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