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作者 I 江珊 選址960

全文1520字，約需4分鐘

產業園區通過基礎設施公募REITs登陸資本市場步伐加速。

5月13日，中金亦莊產業園REIT被準予注冊，成為國內首個汽車產業園REITs項目，預計募資規模10.03億元，合同期限15年，亦莊盛元為原始權益人。

據選址960統計，至此，產業園區REITs（不含物流園）已達18單，資產分布在北京、上海、廣州、深圳、蘇州、合肥、杭州、武漢、天津、南京、重慶、成都12個經濟發達城市。

其中，中金亦莊產業園、、、4單REITs的底層資產位于北京，覆蓋了研發辦公園區、生產制造園區兩大類型。

新鮮獲批的中金亦莊產業園REIT產業聚焦、個性鮮明。

中金亦莊產業園REIT的基礎設施項目為生產性廠房，其坐落在亦莊新城「高端汽車及新能源汽車關鍵零配件產業園」，分為N12和N20兩個項目，總建筑面積約12.86萬平方米，土地用途為工業用地，2019年開始運營。

該基礎設施資產估值合計10.03億元，估值單價為7797元/平方米（N12項目和N20項目的估值單價分別為7836元、7741元每平方米）。基礎設施資產賬面價值合計6.37億元，估值較該賬面價值增值合計3.66億元，增值率57.46%。

兩個資產項目的收入基于市場化運營產生，不依賴第三方補貼等非經常性收入。2022-2024年，項目整體營業收入分別為7959萬元、9770萬元和1.04億元，運營凈收益分別為5429萬元、6882萬元和7738萬元。

截至2025年3月31日，基礎設施資產整體出租率約為89.56%。

此外，由于N12項目仍有意向客戶在接洽中，其中約3000平方米租約預計于今年二季度簽署，屆時N12項目出租率有望提升至90%以上。

租戶方面，項目共有12個租戶，均為市場化租戶，主要是高端汽車及新能源汽車關鍵零部件相關的生產、服務、研發企業，合同期限5年及以上的租賃面積占比93.65%，2029年及以后到期比例為64.07%。

值得關注的是，該園區的租戶集中度相對較高，前十大租戶租賃占比約達95%，其中，第一大租戶「海斯坦普北京公司」和第二大租戶「麥格納北京公司」租賃面積占比分別為42.85%和11.01%。

租金收繳方面，近三年，租金收繳率均在99%以上，未達100%為少量租戶少許延遲支付所致。

總體而言，該底層資產具有租戶市場化水平較高，租約結構合理，長租約為主，集中到期的風險相對可控，符合生產性廠房的經營特點。

該資產的原始權益人為亦莊盛元，實控人北京經濟技術開發區管理委員會。

亦莊盛元2014年成立，是北京亦莊投資控股有限公司的全資子公司，亦莊新城重要的建設主體，聚焦高端特色產業園區開發建設與運營管理。

亦莊盛元主要經營模式為通過招拍掛方式取得土地進行投資開發，然后進行項目建設，亦莊盛元主要對建成項目以自持物業形式進行運營管理，并對外出租收取租金。

截至2024年9月末，亦莊盛元開發建設商業綜合體和產業園區共11個項目，總建筑面積約為102.77萬平方米，總投資約為人民幣91.48億元。目前已進入運營的項目為七個，分別為亦城時代廣場一期A18項目（商業），高端汽車零配件廠房N12項目（工業）、高端汽車零配件廠房N20項目（工業）、高端汽車零配件廠房N19項目（工業）、北京亦莊細胞治療研發中試基地N9項目（工業）、亦莊新藥研發生產基地C9項目（工業）、首藥研發與產業化基地66M2項目（工業）。

亦莊盛元此次募集資金將用于投資在建項目或前期工作成熟的新項目。

伴隨REITs進入常態化發行階段，產業園區通過公募REITs登陸資本市場的節奏明顯加快，僅2024年至今就有9單獲批發行，這表明資本對園區的接受度、認可度不斷提升，園區“投-融-管-退”的循環越來越順暢。

預計產業園區REITs近期還將再傳捷報：以為底層資產的「創金合信首農產業園REIT」、以沈陽昂立信息園和沈陽國際軟件園部分樓宇為底層資產的「中信建投沈陽國際軟件園REIT」已在上交所申報并獲反饋。