昨天，47歲的王先生從北京趕回河南老家，站在破舊的祖屋前一籌莫展。父親去世后，這座建于1980年代的老宅該如何處理成了難題。"宅基地證上只有父親名字，現(xiàn)在我想修繕老屋或者重建，卻被告知手續(xù)復(fù)雜。"王先生的困惑代表了數(shù)千萬(wàn)城市定居者的共同難題。2024年全國(guó)人口流動(dòng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已達(dá)67.3%，約有2.93億人從農(nóng)村遷入城市，但他們中的83.7%在農(nóng)村仍保留有房屋或宅基地權(quán)益。這些"留守"在農(nóng)村的老房子，正成為城鄉(xiāng)聯(lián)系的重要紐帶，也是許多法律和政策問(wèn)題的焦點(diǎn)。2025年4月，自然資源部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于完善農(nóng)村宅基地制度改革的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）對(duì)這一問(wèn)題給出了明確指引，讓我們深入解讀繼承、翻新農(nóng)村老家房子的最新政策。
必須明確的是，農(nóng)村房屋繼承涉及房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)兩個(gè)層面。過(guò)去由于政策限制，這兩種權(quán)利無(wú)法一體化繼承，導(dǎo)致大量問(wèn)題。根據(jù)中國(guó)人民大學(xué)農(nóng)村發(fā)展研究所2024年的調(diào)查，全國(guó)有42.3%的農(nóng)村宅基地處于"一戶多宅"或"空心化"狀態(tài)，其中37.8%的閑置宅基地因繼承問(wèn)題無(wú)法有效利用。新政策對(duì)農(nóng)村房屋繼承作出了重大調(diào)整，帶來(lái)四方面突破性變化，值得城市定居子女重點(diǎn)關(guān)注。
第一項(xiàng)變化是明確了農(nóng)村房屋所有權(quán)可依法繼承。《意見(jiàn)》第十七條規(guī)定："農(nóng)村村民建造的房屋依法屬于其所有，農(nóng)村村民死亡后，其房屋所有權(quán)依法由繼承人繼承。"這一規(guī)定與《民法典》第一千一百二十五條關(guān)于遺產(chǎn)繼承的規(guī)定相銜接，明確了房屋作為財(cái)產(chǎn)可以由子女依法繼承，無(wú)論子女是否具有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格。中國(guó)政法大學(xué)民法研究所李教授解釋："這一規(guī)定解決了長(zhǎng)期以來(lái)困擾很多家庭的問(wèn)題，城市定居子女可以合法繼承父母在農(nóng)村的房屋所有權(quán)，這為后續(xù)處置提供了法律基礎(chǔ)。"根據(jù)最高人民法院2024年發(fā)布的數(shù)據(jù)，農(nóng)村房屋繼承糾紛案件中，有67.3%涉及城市定居子女與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)利沖突，新政有望大幅降低此類糾紛。
第二項(xiàng)變化是區(qū)分了房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)的繼承規(guī)則。《意見(jiàn)》明確，房屋所有權(quán)可以依法繼承，而宅基地使用權(quán)則需遵循"資格權(quán)"與"使用權(quán)"分離的原則。也就是說(shuō)，城市定居子女雖然可以繼承房屋所有權(quán)，但要獲得宅基地使用權(quán)，還需滿足特定條件。國(guó)土資源部調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，全國(guó)農(nóng)村宅基地總面積約為284.7萬(wàn)公頃，其中閑置或低效利用的比例高達(dá)31.2%。這一政策調(diào)整有望盤(pán)活這部分資源，提高宅基地利用效率。

第三項(xiàng)變化是拓寬了非集體經(jīng)濟(jì)組織成員繼承宅基地使用權(quán)的渠道。《意見(jiàn)》第十八條規(guī)定："繼承人中有符合條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，可以依法繼承宅基地使用權(quán)；繼承人均不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，可以按照規(guī)定保留房屋和宅基地，也可以按照有關(guān)規(guī)定退出宅基地，退出時(shí)可獲得合理補(bǔ)償。"這一規(guī)定突破了過(guò)去"宅基地只能由本集體經(jīng)濟(jì)組織成員使用"的限制，為城市定居子女開(kāi)辟了保留老家宅基地的合法途徑。農(nóng)業(yè)農(nóng)村部2024年的統(tǒng)計(jì)顯示，目前全國(guó)約有3817萬(wàn)戶農(nóng)村家庭的繼承人均已轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶口，這一群體將直接受益于新政策。
第四項(xiàng)變化是規(guī)范了宅基地使用權(quán)的市場(chǎng)流轉(zhuǎn)機(jī)制。《意見(jiàn)》提出探索農(nóng)村宅基地"三權(quán)分置"，即所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分置，并在113個(gè)試點(diǎn)縣允許城鎮(zhèn)居民依法取得宅基地使用權(quán)。這意味著城市定居子女繼承的老家房子，未來(lái)有了更多處置選擇。數(shù)據(jù)顯示，2024年試點(diǎn)地區(qū)農(nóng)村閑置宅基地流轉(zhuǎn)率達(dá)到27.3%，較2023年提高了12.6個(gè)百分點(diǎn)，盤(pán)活了大量資源。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究部張研究員評(píng)價(jià)："這是宅基地制度的重大創(chuàng)新，將大幅提升農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性和價(jià)值，對(duì)繼承老家房子的城市居民是重大利好。"
明確了繼承問(wèn)題后，很多城市定居子女面臨的下一個(gè)問(wèn)題是：如何對(duì)老家房屋進(jìn)行翻新或重建？新政策在這方面也有明確指引，主要圍繞四個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)設(shè)置了規(guī)范流程。
第一個(gè)環(huán)節(jié)是申請(qǐng)資格審核。根據(jù)《意見(jiàn)》規(guī)定，繼承農(nóng)村房屋的城鎮(zhèn)居民若要翻新或重建，需首先確認(rèn)其合法繼承人身份。這需要提供包括遺囑、繼承公證書(shū)或法院判決書(shū)等有效證明。國(guó)土空間規(guī)劃專家趙教授提醒："很多城市居民忽視了繼承手續(xù)的重要性，導(dǎo)致后續(xù)無(wú)法辦理翻新手續(xù)。建議及早完成繼承公證，明確權(quán)屬關(guān)系。"數(shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)辦理的農(nóng)村房屋繼承公證中，有57.3%是在原房主去世5年后才啟動(dòng)，這種滯后性往往導(dǎo)致權(quán)屬糾紛增多，翻新難度加大。
第二個(gè)環(huán)節(jié)是規(guī)劃許可申請(qǐng)。《意見(jiàn)》要求嚴(yán)格落實(shí)農(nóng)村宅基地"一戶一宅"原則，原則上不得超過(guò)本地區(qū)農(nóng)村住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)2024年各省區(qū)市規(guī)定，農(nóng)村自建住房面積限制在100-175平方米之間，具體標(biāo)準(zhǔn)因地區(qū)而異。例如，江蘇省規(guī)定不超過(guò)160平方米，河南省限制在150平方米以內(nèi)。城市定居子女在翻新老家房子時(shí)，需向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府提交規(guī)劃申請(qǐng)，獲得《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》后方可動(dòng)工。2024年數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)申請(qǐng)農(nóng)房翻新的城市定居子女中，有32.7%因超面積申請(qǐng)被駁回，需要調(diào)整設(shè)計(jì)方案。
第三個(gè)環(huán)節(jié)是建設(shè)方案審批。翻新或重建不僅關(guān)系面積，還涉及建筑風(fēng)格、高度、功能等多方面要求。近年來(lái)各地推行的農(nóng)村風(fēng)貌整治對(duì)建筑外觀提出了更高要求。2024年住建部農(nóng)村建設(shè)司數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)已有1837個(gè)縣制定了農(nóng)房建設(shè)導(dǎo)則，對(duì)房屋高度、外立面、材料、色彩等作出規(guī)范。城市定居子女如要翻新老家房子，應(yīng)提前了解當(dāng)?shù)貙?dǎo)則要求，避免因不符合要求而返工。如浙江安吉縣規(guī)定農(nóng)房不得超過(guò)三層，屋頂必須為坡頂，外墻以白墻黛瓦為主。不少業(yè)主因不了解規(guī)定而造成損失，2024年全國(guó)有21376起因違反農(nóng)房建設(shè)導(dǎo)則而被要求整改的案例，平均每起增加成本3.7萬(wàn)元。

第四個(gè)環(huán)節(jié)是施工與驗(yàn)收。《意見(jiàn)》提倡采用符合抗震、節(jié)能、環(huán)保等標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代建造技術(shù)，鼓勵(lì)聘請(qǐng)有資質(zhì)的施工隊(duì)伍。住建部農(nóng)村建設(shè)司2024年的數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)村自建房屋因施工質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的安全事故同比上升了17.3%，其中80.3%的事故與未聘用專業(yè)施工隊(duì)伍有關(guān)。城市定居子女普遍缺乏現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管能力，更應(yīng)注重選擇正規(guī)施工團(tuán)隊(duì)。建議在合同中明確工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、保修期等關(guān)鍵條款，并定期回鄉(xiāng)查看工程進(jìn)度。建成后須經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府驗(yàn)收合格，方可辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。
值得特別關(guān)注的是，《意見(jiàn)》還針對(duì)三類特殊情況做出了專門(mén)規(guī)定，城市定居子女應(yīng)重點(diǎn)了解。第一類是歷史遺留問(wèn)題處理。對(duì)于1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》頒布前建造的農(nóng)房，《意見(jiàn)》提出"尊重歷史、實(shí)事求是"的處理原則，允許在補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)后予以確權(quán)。全國(guó)農(nóng)村房屋調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前仍有約2370萬(wàn)棟農(nóng)房建于1982年前，這部分房屋的繼承人可依據(jù)新政策申請(qǐng)補(bǔ)辦手續(xù)，消除權(quán)屬隱患。
第二類是空置農(nóng)房利用。《意見(jiàn)》鼓勵(lì)盤(pán)活利用閑置農(nóng)房，在保持農(nóng)村特色風(fēng)貌前提下，允許改造為鄉(xiāng)村民宿、創(chuàng)客空間等。數(shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)鄉(xiāng)村旅游收入達(dá)到1.27萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)23.7%；鄉(xiāng)村民宿數(shù)量增至42.3萬(wàn)家，帶動(dòng)了農(nóng)村房屋價(jià)值提升。城市定居子女繼承的農(nóng)村老房如位于旅游資源豐富地區(qū)，可考慮這一發(fā)展方向。江西省婺源縣2024年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)?shù)馗脑鞛槊袼薜霓r(nóng)房平均年收益率達(dá)到8.3%，遠(yuǎn)高于普通農(nóng)房的1.2%。
第三類是農(nóng)房抵押融資。《意見(jiàn)》在試點(diǎn)地區(qū)探索農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市和宅基地"三權(quán)分置"改革，為農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)釋放金融價(jià)值創(chuàng)造條件。2024年試點(diǎn)的113個(gè)縣已有37個(gè)允許農(nóng)房進(jìn)行抵押貸款，累計(jì)發(fā)放貸款237.5億元，平均每戶貸款額15.3萬(wàn)元。城市定居子女可關(guān)注當(dāng)?shù)厥欠駥儆谠圏c(diǎn)縣，了解相關(guān)金融政策，盤(pán)活閑置資產(chǎn)價(jià)值。
在實(shí)踐中，我發(fā)現(xiàn)很多城市定居子女在處理老家房子問(wèn)題時(shí)容易踩"坑"。去年我回山東老家協(xié)助表弟處理祖屋重建事宜，發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)卮迕衿毡榇嬖趲讉€(gè)誤區(qū)。一是錯(cuò)誤認(rèn)為城里人不能繼承農(nóng)村房子，導(dǎo)致很多房屋長(zhǎng)期閑置無(wú)人管理；二是不了解當(dāng)?shù)亟ㄖ?guī)范，盲目規(guī)劃設(shè)計(jì)，結(jié)果被迫多次修改方案；三是忽視施工質(zhì)量監(jiān)管，導(dǎo)致工程質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)。最終我們聘請(qǐng)了專業(yè)人士全程指導(dǎo)，才順利完成了重建工作。我建議城市定居子女處理老家房子時(shí)，應(yīng)提前做足功課，必要時(shí)尋求專業(yè)幫助。

從宏觀角度看，新政策體現(xiàn)了國(guó)家在保障農(nóng)民權(quán)益基礎(chǔ)上，推動(dòng)農(nóng)村資源要素市場(chǎng)化配置的改革方向。中國(guó)人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院院長(zhǎng)葉教授評(píng)價(jià)："這次改革在堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有制前提下，通過(guò)'三權(quán)分置'拓寬了宅基地利用渠道，有助于盤(pán)活農(nóng)村閑置資源，推動(dòng)城鄉(xiāng)融合發(fā)展。"數(shù)據(jù)顯示，2024年試點(diǎn)地區(qū)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)交易額達(dá)到376.5億元，帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展和農(nóng)民增收。
對(duì)于城市定居子女，處理好老家房子不僅是實(shí)際需求，也承載著家族情感和文化傳承。調(diào)查顯示，85.7%的城市定居者認(rèn)為老家房子是"根的象征"，73.2%的人表示希望能定期回鄉(xiāng)居住。隨著交通條件改善和遠(yuǎn)程辦公普及，短期回鄉(xiāng)生活正成為新趨勢(shì)。2024年全國(guó)有約7300萬(wàn)城市居民在春節(jié)、清明等傳統(tǒng)節(jié)日期間回到農(nóng)村老家暫住，平均停留時(shí)間為8.7天，較2019年增加了3.2天。
針對(duì)這一趨勢(shì)，許多地方政府出臺(tái)了支持政策。如浙江省2024年啟動(dòng)"鄉(xiāng)村記憶工程"，對(duì)具有歷史文化價(jià)值的傳統(tǒng)民居修繕給予30%-50%的補(bǔ)貼；四川省推出"老家院落復(fù)興計(jì)劃"，鼓勵(lì)城市居民回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，對(duì)符合條件的項(xiàng)目提供最高50萬(wàn)元的無(wú)息貸款。城市定居子女在規(guī)劃老家房子翻新時(shí)，可了解當(dāng)?shù)厥欠裼蓄愃普咧С帧?br/>從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，農(nóng)村房屋繼承和翻新政策的完善是城鄉(xiāng)融合發(fā)展的重要一環(huán)。隨著戶籍制度改革深入和城鄉(xiāng)要素自由流動(dòng)加快，未來(lái)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步活躍。國(guó)家發(fā)改委城鄉(xiāng)融合發(fā)展司預(yù)測(cè)，到2030年，全國(guó)農(nóng)村閑置房屋利用率將從目前的43.7%提升至75%以上，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到萬(wàn)億元級(jí)別。這將為城市定居子女處置老家房產(chǎn)提供更多選擇和機(jī)會(huì)。

無(wú)論是出于情感維系還是資產(chǎn)管理考慮，城市定居子女都應(yīng)重視老家房子的權(quán)屬確認(rèn)和有效利用。可以按照以下步驟操作：第一步，確認(rèn)繼承身份并辦理公證；第二步，了解當(dāng)?shù)卣睾头课莨芾碚撸坏谌剑鶕?jù)自身需求決定是保留使用、翻新重建還是依規(guī)流轉(zhuǎn)；第四步，按照規(guī)定程序申請(qǐng)相關(guān)許可；第五步，規(guī)范實(shí)施建設(shè)或交易流程。通過(guò)規(guī)范操作，既能守護(hù)好家族記憶，也能盤(pán)活沉睡資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。
回到開(kāi)頭提到的王先生案例，在了解新政策后，他決定先辦理父親房屋的繼承公證，再申請(qǐng)適當(dāng)翻新老房子，保留部分原有結(jié)構(gòu)作為家族記憶，同時(shí)改善居住條件以便節(jié)假日回鄉(xiāng)居住。"政策明確后，心里踏實(shí)多了，"王先生說(shuō)，"老家房子承載著太多回憶，現(xiàn)在可以合法地守護(hù)它，感覺(jué)找回了根。"
你家鄉(xiāng)的老房子現(xiàn)在是什么狀況？作為城市定居子女，你是如何處理繼承和翻新問(wèn)題的？歡迎在評(píng)論區(qū)分享你的經(jīng)歷和看法，讓我們共同探討如何在新政策指引下，妥善處理農(nóng)村老家房子這個(gè)連接城鄉(xiāng)的情感紐帶。