在日前舉辦的2025觀點購物中心暨零售消費峰會上，中國商業聯合會購物中心分會副會長、專家委員會首席研究員蔡云指出，重構商業地產發展的新路徑，需要從消費端去思考，讓消費端的居民從原來的物質滿足轉向體驗服務，推動商業地產從傳統零售向沉浸式體驗轉型。

峰會上，蔡云指出，在構建商業新需求當中，Z世代年輕人需要通過社交去轉換成消費，老年人需要品質的去陪伴，新中產則需要精神治愈。消費新動能的重構核心要素是，在供給重構上建立從商品到服務，從功能到情感，從物質占有到有意義消費；在鏈接重構上建立新的產業鏈和消費鏈等。

“從消費端去思考，從原來的物質滿足轉向體驗服務，推動商業地產從傳統零售向沉浸式體驗轉型”。蔡云建議，如在購物中心引進主題街區、藝術展覽、親子娛樂等多元業態。通過場景化設計，如夜經濟街區、社交化空間，延長消費者停留時間，提升消費的頻次。借助消費者行為數據分析，精準匹配品牌組合，優化租戶結構，提升坪效。在政策導向下，社區商業崛起，政府推動15分鐘便民生活圈，驅動商業地產向社區化、小型化、便利化布局，出現了商業中心、鄰里中心。此外，通過節能改造，綠色建筑認證等提升資產價值，降低長期運營成本；老舊商業項目則通過改造換新，如存量商場以及商業街的改造，滿足城市功能升級需求。

蔡云認為，商業地產應采用精細化運營，從收租方轉向服務方，通過數字化管理，如智慧停車、會員系統、內容營銷、IP活動、社群管理，提升用戶的黏性。在輕資產擴張方面，頭部企業輸出品牌和管理經驗，通過委托管理、資產證券化實現低風險擴張，“未來商業地產盈利模式多元化，租金以外的收入，拓展的廣告、數據服務、聯合運營等增值收入成為租金的重要補充”。

蔡云表示，商業地產的內部本質是，從原來的空間提供商到現在內容提供商，更重要的核心邏輯在于業態的創新，植入的內容，通過技術賦能，金融工具，細化的運營，讓內需市場消費轉化為可持續的資產價值。

落到具體的項目運營方面，應當怎樣操作？

峰會上，粵海天河城集團副總裁余峰從整體空間的重塑，消費體驗的升級，以及運營改造3個維度分享了天河城的無感改造案例。他表示，升級改造既要“換新衣”，又要“不擾民”，還要“換得好”。

余峰指出，當前行業競爭格局愈發激烈，包括線上電商，社區商業，跨界競爭等都容易處于同質化困境。消費者的需求也在變化，從線上下單到線下體檢，從社交共鳴到空間品質，都需要提供一站式的解決方案。在為顧客服務初心不變的前提下，應尋求商業空間、運營方式的優化。

越秀商管中西部副總經理、武漢越秀國金中心總經理楊曉君在峰會上分享了武漢越秀IFC國金天地的運營經驗。她表示，越秀拿下該項目后，首先確定項目服務對象是商務精英、潮流青年跟品質家庭；再結合項目自身條件，從服務對象需求出發，引入不同類型的商戶，“項目所在的精武路有著夜間經濟的傳承，所以著力落地了許多夜間經濟業態”。據介紹，該項目每年都在“滾動式”開業。今年年末，麗思卡爾頓酒店首進華中就將落位在T5超甲級寫字樓上層，未來還將不斷優化綜合體，確保項目內部動線的優化，做好業態深化和品牌迭代。

采寫：南都·灣財社記者 邱永芬