今年的財報季結束后，眾所周知，萬科和深鐵集團“父子”雙雙巨額虧損。

有人說，萬科“坑爹”。即使如此，自從今年年初“深鐵系”全面接管萬科以來，深鐵集團依然“爹味十足”，頻頻真金白銀馳援萬科。

5月14日，萬科發布公告，深鐵集團計劃向公司提供不超過15.52億元的借款，用于償還萬科在公開市場發行的債券本金與利息。

這是2025年以來深鐵集團第4次向萬科提供股東借款。此前，深鐵集團分別在2月10日、2月21日、4月29日向萬科提供28億元、42億元、33億元股東借款，加上本次的15.52億元，2025年累計提供借款已超118.52億元。

回溯過往，2024年深鐵集團就已通過多種方式助力萬科：認購中金印力公募REIT，受讓了萬科深圳灣超級總部基地地塊和紅樹灣物業開發項目部分投資收益權，并合計向萬科提供了約70億元股東借款，用于歸還公開市場債券。

深鐵集團作為萬科的第一大股東，其持續的資金注入，一方面極大地緩解了萬科短期內的償債壓力，另一方面有助于提升市場各方對萬科的信心，穩定其股價和債券價格。

萬科上市以來首虧

2024年，萬科沒能抗住壓力，全年實現營業收入3431.8億元，同比下降26.3%；歸母凈虧損494.8億元，同比下降506.8%。

這是萬科自1991年上市以來首次出現年度業績虧損。

2022年，萬科實現營業收入5038.4億元，歸母凈利潤226.2億元，同比增長0.4%，業績表現較為穩定。

但進入2023年，形勢急轉直下，萬科營業收入降至4657.4億元，同比下降7.6%；歸母凈利潤更是只有121.6億元，同比下降46.4%。

到2024年，萬科迎來自1991年上市以來首次年度虧損，歸母凈虧損494.8億元，同比下降506.8%。

從銷售業績來看，2022-2024年間，萬科銷售額呈持續下滑趨勢。

2022年，萬科實現銷售金額4169.7億元，盡管相較于行業整體下行態勢，表現尚可，但較之前年份仍下降33.6%。

到2023年，萬科的銷售額降至3761.2億元，同比下降9.8%，不過規模仍位居行業第二。

而2024年，萬科銷售額進一步大幅下滑，全年僅實現2460.2億元，較2023年下降34.59%，銷售面積也同比下降26.57%。

面對困境，萬科也在積極自救，2024年新增融資和再融資948億元，新增融資綜合成本3.54%。

另外，萬科還完成292億元境內外公開債及ABS兌付；大宗資產交易完成54個項目交易，合計簽約259億元；通過存量資源盤活新增和優化產能412億元，回收現金超百億。

展望未來，萬科面臨著一定挑戰。截至2024年底，萬科凈負債率為80.6%，較2023年底提高25.9個百分點；資產負債率為73.7%，較2023年底提高0.4個百分點，一年內到期的有息負債1582.8億元，占比43.8%，而同期持有貨幣資金僅為881.6億元，短期償債壓力較大。

深鐵被“坑”虧了334億

深鐵集團的日子也不好過。2024年，其合并報表范圍內全年虧損達334.61億元，創下中國軌道交通行業史上最大虧損記錄。

深鐵集團將虧損歸因于其聯營企業萬科的業績下滑。作為萬科第一大股東（持股27.18%），深鐵集團因萬科2024年營收同比下降約26%、凈利潤大幅縮水，確認了長期股權投資虧損并計提減值損失。

數據顯示，深鐵集團過去五年（2019-2023年）累計凈利潤僅273億元，而2024年單年虧損額遠超這一總和。

深鐵集團的主營業務呈現兩極分化：軌道交通運營及資源經營收入達129.7億元，同比增長26.69%，占總營收61.23%；

站城一體化開發（房地產相關）收入僅79.17億元，同比下滑46.23%，主要受房地產周期影響。

截至2024年末，公司存貨增至1035億元，占資產總額13.86%，市場波動風險加劇。

深鐵集團的虧損折射出房地產下行對“軌道+物業”模式的沖擊。

該模式曾通過地鐵沿線土地開發反哺軌道交通建設，但如今房地產行業低迷導致資產減值風險高企。

數據顯示，2023年全國29個城市地鐵扣除補貼后全部虧損，深鐵作為曾經的“盈利王”跌落神壇，標志著依賴地產反哺的時代終結。

“深鐵系”全面掌權

2025年1月27日，萬科發布重磅公告，宣布董事會主席郁亮因工作調整辭任，深鐵集團黨委書記、董事長辛杰當選為第二十屆董事會主席，法定代表人同步變更為辛杰。

這一標志性事件拉開了深鐵系全面接管萬科的序幕。

緊隨其后的2月5日，萬科通過內部郵件公示十項核心崗位人事調整，涉及集團總部及開發經營事業集團（BG）多個關鍵部門，其中6位擬任高管來自深鐵系企業，包括戰略投資、法務、成本等核心領域。

此次人事調整中，辛杰作為深鐵系核心代表，其履歷堪稱國資系統與市場化運營結合的典范。

這位擁有沈陽工業大學工學學士與香港理工大學MBA背景的資深管理者，歷任深圳市天健集團董事長、深鐵集團董事長等職，主導過深圳地鐵14號線、深汕鐵路等重大基建項目。

與辛杰搭檔的執行副總裁李鋒、華翠、李剛等均為深鐵體系培養的管理骨干，其中李鋒在深鐵置業主導過多個地鐵上蓋物業開發，華翠在軌道交通資源整合領域成績斐然。

在中高層管理層面，深鐵系同樣展現出系統性布局：趙正陽擬任戰略投資運營管理部總經理，商德良擬任法務部總經理，王智余擬任開發經營事業集團北京區域總經理等。

此次人事調整標志著萬科從“職業經理人主導”向“國資主導”的混合所有制模式轉型。深鐵集團通過輸送管理團隊、提供財務支持、深化業務協同等組合拳，全面強化對萬科的戰略把控。

面對房地產行業深度調整期，深鐵系接管后的萬科展現出清晰的轉型路徑。

2025年一季度財報顯示，萬科實現營收379.95億元，盡管同比下降38.31%，但通過盤活存量資產回籠資金40.9億元，大宗交易簽約金額達38億元。

在償債壓力方面，一季度完成98.9億元公開債務兌付，貨幣資金余額755億元，疊加深鐵持續輸血，短期流動性風險顯著緩解。

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