上周開始，利好消息接踵而至。

5月7日，央行宣布一攬子金融政策。

5月8日，公開市場7天期逆回購操作利率從1.5%調降至1.4%，預計將帶動LPR同步下行約0.1個百分點。公積金貸款利率降至歷史低位，首套利率最低2.1%。

5月12日，中美關稅談判達成協議。

5月15日，今年首次降準落地，向金融市場注入長期流動性約1萬億元。

國際形勢逐步好轉，國內貨幣政策也已實質轉向寬松，新一輪降息周期正在路上，預計下周央行公布的LPR會有驚喜。

按以往的慣例，貨幣政策打頭陣，緊跟著就是地方樓市政策的松綁。

例如去年那輪大松綁：

9月24日，金融支持高質量發展新聞發布會上宣布了一攬子貨幣金融政策。

9月30日，深圳官宣樓市限購松綁、取消限售、增值稅5改2。

如今的情形何其相似，再加上4月底廣東出臺的《提振消費專項行動實施方案》明確，“各地全面梳理現行房地產購買、轉讓、信貸、定價等方面的限制性措施，因城施策進行取消或調整”，深圳樓市優化政策，或已經在路上。

對風向敏感的群體已開始行動。

在上海，據不完全統計，短短兩天內成交了175套內環豪宅，總價均超過半個億。

而深圳，再出現風向標樓盤！

5月17日，鴻榮源觀城項目首發產品未來平方云山府開盤，312套建面約88-117㎡的3-4房正式選房，據現場流出的銷控表，賣了約279套，去化約9成。

▲現場流出的銷控表

鴻榮源觀城項目逆勢登場并取得不錯的成績，為市場信心修復再注入一劑強心劑。

如果研究其熱銷背后的原因，是鴻榮源觀城項目的“自我修養”——從價格到產品，自帶網紅熱銷基因。

政策利好疊加價格友好

鴻榮源觀城，成深圳北部PK之王

一個項目能熱銷，必然是天時地利人和的結果。

前所未有的政策寬松，去年至今相繼出臺的最低15%首付政策，再加上商貸、公積金貸款利率下調政策疊加，不得不說，史上最呵護買房人的時期到了。

鴻榮源觀城的價格也超出預期。

作為觀瀾片區的新標桿，項目未獲預售前市場預計單價要4萬+，如今折后單價最低3萬+、總價336萬起就可以一步到位買3房2衛，這樣的定價策略確實讓市場有些意外。

性價比，是對比出來的，這是觀瀾對買房人最友善的階段。

梳理近5年觀瀾入市項目，曾有“三無”新盤（不近地鐵、缺乏商業、學校較遠）均價近5萬/㎡也日光，鴻榮源觀城這樣的配套全能盤，能賣出如此成績就不出奇了，如果放在更好的時期，開盤大概率“一秒沒”。

再橫向對比觀瀾目前在售項目，比觀城便宜的，要么過于偏僻，離核心區太遠；要么周邊配套欠缺，形同住在孤島。

比觀城配套完善的……梳理整個觀瀾的在售樓盤，符合條件的項目暫時沒出現。

▲ 鴻榮源觀城平面示意圖

話又說回來，在價格和豐富配套中取得平衡的鴻榮源觀城項目，為什么敢以高性價比面向市場？

一座超級大城的成型，需要培育種子客戶，因此首發產品必須是更好的產品、更好的價格，以更高性價比攢下市場口碑，也為后續開發建設積攢能量。

憑借規模、超級規劃和超級配套自成一城，未來相當長的時間里，放眼深圳北部，鴻榮源觀城項目就是PK之王，對于片區內其余新盤而言，是碾壓式的存在。

首發即王炸

核心產品亮相，今年買明年住

誠如前文所提，鴻榮源觀城項目的高性價比是想打響頭炮，因此拿出更好的產品來震撼市場。

這次首推的1棟2單元，在體量約410萬㎡大城里屬于黃金心臟的位置——更近地鐵4號線觀瀾站、也更近在建的觀城壹方商業，前后規劃有生態云谷公園和橫坑河西公園，規劃中的九年一貫制學校，也在附近。

首發建面約88-117㎡3-4房，滿足剛需和改善家庭的需求，直接一步到位。

建面約88㎡3房2衛，折后總價336萬起，最低首付約51萬，對于預算有限又想買三房的剛需家庭而言，是很好的上車機會。

戶型公區南北通透，U型廚房可以打造成半開放式空間，島臺之上可以做推拉窗/折疊窗，當窗戶打開，廚房與客、餐廳相連，3個功能區一體化，不僅擁有更闊綽的空間感，也增加家庭交流感。

開間約3.3米的陽臺，進深約1.6米，在當前新房市場中很優秀，一般新盤進深大概是1.3-1.5米之間。

臥室、廚房和兩個衛生間都配置了飄窗，全屋共有7個，增加室內空間的使用面積。

主臥雙面采光，270°轉角飄窗，后續可以利用一面飄窗打造成衣柜或梳妝臺。

三房配置雙衛，是戶型能否一步到位的門檻，兩個衛生間使用高效，洗漱高峰時家庭成員也可以從容整理自己，不必卡著時間搶廁所。

建面約98㎡3房2衛，適合追求尺度的家庭。

3開間朝南，南向采光面近10米，比起剛需戶型擁有更多的收納空間。

例如玄關處預留的玄關柜位置、S型冰箱位，客廳還可以打造整面的電視墻收納空間。

U型廚房，可打造半開放式與餐廳、陽臺聯通，視覺上增加空間感。

公衛三分離設計，更實用。

南向主臥雙飄窗設計，清晨起床，映入眼簾的就是270°景觀視野。

建面約108㎡4房2衛，是陪伴三代同堂/多孩家庭成長的戶型。

全屋三面采光，南向采光面超12米，U型廚房很實用，還可打造半開放式與餐廳聯通。

預留了玄關柜、冰箱位、電視墻收納柜的位置，增加收納空間。

公衛三分離設計，使用高效，旁邊的房間，可以是臨時加班、孩子寫作業的空間，還可以鋪上榻榻米，供親朋好友臨時留宿。

兩個次臥都有整面墻的采光，主臥三面采光，可利用門口處的飄窗位置打造步入式衣帽間，還帶L型轉角飄窗。

建面約117㎡4房，只有52套，為了追求高舒適度生活的買房人而準備，是108㎡4房的PLUS版本。

四開間朝南，南向采光面超過13米，擁有更闊綽的生活尺度。

聚焦這次的首發產品，不僅更便利、更劃算，也很安全。

其所在的整個08地塊已經封頂，預計2026年交房，意味著今年買明年即可入住。

這是一次城市運營模式的實驗

約410萬㎡觀城，沒什么裝不下

過去40多年的城市建造史里，深圳并不缺大城社區。

體量從十幾萬平、到幾十萬平、到超百萬平，到今天的鴻榮源觀城，總建面約410萬㎡，成為深圳樓市有史以來體量最大的項目。

不止是規模的超越，鴻榮源觀城，還是對以往大城模式的一次反思、完善和升級。

不妨回顧一下深圳此前的超級社區是怎么樣的：只有房子和少量配套，周邊缺乏公園、沒有足夠的社交場所，滿足不了業主物質和精神上的需求。

為了解決居住痛點，鴻榮源觀城做了什么？

首先是效率。

以往的大城模式，由于項目體量過大，大多會面臨交通困擾，鴻榮源觀城自內而外對效率提升進行了大升級。

針對小區內部，4梯6戶的梯戶比配置，減少業主等電梯的時間，以更快時間從家門口到小區。

大城內部的效率，則通過空中連廊來提升。

鴻榮源觀城獨創超3.6公里空中連廊，將大城中的5大公園、商業區、住宅區、辦公區和文化休閑場所串聯起來，通過這條連廊，居住者可以無阻穿梭在各個板塊之間，更高效。

至于大城匯入城市的效率，分地上和地下兩個維度。

其中，地下交通網方面，除了通過4號線地鐵直達小區外，鴻榮源觀城還做了一件在外界看來堪稱“瘋狂”的事情——不惜成本在梅觀高速上增設專門的出入口閘道，直接從高速駛入小區地庫，高效歸家。

▲效果圖

通過打造地下、地面、空中三重交通網絡，不同生活場景在觀城中無縫鏈接。

再是配套之豐盛。

深圳從來沒有一座超級社區能像觀城項目這樣，集合商業、寫字樓、產業、公園、歷史文化、教育、醫療、康養等多元功能于一體。

這不是簡單的物理空間的重塑，而是一次關于城市運營模式的實驗，通過業態聚合、交通聯動、產城融合，打造一座與城市共建的超級大城。

你能想到的生活日常，或許是孩子上學、是老人康養，是購物、是逛公園。

觀城能提供的，遠比你想到的還要豐富。

片區規劃有8所學校，包括5所幼兒園和3所九年一貫制學校，首發產品所在的08地塊就規劃有1所幼兒園，旁邊還規劃了1所學校。

▲片區教育配套示意圖

大城周邊約2.5公里范圍內，還分布有觀瀾二中、觀瀾中心學校和龍華高級中學觀瀾校區。（相關入學政策，以當年教育局和學校規定為準）

老人康養問題，在身邊就能解決。

項目規劃1所高端專科醫院和1所區級康養場所，約2公里內還擁有2所三甲醫院。

在建的約40萬㎡觀城壹方商業，定位為壹方天地2.0，建成運營后勢必成為新網紅打卡地，虹吸深圳北部的客流。

▲鴻榮源觀城商業效果圖

5個不同主題的公園，超23公頃的綠意點綴在大城內部，對于有孩子的家庭來說是福音，再也不用辛苦跑到外面公園，家樓下就能輕松遛娃。

▲效果圖

學校、商業、娛樂設施、公園、醫院……410萬㎡的觀城，通通裝得下。

海量配套在側，也讓人們更容易在城市和自己之間，學會更好地享受生活。

據了解，鴻榮源觀城項目貢獻了一半的面積來建設公共配套，滿足從搖籃到老年的所有生活所需，開發商的這種魄力，在深圳亦是前所未有。

而要實現如此豐富多元業態落地，考驗的不僅是規劃，還有操盤者的資源整合能力，在深圳，能擁有如此實力的開發商并不多，鴻榮源是當中佼佼者。

這座能滿足職、住、商、娛、教、醫全面需求的超級大城，不僅將成為區域新錨點，更是為深圳城市共建提供一個新模板。

回到最后。

如今的市場里，買房人的每一分錢都計較著花，把鈔票投向觀城，是因為他們相信這里值得。

超越以往，豐盛的大城生活即將開啟，值得期待。

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