近年來，財(cái)政缺口不斷拉大，地方政府的錢袋子正經(jīng)歷前所未有的考驗(yàn)。過去十年，土地出讓收入占地方基金本級(jí)收入比重首次跌破50%，降至歷史性低點(diǎn)。2025年初的這一標(biāo)志性數(shù)據(jù)，宣告了運(yùn)行二十余年的“土地財(cái)政”模式迎來根本性轉(zhuǎn)變。

與此同時(shí)，地方財(cái)政缺口從2021年的10.1萬(wàn)億擴(kuò)大到2023年的11.9萬(wàn)億，即使中央轉(zhuǎn)移支付增加至10.5萬(wàn)億，仍有約1.4萬(wàn)億的赤字無(wú)法填補(bǔ)。

如今在全國(guó)293個(gè)城市中，財(cái)政自給率超過100%的城市僅剩上海一座。地方財(cái)政的緊張程度已經(jīng)成為一個(gè)無(wú)法回避的現(xiàn)實(shí)難題。

地方財(cái)政到底有多緊呢？

2024年地方土地出讓收入預(yù)計(jì)降至48699億元，較上年下降16%，連續(xù)第三年出現(xiàn)兩位數(shù)降幅。與2021年8.7051萬(wàn)億元的歷史高位相比，短短三年縮水接近3.8萬(wàn)億元。

這種斷崖式下跌在地方層面表現(xiàn)得尤為明顯。以青島為例，2020年該市土地出讓金高達(dá)1000.9億元，到2023年僅剩約435億元，縮水逾六成。2025年第一季度，下滑趨勢(shì)仍在延續(xù)。

從全國(guó)范圍看，2025年前4個(gè)月全國(guó)賣地收入9340億元，同比下降11.4%，土地收入占地方財(cái)稅收入比例從2020年的46%驟降至20.28%。

為何賣地收入會(huì)出現(xiàn)銳減呢？

第一， 政策調(diào)控轉(zhuǎn)向

筆者認(rèn)為這個(gè)是最大的原因，在中央“房住不炒”定位下，“雙集中供地”和房企融資“三道紅線”等政策相繼出臺(tái)，直接壓縮了土地出讓節(jié)奏和溢價(jià)空間。

這些措施為土地市場(chǎng)降溫定下基調(diào)，地方政府再難復(fù)制過去土地收入持續(xù)攀升的盛況。

第二， 市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)冷

全國(guó)樓市整體低迷，開發(fā)商普遍對(duì)未來預(yù)期轉(zhuǎn)為保守，不再激進(jìn)拿地。一些新城區(qū)庫(kù)存去化壓力不小，而人口和產(chǎn)業(yè)增量并未出現(xiàn)飛躍，開發(fā)商對(duì)非核心城市后市信心不足，拿地意愿大幅降低。

第三， 房企資金鏈困局

2021年以來恒大等房企相繼爆發(fā)債務(wù)危機(jī)，眾多民營(yíng)房企元?dú)獯髠踔临Y金鏈斷裂，無(wú)力支撐大手筆拿地。如今開發(fā)商拿地前都要精打細(xì)算，“利潤(rùn)不夠，寧可不拿”成為行業(yè)共識(shí)。

地方財(cái)政的錢都去哪了呢？

1、 償債支出占據(jù)大頭

2023年前八個(gè)月，全國(guó)地方政府發(fā)行債券約5.4萬(wàn)億元，其中2.3萬(wàn)億用于償還舊債，占比超過40%。在前期償債高峰即將到來的背景下，2024、2025年地方赤字預(yù)計(jì)將分別達(dá)到1.6萬(wàn)億、2.9萬(wàn)億。

2、 民生剛性支出持續(xù)攀升

教育、醫(yī)療、社保等民生支出具有剛性特征，難以壓縮。2024年衛(wèi)生健康等支出顯著加大，進(jìn)一步加劇了地方財(cái)政壓力。

地方政府“三保”（保基本民生、保工資、保運(yùn)轉(zhuǎn)）支出確為剛性需求，成為財(cái)政支出的基本盤。

3、 基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)成本高企

全國(guó)公路每年收支缺口超過7000億元，隨著公路老齡化、償債高峰期和養(yǎng)護(hù)支出增加的到來，缺口會(huì)越來越大。

自1988年“貸款修路、收費(fèi)還貸”政策實(shí)施以來，目前一大半的政府還貸公路（20年收費(fèi)期）都面臨著臨期和“斷炊”的風(fēng)險(xiǎn)。

地方財(cái)政的錢流向哪里？?jī)攤⒚裆⒒ǖ膭傂灾С鰳?gòu)成主要去向，如同一個(gè)不斷擴(kuò)大的資金漏斗，吞噬著日益萎縮的地方財(cái)力。面對(duì)土地財(cái)政的退潮，地方政府需拿出“開源節(jié)流”的勇氣：既要招商引資發(fā)展產(chǎn)業(yè)，培植新的財(cái)政收入增長(zhǎng)點(diǎn)；也要優(yōu)化財(cái)政支出，防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

只有真正讓土地定價(jià)回歸合理，讓產(chǎn)品契合實(shí)際需求，才能走出土地財(cái)政的陣痛，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和城市發(fā)展的良性循環(huán)。