近兩年，隨著一系列明星演唱會、體育賽事落戶溫州奧體中心，周邊街區變得熱鬧非凡，且以年輕人為主，展現著滿滿的青春活力。

對面的萬達廣場人氣一直不差，每逢奧體中心重大活動，更是人潮涌動。

但是，并非每一座商業，都能接住奧體中心的紅利，比如緊挨著奧體中心的奧體城。

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奧體城位于奧體中心東側，位于軌道交通S1線奧體中心站上方，緊挨奧體中心體育館、游泳館，與萬達廣場也僅一路之隔。

按照最早的規劃，奧體城的地塊，也是奧體中心的一部分。后來在奧體中心體育館、游泳館啟動之際，將這一部分劃出，建設奧體城項目。

這是一座占地約150畝、總建筑面積約23萬㎡的綜合項目，但是大部分是住宅，商業面積僅約6.6萬㎡。

奧體城

如果這約6.6萬㎡能集中在一起，也可以建成一座小型商業綜合體，與對面的萬達廣場共同構建一座商圈。

然而，奧體城的商業，卻非常分散。

其中，萬達廣場對面，為建筑面積約1.5萬㎡的北商業樓。

軌道交通S1線奧體中心站上方，為建筑面積約2.6萬㎡的南商業樓。

還有1幢中檔酒店與散售公寓，以及一系列散售的住宅底商。

散售的住宅底商

南北兩座商業樓之間，是奧體城的住宅熙園。

南商業樓以南，也是住宅暢園。

奧體城住宅

從北到南，商業、住宅、商業、住宅，交替分布。

這些分散的商業面積，開發商自持的僅有30%，剩余的全部分割出售。

奧體城功能分布示意圖

看得出來，奧體城希望增加住宅占比、提升利潤空間。

另一方面，又希望分別借助萬達廣場、軌道交通車站的客流，激活商業。

既要，又要，還要，奧體城從而形成了如此奇特的分布。

住宅夾著商業的奧體城

當商業面積被分割成多塊，各自體量都不大，自然缺少了知名度與關注度。

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長期以來，奧體城的商業，一直不溫不火，絲毫沒有存在感，與對面的萬達廣場形成鮮明對比。

奧體城南商業樓

直到2023年5月，一場奧體星街·奧特萊斯的品牌發布會，將眾人的目光，重新拉回奧體城。

從發布會內容看，奧體城的南商業樓，也就是軌道交通S1線奧體中心站正上方，將打造一座奧特萊斯。

當時，該項目稱，將與50多家國內外一線品牌簽約進駐奧體星街·奧特萊斯，品類涵蓋輕奢、美妝、時尚女裝、運動、戶外、潮牌、童裝、鞋履皮具等，計劃2023年國慶節試營業、2024年元旦正式開業。

品牌發布會。來源：龍灣發布

然而如今，兩年過去了，在奧體城南商業樓，絲毫看不到一絲奧特萊斯的痕跡，反而有一個名叫“智鯉奧體競技產業城”的項目，正在招商。

智鯉奧體競技產業城招商廣告

除了一些空置商鋪外，還有運動場館、臺球館、歌舞廳等，開在南商業樓樓上，以娛樂業態為主。

奧體城南商業樓現狀

南商業樓南北兩側，依托熙園、暢園的住宅底商，形成了兩條商業步行街。

不過，在南商業樓運營失敗、住宅底商散售的情況下，這兩條商業街人氣一般。

這座名噪一時的奧特萊斯，看樣子是夭折了。

步行街現狀

而萬達廣場對面的北商業樓，當前開了一座奧體美食城，以餐飲業態為主。不過，這些餐廳的知名度，遠遠不如對面萬達廣場的餐廳。

奧體城北商業樓

南北兩座商業樓北熙園這個封閉式住宅小區隔開，需繞行東側的濱水商街。

濱水商街

這條濱水商街同樣是散售的住宅底商，在狹窄的通道中，還出現人車混行現象，體驗感很差。

人車混行場景

在布局分散、大面積散售、缺乏有效運營與管理的情況下，奧體城的商業，最終沒能成功。

無論是奧特萊斯，還是競技產業，都沒能將其激活。

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緊鄰奧體中心、萬達廣場，奧體城的地塊，本來就更適合建設大型商業設施。

但是，奧體城住宅占比過高，還用住宅切碎了商業，再加上商業大面積散售，這種先天不足的商業設施，優質商管團隊、知名品牌根本看不上。

奧體城南商業樓

當前，奧體中心還缺乏高端酒店配套，僅有一座中檔酒店，完全滿足不了奧體中心的客流、商務等需求。

高端酒店本該是奧體城所該承載的功能，但這些土地與建筑面積，都被住宅占據了。

奧體城的住宅與酒店

倘若當初在萬達廣場到S1線奧體中心站之間，沒有住宅，整體打造一座街區式的奧特萊斯，再配一座高端酒店、一座中檔酒店，由開發商整體自持，就能與萬達廣場互補、共建商圈了，也能用好奧體中心、軌道交通、機場等外來客流。

住宅與商業項目捆綁很常見。但是，奧體城的布局，可以看出當時的開發商，為了利益最大化，絲毫不考慮項目后續的長期運營，拿錢就走。

奧體城南商業樓與兩側住宅

而這里的住宅，根本談不上宜居。

每到奧體中心迎來重大活動，人流與車流將小區包圍，業主的正常出入易受影響。

而演唱會本身，再加上演唱會之前的彩排，對不想免費聽演唱會的業主來講，屬于噪聲。尤其是家里有嬰兒的業主，嬰兒睡覺時間更早、更長。

奧體城住宅

日前的鄧紫棋演唱會，就有周邊業主在民呼我為平臺反映，稱嬰兒受影響。

來源：民呼我為平臺

這足以說明，像奧體城這樣，緊挨著奧體中心的地塊，并非住宅的合理選址。

當商業、住宅的價值雙雙受損，足以反映出奧體城當初的項目選址、業態謀劃等方面存在各種問題。

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盡管奧體城存在各種問題，但該區域的開發，總體來講還是不錯的。

約5萬座規模的溫州奧體中心體育場的，是當前全省第三大體育場，近年承辦的一系列體育賽事、明星演唱會，已足以反映其成功。

溫州奧體中心的體育館、游泳館，規模確實太小。根據日前的相關報道稱，溫州奧體中心三期項目正推進招投標工作，規劃建設一座萬余人規模的室內館，讓不同類型的演出都能在龍灣找到優質“舞臺”。

奧體中心體育場

對面的萬達廣場，盡管舊了，龍灣人也逛膩了，但這些年永強片建設的其他新商業綜合體，沒有一座能在規模、運營等方面超越萬達廣場，消費者沒有更好的選擇。

萬達廣場

奧體城自身不強大，是無法與萬達廣場共建商圈的，反而會被更強大的萬達廣場虹吸客流。

從奧體中心的重大活動都能看出，這些消費者在就餐、等待時，更多選擇萬達廣場，而非奧體城。

從軌道交通S1線出來的客流，也大量經過奧體城，涌向萬達廣場。

經過奧體城、涌向萬達廣場的客流

占據地利優勢的奧體城，卻無法承接這一波紅利，只能眼看著紅利流向隔壁。

當周邊項目受奧體城影響并不大，反而是奧體城被周邊項目影響，最終受損的，是奧體城的住宅業主與商鋪持有者。

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