近日，萬科物業(yè)一則回復(fù)業(yè)主函引發(fā)網(wǎng)絡(luò)關(guān)注。事件的起因就是該小區(qū)業(yè)主要求降低物業(yè)費(fèi)。

• 這究竟是咋回事？

我們先來仔細(xì)看看這份文件。

關(guān)于萬科花山紫悅灣物業(yè)費(fèi)降價事宜的回函

尊敬的業(yè)主/業(yè)主委員會:

首先感謝廣大業(yè)主及業(yè)委會對物業(yè)服務(wù)工作的支持與關(guān)注。我們已收到業(yè)委會《關(guān)于萬科花山紫悅灣物業(yè)費(fèi)降價事宜溝通的函件》，現(xiàn)回函如下:
紫悅灣小區(qū)物業(yè)費(fèi)按照相關(guān)法律法規(guī)及費(fèi)用測算而確定，服務(wù)中心依據(jù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)。小區(qū)自交付以來，物業(yè)服務(wù)中心持續(xù)解決現(xiàn)場問題，多方面提升小區(qū)的現(xiàn)場品質(zhì)，讓近八年的花山紫悅灣秩序井然、繁花似錦、充滿著活力，客戶滿意度持續(xù)維持在90%以上。在業(yè)委會與廣大業(yè)主的支持下，紫悅灣小區(qū)榮獲了“武漢市優(yōu)秀住宅小區(qū)”的榮譽(yù)稱號，背后是物業(yè)服務(wù)人夜以繼日的付出，榮譽(yù)稱號的取得不是結(jié)束，而是邁向持續(xù)向好的起點(diǎn)。
不管是過去還是未來，紫悅灣都將是我們重點(diǎn)打造的標(biāo)桿項目。當(dāng)然，為了延緩小區(qū)老化，服務(wù)中心從人力與外包、設(shè)施煥新、園林、機(jī)器設(shè)備等方面都做出了持續(xù)性的投入。自小區(qū)交付以來，每年春、秋進(jìn)行綠化整改提升，改善園區(qū)環(huán)境品質(zhì)，紫悅灣小區(qū)獲評為“園林式小區(qū)”;園區(qū)內(nèi)外車位的煥新、人車道閘系統(tǒng)的升級、天臺晾衣架的加裝，人臉識別設(shè)備的增設(shè)、單元電動門的改造等總計30余項整改(非物業(yè)常規(guī)成本支出累計投入近500萬)，業(yè)主居住及出行體驗(yàn)明顯提升。我們通過逐年的投入、改善、翻新，同時也在業(yè)主看不見的地方投入改善，讓園區(qū)的公共設(shè)備設(shè)施常用、常新、常安全，致力于服務(wù)歷久彌新。
物業(yè)服務(wù)單價定價是基于長周期服務(wù)平均成本而制定，隨著時間推移，人工成本的上漲、設(shè)備設(shè)施的老化、園林綠植的退化等都將導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)運(yùn)營成本的剛性上漲。隨著紫悅灣小區(qū)即將邁入第一個十年，我們希望通過逐步增加現(xiàn)場投入，確保人員穩(wěn)定服務(wù)好、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行好、綠化提升環(huán)境好，持續(xù)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。
基于當(dāng)前運(yùn)營成本和服務(wù)質(zhì)量的綜合評估，廣大業(yè)主能持續(xù)享受優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，同時確保在房地產(chǎn)市場下行的前提下廣大業(yè)主的房屋資產(chǎn)盡可能保值，在維持現(xiàn)行物業(yè)費(fèi)單價基礎(chǔ)上，我們承諾廣泛聽取業(yè)主意見，加大基礎(chǔ)設(shè)施煥新力度，提高項目管理的科技投入，提升服務(wù)人員的整體水平，提升服務(wù)效率，優(yōu)化管理流程，確保物業(yè)費(fèi)用合理使用，為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
對于近期部分客戶發(fā)起的關(guān)于降價35%-40%的提議，結(jié)合近幾年物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)營狀況，暫無法滿足如此大幅度降價的提議。我們愿意就物業(yè)運(yùn)營成本、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人員配置、作業(yè)頻次及物業(yè)費(fèi)價格與業(yè)委會及廣大業(yè)主進(jìn)行充分溝通與協(xié)商。感謝業(yè)委會以及業(yè)主們的理解。
特此函復(fù)!
武漢市萬科物業(yè)服務(wù)有限公司
花山紫悅灣分公司
2025年5月14日

這個回復(fù)函的核心要點(diǎn)，就是因?yàn)檫@家小區(qū)是標(biāo)桿項目，前后投入500多萬非常規(guī)物業(yè)項目建設(shè)，且獲得武漢市優(yōu)秀住宅小區(qū)榮譽(yù)稱號。

結(jié)合未來的發(fā)展，即隨著時間推移，人工成本的上漲、設(shè)備設(shè)施的老化、園林綠植的退化等都將導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)運(yùn)營成本的剛性上漲，不接受降低物業(yè)費(fèi)35%-40%的提議。

• 而事件的起因，源于業(yè)主們發(fā)起的訴求。

今年年初，武漢市萬科紫悅灣小區(qū)第一屆業(yè)委會向物業(yè)公司發(fā)送了“關(guān)于物業(yè)費(fèi)降價事宜溝通的函件”。

根據(jù)聯(lián)系函，業(yè)主羅列了要求物業(yè)費(fèi)降價的3個原因：

其一，小區(qū)位于三環(huán)外，周邊小區(qū)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均在1.9-2.5元/平之間，紫悅灣小區(qū)3.28元/平的標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)高于周邊小區(qū)；
其二，社會經(jīng)濟(jì)形勢環(huán)境不好，失業(yè)無業(yè)人群增多，生活成本較高，民生問題比較突出，武漢多區(qū)規(guī)定五星級服務(wù)2.8元且不得上調(diào)，其他多個物業(yè)公司的小區(qū)主動降價;
其三，物業(yè)費(fèi)價格高不利于物業(yè)和業(yè)主之間長期和諧發(fā)展，物業(yè)費(fèi)高業(yè)主負(fù)擔(dān)過重，因物業(yè)費(fèi)引發(fā)的矛盾日益增加。

從這些所列的理由來看，似乎也無可挑剔。核心原因就是，武漢多區(qū)規(guī)定五星級服務(wù)也就2.8元，而這個小區(qū)竟然是3.28元，貴了將近0.5元。換言之，一套120平米的房子，每個月就要多繳納60元的物業(yè)費(fèi)，一年就是720元。

據(jù)了解，武漢萬科花山紫悅灣位于東湖高新區(qū)花城大道與梅城路交匯處，由武漢聯(lián)投萬科生態(tài)城房地產(chǎn)有限公司規(guī)劃開發(fā)。該項目于2018年建成，規(guī)劃面積220000平方米，建筑面積337000平方米，共有32棟住宅樓，約2784戶。項目配備了電梯和地下機(jī)動車位，共計2054個。物業(yè)管理由武漢市萬科物業(yè)有限公司負(fù)責(zé)。

以此類推，按2784戶測算，就按平均每戶120平米，該物業(yè)公司一年最少可以多收入200萬元物業(yè)費(fèi)。

根據(jù)最新消息，日前，萬科花山紫悅灣小區(qū)業(yè)委會發(fā)布了《關(guān)于萬科紫悅灣小區(qū)物業(yè)費(fèi)調(diào)整相關(guān)事宜的公告》。

根據(jù)公告，業(yè)委會已邀請東湖高新區(qū)規(guī)劃（房管）局、花山街道、紅焰社區(qū)、萬科高層等部門領(lǐng)導(dǎo)于本周日（5月18號）在社區(qū)會議室進(jìn)行現(xiàn)場協(xié)商和溝通。

• 總體來看，房地產(chǎn)市場下行的壓力也傳導(dǎo)到物業(yè)服務(wù)市場，物業(yè)費(fèi)等持有成本是眾多業(yè)主關(guān)注的焦點(diǎn)，這一輪全國物業(yè)費(fèi)降價潮已經(jīng)難以避免。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測，2024年至今，多個二三線城市頻現(xiàn)物業(yè)“降費(fèi)”項目，尤其發(fā)布物業(yè)費(fèi)限價政策的重慶、銀川、青島和武漢四城，去年有超百個項目實(shí)現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)下調(diào)，降幅在10%-40%之間。

今年，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道，物業(yè)“降費(fèi)”的風(fēng)愈演愈烈，逐漸從二線城市綿延至一線城市，深圳、上海等一線城市均有豪宅盤與物業(yè)企業(yè)協(xié)商物業(yè)費(fèi)降價。

5月6日，有媒體報道，《國內(nèi)多地小區(qū)物業(yè)費(fèi)下調(diào)或打折—你所在的小區(qū)物業(yè)費(fèi)調(diào)整了嗎？》為題，對“這波物業(yè)費(fèi)調(diào)降受哪些因素推動？費(fèi)用調(diào)整后，物業(yè)服務(wù)能否跟上？”等內(nèi)容進(jìn)行了報道。

總之，物業(yè)費(fèi)下調(diào)，并不意味著“降價即降質(zhì)”，而是要物業(yè)服務(wù)與價格更加匹配，在服務(wù)與收費(fèi)之間找到一個平衡點(diǎn)，簡單來說就是“質(zhì)價相符”！這也是廣大業(yè)主非常關(guān)切的大問題。

對此，你怎么看呢？