我是紫沐，這是我第445篇日記。

最近經常被問：

1.錯過了保利天奕好樓層，低樓層尾貨還能不能接？

2.手里的二手房又降價了，還要不要繼續賣？

這兩個問題，其實都有共同的核心。

就是廣州樓市的好產品，未來會越來越多，還是越來越少？

如果看多，那就不急買，抓緊賣。

反之亦然。

我是覺得，廣州未來好房子會越來越多。

所以我都回復說，天奕尾貨就別撿了，硬傷大。

二手房如果置換，該賣還是得賣，便宜賣便宜買。

這么判斷的根據是什么？

很簡單，因為現在樓市行情很差。

行情好的時候，產品是很難迭代的。

廣州樓市曾經火了20年，房價翻了20倍，但產品迭代還比不上三線城市。

因為市場熱，開發商沒有這個壓力和動力去升級產品。

只有市場差的時候，才會卷，才會升級。

甚至你自己不卷，操盤手也會逼著你卷。

還記得前段時間傳得沸沸揚揚的新《住宅項目規范》嗎？

從這個月開始，就要強制執行了。

住宅限高80米、容積率不能高過3.1、層高不能低于3米、規范樓板厚度和隔音要求...

這意味著，未來廣州新盤，將集體邁入低密度+小高層+高檔交標時代。

所以為什么要急呢？

保利天曜再好，也是超高層；保利天奕再好，交標也沒人規范。

而且金融城和琶洲南，后續還會有地塊出來。

疊加住宅項目新規，未來面世的新盤，產品還會更好。

所以只要保利敢太飄，叫價敢太貴，你直接就扭頭走，更不用接盤硬傷貨。

當然現實一點看，廣州肯定不會100%執行項目規范的。

層高和樓板厚度這些小問題，大概率會順利執行。

但容積率和限高，就很難說了。

5.1日就要執行規范，4.30日新掛牌地塊容積率還停留在3.2，就能說明問題。

至于限高不能超80米，其實是2018年就說要執行的老黃歷了。

但過去幾年有沒有執行到位，瞎子都看得出來。

所以這次新規范能兌現多少，還得看操盤手、開發商和買家的三方博弈。

從買家角度，肯定是越嚴格越好。

但規范越嚴格，開發商的成本就越高，利潤就越少。

要是被逼狠了，直接躺平不干，那土拍和舊改壓力會很大，這是操盤手不愿意看到的。

不過可以肯定的是，廣州新盤產品，肯定會繼續迭代，而且是正向迭代。

畢竟現在講地段畫餅對買家已經沒用了。

面對一潭死水的市場，只有一直丟石頭，才能維持住漣漪和水花。

更高的層高，更少的層數，更好的戶型，更低的密度...都是石頭罷了。

所以作為買家，心態一定要穩住。

過去半個月，保利天奕和保利天曜的饑餓營銷，可能讓一些人急了。

但別忘了，你才是握有主動權的一方。

不是說天奕和天曜不好，這兩確實是好盤，我也有不少粉絲買了。

但只剩尾貨的時候，就別因為人家的吆喝而丟掉戰略定力。

至于賣房中的業主。

設想一下，如果新規范執行到位，未來剛需新盤都是低密+小高層+高交標起步。

愿意接盤老房子的人，會變多還是變少？

所以通過置換，優化手中資產的競爭力，我覺得還是有必要的。

不然廣州樓市產品力變好，對存量業主來說，還真未必是好事。