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說到悉尼，每年都會聽到如下對話：

“悉尼太貴了。”

已經錯過投資的好時機了。

“現在不是投資的好時機。”

悉尼的房價確實很高，也是澳大利亞最難以負擔的城市之一。

當然，如果你的資金實力允許，在歷史上悉尼不論經歷任何房地產周期中，都存在著機會，關鍵在于你知道去哪里尋找。

作為澳大利亞最具標志性的城市，悉尼同時也是一個極具韌性的房地產市場，如果你屬于長期穩健的投資客戶，又有充裕的資金，悉尼一直是最合適的投資的地區之一。

悉尼房地產市場現狀

當澳大利亞央行在2月宣布降息時，悉尼房地產市場的信心得到了顯著提升，房價也隨之上漲。

如果您覺得現在的悉尼已經很擁擠，那么在未來10年里，它將變得更加擁擠。

根據最新預測，到2034年，新南威爾士州將增加近100萬人口，其中超過65萬人將居住在悉尼。這將進一步加劇悉尼房地產市場本已緊張的供需關系。

盡管房價上漲使得購房的可負擔性降低，但掛牌出售的總房屋數量已經開始下降，悉尼房地產市場預計在2025年仍將保持穩定的增長勢頭。

盡管我們都清楚悉尼房地產市場在2023年的新周期階段是由高端市場引領的，但最近低價房產的價格增長已經成為市場的主要驅動力。

然而，在部分價值1000萬澳元以上的豪宅區域，經過2024年全年大約20%的下跌之后，今年其實是一個非常合理的入手時機，這一區間的潛在買家可以保持密切關注。

這意味著，投資悉尼較為富裕的內環郊區以及正在復興的中環郊區將是一個明智的選擇，這些地區的房產表現將優于那些更便宜的郊區，因為那里的居民仍將面臨購房困難的問題。就像前幾年市場很火的西北獨立屋，在未來的2-3年內遠西北開發速度將遠達不到既定標準，反倒并不具備投資條件。

雖然悉尼的購房者已經重新回歸市場，但他們目前表現得相當謹慎——他們的資金儲備減少了，借貸能力也顯著下降。導致現在市場上經常會在同一街區出現，滯銷超過90天和5組以上家庭參加競拍的情況同時發生。

盡管整體上購房者仍保持謹慎，但購房需求在過去的一周內已經轉為強勁，這將繼續推動悉尼房地產市場的復蘇。 在二次降息力度的消息公布后，賣家也將重新回到了市場。

盡管以上數據具有一定的市場利好性，但我還是要再次重申一遍，悉尼的房地產市場從2018年開始就并非“一刀切”。

目前同樣，優質房產（A級住宅）和投資級物業仍然供不應求，需求強勁，但B級房產的銷售周期正在延長。

畢竟，在悉尼的一些區域，房產的持有情況非常相似，一套可供出售的房產可能幾十年才出現一次，房主們往往會持有這類房產長達20年之久。

此外，生活基建優秀的郊區或沿海地區的房產需求依然強勁，購房者們都在等待機會，以確保能夠買到他們夢想中的房產長期持有。

悉尼的租賃市場依然異常緊張

悉尼的租賃市場空置率通常都會低于全國平均水平。然而，由于這兩年租賃需求的激增以及供應的嚴重不足，目前全國的空置率按歷史標準來看處于極低水平。

據SQM統計，悉尼的空置率目前維持在1.7%的低位。 通常在悉尼市場上，當空置率在2.5%左右時，市場供需處于較為平衡的狀態。

這表明，和全國其他地區一樣，悉尼的租賃市場也陷入了危機。創紀錄的低空置率、高租金價格、強勁的需求以及不斷增長的人口，使得悉尼的租賃市場處于一種高壓狀態。

此外，空置率數據以及每周租金掛牌信息進一步凸顯了悉尼租賃市場的嚴峻現狀，這對租戶來說前景堪憂。

悉尼的住房建設遠遠不夠

這個估計大家都很清楚，全澳都一樣，我就不多做解釋。

如果需詳細數據可移步至之前的市場文章中查詢，但很明確的是以現在政府的補貼力度和建筑商存量以及成本上漲情況來說，這個問題5年內得不到改善。 我就只說下重點變量供大家參考：

? 通過移民，新南威爾士州的人口每月增加超過1.5萬人（數據來源：澳大利亞統計局）；

? 自2023年9月以來，出租房產數量的平均增長為每月218套（數據來源：新南威爾士州租賃保證金委員會）；

? 2024年6月，新南威爾士州住宅公寓的總批準量下降了災難性的18.8%，其中獨立屋下降了19%；6月批準的1597套私人住宅是自2013年1月以來新南威爾士州的最低紀錄，此情況保持到現在并且還在降低。

關于悉尼，還是那句話——北比南好，東比西好，西南區是坑，北邊東半邊最好。

有最新的數據模型顯示，如果悉尼房價按照過去5年的速度增長，到2030年末，房屋中位價將達到240萬澳幣，比當下的價格高出近100萬澳幣。

悉尼不止現在貴，未來還會越來越貴！

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