苗野｜發自北京

綠城在上海又火了一把！它把豪宅賣到了“天價”。

作為全國單價“地王”項目綠城潮鳴東方以69.88億元的總銷售額"日光"收官。相比13.1萬元/平方米的樓面價，綠城將項目均價賣到了19.5萬元/平方米，房價比地價貴了近50%，單套總價最高達到1.54億元。

從拿地到開盤，9個月的時間，綠城潮鳴東方創下上海豪宅開發新紀錄，利潤空間也是相當可觀。“賺錢還得高周轉！”

綠城潮鳴東方始于徐匯區斜土街道xh128D-07地塊，原為小米總部地塊，退地后經重新調整規劃，從商辦用地改成住宅用地，于2024年8月重新上架，最終經搖號被綠城以48.05億元總價競得，樓面價高達13.1萬元/平方米，溢價率約30%，一舉成為全國新晉“單價地王”。

緊接著綠城立刻成立“開發作戰指揮部”，隔天機械設備進場。拿地四個月后，項目開始實施“樁基工程”，2024年底綠城開始組建銷售團隊。今年“五一”前夕，綠城潮鳴東方取得預售許可證，總共120套豪宅，備案均價19.5萬元/平方米。

這是上海批出的新盤價格“第二貴”，最貴紀錄依然屬于翠湖天地六和，備案均價約21萬元/平方米。

據了解，綠城潮鳴東方共規劃3棟高層住宅，戶型面積274～584平方米。在120套可售房源中，單價最貴的房源為1套頂層復式，單價高達26.52萬元/平方米；總價最貴的1套頂樓復式房源，總價更是接近1.54億元。即使是總價最便宜的1套2樓房源，總價也超過4000萬元。

即便“半個小目標”起步，120套房源仍獲得191組有效意向認購，認購率近160%，項目雖未觸發積分，但觸發5年限售。5月11日13時58分，綠城潮鳴東方項目正式選房，所有房源開盤售罄。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，綠城潮鳴東方所在的徐匯濱江發展潛力巨大，但臨江的住宅用地已基本開發完畢，項目作為板塊內低密臨江宅地開發項目，加上綠城品牌加持，熱銷符合市場預期。目前，徐匯濱江板塊暫無在售新房項目，后續供應還需等待東安新村舊改地塊的開發。

是誰買走了綠城的豪宅？

從公示數據來看，綠城潮鳴東方191組有效認購中，除去3家公司，剩余188組客戶認購。其中，上海本市62組，占比約33%；其他省份126組，占比約67%。在外地認購客戶中，浙江富豪表現最為突出，以32組認購領先，占外省認購總數約25.4%；江蘇緊隨其后，18組認購，占比約14.3%；安徽有12組，占比約9.5%；山東有10組，占比約7.9%。

市場人士認為，綠城潮鳴東方的熱銷再次驗證了上海核心地段稀缺資產成為高凈值人群避險首選，部分買家通過購置豪宅實現資產保值，也突出中高端改善需求信心增強，優質次新二手房抗跌性強化了市場預期。

綠城潮鳴東方只是2025年上海市豪宅市場火熱的一個縮影。

5月11日，陸家嘴太古源·源邸第二批次推出57套房源，套均售價約5700萬元，當天售出55套，兩批次開盤累計總銷售額達57.6億元。

次日，上海壹號院宣布三批次項目開盤在4天半內收獲171組意向客戶，認籌率超267%，成為2025年上海市黃浦區首個觸發積分制的項目。此次推出64套建面約299～1010平方米的房源，均價18.5萬元/平方米，較上一批次房源上漲了7000元/平方米。

據不完全統計，僅5月10日至12日，上海內環成交175套豪宅，單套總價超5700萬元，最高成交價達1.8億元。

這一現象背后，是經濟不確定性下高凈值人群對核心資產的追捧，以及市場對地段、產品力與政策紅利的深度博弈。

太古地產住宅業務董事杜偉業在開盤結束后公開表示，這一出色成績，有力印證了市場對該綜合發展項目的青睞，盡管全球經濟面臨不確定性，上海高端住宅市場依然展現出強勁韌性。

上海中原地產數據顯示，今年4月上海新建商品住宅成交面積為55萬平方米，成交量和去年同期相當。當月至少產生5個“日光盤”，在全國遙遙領先，包括翡雲悅府、中海云邸玖章、保利海上印、浦發蓮園和象嶼蘇河琹廬等。

“稀缺性+避險需求+政策松綁是主要驅動因素。”某房企內部人士認為，上海黃浦、徐匯濱江等區域土地供應近乎枯竭，核心地段不可復制性直接推高房價預期。在全球經濟波動下，豪宅被視為抗通脹“硬通貨”，全國3000萬元以上豪宅成交60%集中于上海，全款購房比例顯著，浙江、江蘇企業家及“二代”成主力客群。

換句話說，樓市下行期，上海的核心優質資產依舊是塔尖人群的“心頭好”。

另有機構預計，2025年上海將有54個高端改善盤入市，不排除出現“神仙打架”的局面。頂豪持續稀缺，徐匯濱江、黃浦濱江等地塊未來售價或突破20萬元/平方米，風貌別墅與超高層產品并駕齊驅。同時去化壓力也隱現，部分項目已現價格回調，如翠湖天地復式掛牌價降至15萬元/平方米，房企需以產品力突圍。

種種跡象表明，上海豪宅市場的狂熱，既是高凈值人群對優質資產的集體投票，也是城市資源與資本博弈的縮影。在“冰與火”的極致分化下，唯有真正具備稀缺性、產品力與服務價值的項目，才能在這場財富盛宴中持續領跑。