0. 專項債收儲土地-不斷提升空間的政策支持

地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地，是自然資發(fā)[2024]242號文的推動，目的是為貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，支持盤活存量閑置土地，進一步推動《關(guān)于實施妥善處置閑置存量土地若干政策措施的通知》（自然資發(fā)〔2024〕104號）落地見效，積極運用地方政府專項債券資金加大收回收購存量閑置土地力度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

自然資源部和財政部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關(guān)工作的通知》（自然資發(fā)〔2025〕45號），從明確發(fā)債要求及資金使用主體、完善專項債申報審核流程、做好資金和收益的綜合平衡、嚴(yán)格監(jiān)督管理四個方面進行細(xì)化。

1. 專項債收儲土地現(xiàn)狀-專項債收儲的規(guī)模不足千億，體量和規(guī)模尚未顯現(xiàn)，待后續(xù)發(fā)力

根據(jù)企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)顯示，截止到2025年5月19日，已經(jīng)完成發(fā)行用于土地儲備的16支專項債301個項目，發(fā)行金額是774.08億元。

分省份來看，廣東、福建、湖南省、北京市發(fā)行專項債金額均超過100億。廣東省87個項目專項債募資319.2億元、北京25個項目116.9億元、福建57個項目190.3億元，顯示”大而集中“，湖南省125個項目募資140億元，顯示項目”小而散“。

2. 專項債收儲-收儲空間為9.83億平方米，約需要2.2萬億專項債。

2020~2022年全國共成交57.41億方的住宅和商服用地，其中住宅用地44.43億方、商服用地12.98 億方。通常根據(jù)樓市熱度不同，房企的開工較拿地滯后的周期不等。因此在測算已開工土地時，將 2020~2023年總開工規(guī)模按比例加和。通過土地成交規(guī)模和已開工土地規(guī)模，得到全國住宅用地未開工建面和全國商服用地未開工建面分別為2.55億方、7.28億方,總計 9.83億方。

在定價方面，自然資源部明確的定價規(guī)則為在企業(yè)拿地成本和土地評估價格中取最小值，再綜合市場情況等因素確定基礎(chǔ)價格下調(diào)幅度。各地塊的擬收購價格 與成交價基本持平。約 70%的地塊擬收購價格與成交價的比值在 0.8-1.0 之間，超 40%的地塊比值在 0.9-1.0 之間。

閑置土地收購總規(guī)模：2023-2024 年來我國住宅+商服用地出讓價格平均為 0.56 萬/㎡，假設(shè)未來按照平均 80%折價收購和50%收購量計算，對應(yīng)閑置土地收購所需的資金規(guī)模應(yīng)在2.2萬億左右。

3. 專項債收儲-可以穩(wěn)住房價嗎？

目前專項債收儲典型的是廣東省，以廣東省為例，觀察收儲最多的廣州市、珠海市、惠州市房價走勢。

通過新建商品住宅環(huán)比變化來看，廣州仍然在下降區(qū)間，惠州四月份突破下降區(qū)間，后續(xù)走勢仍需要觀察。

4.專項債收儲-80%以上是國企，難以惠及民企化解房地產(chǎn)風(fēng)險

從土地使用權(quán)人性質(zhì)來看，國有企業(yè)占比超八成。在擬收購?fù)恋貧w屬企業(yè)中， 國有企業(yè)占 147 宗，遠(yuǎn)高于民營企業(yè) 21 宗。

總的來說，專項債收儲規(guī)模落地的體量并不大，對房價的影響微弱，后續(xù)仍需觀察成效。