13.5萬元/m2買入即虧500萬？上海天山板塊正在引發一場中產置業博弈。

最近長寧的天山板塊出了一個新盤：和樾長寧，項目已經建出來了開盤在即：

關于其銷售均價很多媒體預測在13.5-14萬+元/m2，這個定價可不低：

對于這個價格，近八成網友認為"不值這個價"，投票是這樣的：

無獨有偶，環線最近也接到不少粉絲留言，說13.5-14萬的價格買在這太虧了。

因為板塊內的次新房仁恒河濱花園、天山河畔花園、天山華庭等成交價才10萬元/m2左右，跟新房價差高達3.5萬元/m2。

有網友說：“按照和樾長寧120-138-145m2最大的戶型145m2來計算，參考次新房成交價，買一套豈不是要虧500萬？”

不過新房和二手房有很多方面存在差異，不能直接這樣對比。

但更多的網友認為，以這個價格買入不值。

于是，天山板塊引發的一場上海中產置業博弈，就此展開了。

最近我去實地調研了一番，發現和樾長寧新盤有很多缺點，確實有些像網友說的那樣匹配不上14萬+的價格。

首先該盤很靠近中環高架，不到100米，有明顯的噪聲影響：

項目周邊城市界面也不怎么好，被公交車場和老破小包圍。

南邊是上海公交集團的大型停車場：

一路之隔是老破小天申小區，非常殘破，旁邊缺乏一定的次新居住氛圍：

更重要的是，項目不靠蘇州河景觀帶，跟蘇河之畔的仁恒河濱花園等小區差異很大。

且項目北部的蘇河岸線被高架割裂開來，幾乎失去了景觀資源，讓項目價值大打折扣：

一過滬定路橋高架往東，蘇州河景觀帶就鋪上了木地板，走廊非常寬，很適合早上晨練和晚上遛彎。

這里是天山板塊蘇州河景觀帶的核心區，體驗跟和樾長寧北部的岸線很不一樣：

項目缺點很明顯，但優點也很明顯：

采用三陽臺設計采光好、贈送面積多，內部裝修標準和外立面都有升級，房齡比周邊二手房新很多。

項目展廳才開放，還沒正式開盤，上述價格只是媒體的預測，到時候也可能不會賣這么高的單價。

所以“買到就虧500萬”并不完全成立。

雖說和樾長寧定價偏貴，但長寧新房供應一直比較短缺，疊加區位/產業/配套好、購買力強，還是有人買的。

先來看看長寧的新房供應是多么短缺：

據統計，2015-2024年整個長寧區新房供應僅1152套，尤其是天山板塊已經斷供了10年。

天山板塊周邊的仙霞、北新涇等多是老破小集中區，地緣改善居民會肯定會看一下這個新盤。

長寧的新房供不應求，因為全區產業非常強，提供的購買力也很強。

天山板塊南側的金虹橋國際中心很牛X，看看入住了多少明星企業：

有拼多多全球總部、寶馬、康寶萊、亞瑟士、兄弟中國、尤妮佳、三星SDI等135家企業，其中世界500強企業就有8家。

2022年金虹橋國際中心成為繼上海恒隆廣場、上海國金中心之后上海第3幢稅收突破百億的商務樓宇，去年其稅收規模已攀升至178億元。

天山板塊西側的臨空經濟示范區更是臥虎藏龍，江森自控、聯合利華、博世、米其林、仲利國際等總部云集；

攜程、愛奇藝領銜的互聯網公司集群，以及大量的航空航運公司，都給天山導入了雄厚的購買力。

放眼整個長寧，有87家跨國公司地區總部，6500余家外資企業，給天山的產業支撐是非常強大的。

這里的新房除了不夠本區客群購買外，天山板塊還憑借著優越的區位交通吸引了很多市區客過來買。

天山板塊的區位交通非常好，一條黃金2號線把天山與虹橋樞紐、市中心城區緊密相連，去哪都方便。

天山處在上海東西發展主軸和長寧東西發展主軸上，是一個C位的存在：

天山板塊所處的天山路-2號線東西發展軸帶是長寧重點打造的文化活力帶。

這條軸帶串聯起了中山公園、上海國際體操中心、虹橋文化藝術中心等重要文化節點。

貫穿這條軸帶的2號線沿線打造的都有TOD，讓天山可以共享到豐富全面的商業商務和文化資源。

天山如此交通區位優勢，吸引了市區源源不斷的置業客群。

為了承接大量的購買客群，天山把生活配套設施做得非常好、環境非常宜居。

雖然板塊內僅有一個繽谷廣場商業，但不能割裂的來看，板塊周邊都有很多好商場，大家都是共享的。

繽谷廣場

板塊東部有巴黎春天、匯金百貨、百盛優客城市廣場、金虹橋商場、尚嘉中心等，去中山公園商圈也近；

其中不乏有很多奢侈品店，長寧的商場處處洋溢著低調奢華。

而且板塊的配套還在升級——婁山關路地鐵站正在建一個新的商辦：

天山的文化設施配套做得也很好。

板塊內及周邊有長寧圖書館、虹橋藝術中心、上海國際舞蹈中心；

劉海粟美術館、程十發美術館、王小慧藝術館等諸多重要文化設施。

帶小孩子來這里來玩耍學習，可以當作一個很好的第二課堂。

天山除了有蘇州河觀光帶外，板塊內部的道路綠化做得也很好，整體環境非常宜居：

天山周邊的醫療配套也齊全，看病不用跑很遠。

板塊東部有天山中醫醫院、社衛中心，南邊有同仁醫院，北部有兒童醫院，都很近。

其實天山新房和樾長寧的開盤，是在給板塊的次新房抬轎子，讓次新房變得更有性價比了，更加值得買了。

看一下天山幾個成交熱門的次新房，性價比有多凸顯：

仁恒河濱花園10.6萬元/m2

新天地河濱花園10.6萬元/m2

天山河畔花園9.6萬元/m2

天山華庭9.6萬元/m2

天山怡景苑10萬元/m2

這些次新房集中于2005-2010年建造，當然跟新房比確實上了一定年紀。

但是要辯證地看，2005-2010年是中國房地產市場工程建造質量最好的一個年代。

上述的次新房質量很好，且戶型設計和公區配套都不算落后，在市場上依然保持著很高的產品競爭力。

仁恒放在以前就是質量的代名詞，仁恒河濱城、仁恒河濱花園堪稱浦東與浦西的兄弟項目。

仁恒河濱花園、新天地河濱花園實拍

只是近些年仁恒的口碑做爛了，包括其它很多開發商新開發的項目都出現了“質量門”維權事件。

那個慢工出細活的年代早已一去不復返了。

至于和樾長寧新房未來交付后是否會引發維權，質量到底怎么樣，還有待市場檢驗。

長寧老房子太多了，使得天山這樣的次新房跟新房一樣在整個長寧比較稀缺，具有極高的市場站位。

周邊仙霞、北新涇都是老破小板塊，西郊以別墅為主，鎮寧路、新華路都是老房子一片；

古北、中山公園都上了年紀，長寧全區像天山這樣的次新板塊非常少。

長寧全域開發都比較飽和，土地很有限，不會再有哪個新建的片區去取代天山的次新地位。

可以說，天山永遠是長寧最次新的板塊，市場站位很高。

在天山不到1000萬可以買到兩房，不到1400萬可以買到三房，是一個很好的中產次新社區。

這樣的總價段位，在2號線的上游都很難買到，突出了天山次新房同樣的稀缺性。

靜安寺、南京西路、人民廣場、南京東路都沒有啥好房子；

在這些2號線沿線上班的客群很多都外溢到了天山。

老靜安、黃浦其它地方同樣總價的二手房可能房齡更高，或者買到的面積更小。

而且天山次新房在板塊周邊也形成了一個錯位競爭優勢：

1、跟中山公園PK：

中山公園商圈比天山好，但商品房房齡更高，戶型不規整，塔樓產品較多；

加之3、4號地鐵高架的噪聲影響，使得中山公園的宜居程度反而不如天山好。

環線有不少客戶去看了看中山公園的房子后，最終決定買在了天山，感受到了天山的好。

2、跟古北PK：

天山是古北的延續，但是在戶型、房齡以及總價上比古北更契合中產需求。

古北一期太老，戶型古怪無比，塔樓產品也是很多，已經快成了被時代拋棄的社區。

古北一期的開發時期恰逢商品房剛剛市場化，那時候的產品設計放在今天很“古董”。

古北開發完后，長寧把天山的部分化工廠拆遷改造后打造了新的一片國際社區。

天山次新房很幸運，已經經過了成熟的商品房市場化運作，開發的產品緊跟時代，進化了很多。

古北二期房齡和天山接近，但是單價高、面積大，總價整體比天山高很多。

3、跟長風PK：

長風是普陀的天花板，基本算是入門級的豪宅區了。

長風普通改善三房要2000萬以上，性價比不如天山。

不過天山也并不全是優點，缺乏高端改善和剛需產品，且XQ不強，沒有全面留住客戶。

正因為天山是一個定位中產的板塊，在高端改善和剛需市場上都缺乏對應的產品。

這導致長寧內部區域的改善客群一部分外溢到了長風；

整個長寧沒有6萬的次新板塊，剛需購房者只能外溢到大虹橋。

長寧因為涉外發展而起勢，居住的國際友人比較多，配備的國際學校和私校比較多，擠壓了公辦。

天山XQ不強并不能怪天山，整個長寧都是這樣，實行電腦派位搖號，長寧是快樂教育的天堂。

當然要是附上XQ的溢價，天山次新房就不止這個價了，給了市區中產一個喘息的機會。

不過瑕不掩瑜，天山板塊的綜合競爭力還是很高的。

綜合來看，天山“高價”新房的問世引發了板塊次新房的價值重估，二手性價比更高更值得買了；

雖說新房定價高，但長寧購買力強、供應稀少，到時候開盤還是有人買。

對于考慮性價比、認為“買到就虧”的客群來說，天山次新房同樣很香。

不管買什么產品，天山這個板塊置業都沒錯，板塊的交通、商業、醫療、文化設施等配套很齊全，居住環境挺好。

不過到底是買新房還是次新房，接下來肯定要引發一輪中產選籌博弈了，你會怎么考慮？