作者 I 宋溪 選址960

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上海老牌房企，緣何北京「商改保」？

5月15日，上市公司新黃浦發布公告稱，擬收購北京市昌平區硅谷SOHO-2號樓，產權對價2.15億元，每平米單價約9880元。

根據最近成交，該區域商辦樓面價普遍在1.2萬-1.8萬元/平方米。

圖源：公司公告

根據公開資料，硅谷SOHO-2號樓位于北京市昌平區南部，緊挨京藏高速，毗鄰京北創新高地昌平科技園。

項目建筑面積約2.17萬平方米，土地性質為商業辦公，樓體2017年建成，目前狀態為毛坯，物業管理為封閉式社區型。房產權屬清晰但有抵押，抵押權人為中國長城資產北京分公司。

項目實景 圖源：北交所集團

根據評估報告，該項目估值3.31億元，單價1.52萬元/平方米。按此計算，成交為估值的64%。新黃浦稱，項目總成本預計為2.83億元，包括契稅645萬元和裝修改造費用6204萬元。

另外，交易協議顯示，賣方博興眾業需在標的資產尾款支付完畢當日或次日，提交資產解押申請。

天眼查信息顯示，博興眾業母公司為北京正宏置業集團，是一家注冊在昌平的民營開發商，代表項目有北京「創意大廈」「龍山景園」等，并曾與中國電子合作開發了廣西「中國電子北部灣信息港」、溫州「浙江云谷磐石云數據中心」等。

關于為何買樓，新黃浦在公告中并未明確，但提到了這樣一點：賣方博興眾業有義務配合公司將標的資產納入北京市保障性住房體系。

新黃浦進一步稱，通過本次資產收購交易將進一步提高公司業務規模，擴大公司業務區域布局，強化市場開拓能力，增強公司持續經營能力和盈利能力。

新黃浦1992年成立，1993年在上海證券交易所掛牌上市，是上海最早上市的房地產公司之一，主營業務包括住宅、商業、園區等地產開發、物業管理及酒店經營，并涉足過期貨、信托等金融業務。核心資產有上海黃浦區優質地塊、虹口北外灘項目等。

除了房地產與金融業務協同發展外，其還在政策紅利下參與上海保障房、長租公寓、城市更新等。

作為上海老牌國企，新黃浦為何來京購樓，參與北京市保障性住房？

穿透股權發現，該公司控股股東為上海新華聞投資有限公司。新華聞投資大股東為北京國際信托，后者最終實控人為北京市人民政府。

近年來，隨著商辦類物業去化壓力進一步加劇，多地「商改住」政策陸續放開，市場出現了一批「商改住」典型案例。

比如，2024年上海徐匯濱江「小米退地」，隨即變身13.1萬每平方米的單價地王，且開盤即售罄。近日，上海歷史風貌區衡復風貌區051-11地塊再次由商辦調整為二類住房用地，有望重演小米地塊溢價奇觀。

上海之外，武漢嘉里建設旗下高端城市綜合體產品線「嘉里中心」、復星集團旗下的復星外灘中心、保利維塔地塊、金茂項目A3地塊、長江中心B2地塊、卓越大江商業地塊、光谷中建大公館項目四期東側、華僑城歡樂天際商業地塊等均進行了「商改住」調整。

聚焦到北京，5月9日，北京市住房和城鄉建設委員會發布《2025年北京市住房發展年度計劃》提到，重點向產業聚集區和交通便利區域傾斜，并通過盤活存量商業辦公用房、城中村改造等渠道拓展保障房供給。

市場分析認為，將閑置的商業辦公樓、商場等非住宅物業，改造成保障性租賃住房，相當于給「庫存壓力大」的商業地產開了一劑藥方。

2023年1月，位于豐臺區郭公莊中街18號院的京投港·西華府辦公樓項目「商改保」完成。京投港·西華府由京投軌道交通置業開發有限公司開發，建筑面積2.89萬平方米。2022年3月，該項目通過北交所掛牌出租交易，龍湖冠寓摘牌后通過改建的方式打造成有728套房屋的保障性租賃住房。京投港·西華府是北京市首例非居住建筑改建租賃住房項目。

京投港·西華府項目 圖源：國資京京

此后，參與北京「商改保」項目的還有順義天竺萬科中心、2025年新入市的密云綠地朗山。

根據第一太平戴維斯預估，2025年到2027年北京辦公樓市場年均供應約51萬平方米。2024年底，甲級、乙級寫字樓存量約2300萬平方米。

值得關注的是，今年3月，一只名為「匯添富上海地產租賃住房REIT」在上海證券交易所掛牌上市。該只基金從獲批到上市僅用18天，公眾認購狂飆494倍，創下公募REITs市場新紀錄，被業內視為中國房地產轉型的「里程碑」事件。

圖源：上交所發布

根據了解，該只REIT的底層資產為「璟耀公寓」「耀華公寓」，兩個產品均由商業辦公項目改造而成，改造后可提供3000套房源，租金為同地段80%-90%，平均入住率超94%。

分析認為稱，全國有超1億平方米商辦物業空置，若10%改造為租賃住房，將催生千億級REITs市場。目前北京、深圳、武漢、長沙多地已出臺相關政策。未來 ，在政策東風下，可能會誕生更多「商改住」「商改保」產品。