深圳老舊小區的業主們，你們還在等拆除重建嗎？

　　3月9日， 住房和城鄉建設部部長倪虹明確表示，“把2000年以前建成的城市老舊小區都要納入城市更新的改造范圍”。

　　機構分析稱，該信息的釋放，有望進一步推動深圳老舊小區改造。

　　而城市更新改造，并不一定是拆除重建，也可能是整治提升，或者兩者結合。當時就有網友留言稱：“我們不想要整治提升，我們想要拆除重建！”

　　近日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關于持續推進城市更新行動的意見》，提出建立健全城市更新實施機制。

　　這份文件出臺，很多在等待小區拆除重建的深圳業主們，或許要失望了。

　　官方明確

　　這類老舊住宅區加快拆除

　　上述文件提出，城市更新的主要任務包括加強既有建筑改造利用、推進城鎮老舊小區整治改造等8點。

　　其中，在“加強既有建筑改造利用”中提出——穩妥推進危險住房改造，加快拆除改造D級危險住房，通過加固、改建、重建等多種方式，積極穩妥實施國有土地上C級危險住房和國有企事業單位非成套住房改造。

　　換言之，100%確認能拆除改造的是D級危險住房，C級危房和非成套住宅，業主愿意拆可以拆除重建，不愿意拆則可以通過加固和改建的方式。

　　深圳官方并未披露D級危房相關數據，從過往公開的報道里，我們可以窺見零星幾個老舊小區被鑒定為D級危房，例如羅湖金鉆豪園、木頭龍小區，福田南華村等，大都以城市更新或者棚改的方式進行拆除重建。

　　近幾年被鑒定為D級危房的有南山荔苑中興片區中興之家2棟和3棟，目前3棟已被拆除，南山接街道去年12月底回復市民咨詢時表示，區相關部門已同意開展荔苑中興片區城市更新前期工作，街道正積極開展前期服務商招標準備工作。

　　2022年，位于羅湖的嶺南公司住宅樓被鑒定為D級危樓， 以“飛地”模式捆綁進紅嶺統籌片區城市更新單元拆除范圍。

　　而未達D級危房的老舊小區想要拆除重建，目前來看十分困難。

　　去年底，八卦嶺宿舍業主曾在互動交流平臺反饋，稱八卦嶺宿舍危房等級為C/D級，希望政府牽頭推倒重建，福田相關部門回復稱，已開展八卦嶺宿舍區房屋安全排查工作，暫無D級房屋， C2類房屋均已開展房屋安全等級鑒定，暫無檢測出危險房屋的情況。

　　今年3月，月亮灣花園發生單元樓頂女兒墻倒塌，業主在領導留言板發帖稱，花園的40棟樓有10棟達到C2級的危樓，希望推動小區拆除重建城市更新。

　　▲月亮灣花園 | 圖源鏈家APP

　　對此，南山區南山街道辦事處回復稱，棚改已暫停，根據深圳城市更新條例第二十六條結合南山區現有符合條件的小區只有愛榕園和荔苑中興片區，月亮灣花園暫不符合以上條件。

　　附深圳城市更新條例第二十六條內容：

　　申請將舊住宅區納入拆除重建類城市更新單元計劃的，建筑物建成年限應當在二十年以上，且滿足下列條件之一：

　?。ㄒ唬┬枰鶕巹澖ㄔO重大城市基礎設施和公共服務設施的；

　　（二）年久失修或者經維修后仍無法滿足使用要求，或者存在嚴重安全隱患危及業主、物業使用人以及公共安全，只能通過拆除重建方式解決的；

　　（三）使用功能不齊全、配套設施不完善，經評估后需要拆除重建的。

　　老舊小區曾經受開發商追捧、只等業主點頭簽約就能拆除重建的輝煌時期已經過去。

　　深圳僅54個舊小區明確可拆除重建

　　4種新模式正在探索

　　事實上，在深圳的拆除重建的城市更新史上，相比舊工業區和城中村，舊住宅區的拆建進度十分緩慢。

　　深圳最早一批納入拆除重建類城市更新的舊小區有8個，截至目前仍未完全實施完成。

　　據合一城市更新研究院監測，截至2024年12月31日，深圳市拆除重建類城市更新居改項目已計劃立項共計31個，其中5個處于實施主體公示階段，11個進入開發建設（或已建成）狀態。

　　棚改則以“政府主導+國企實施”模式，集中于2016年后推進。據不完全統計，深圳超過40個小區曾進行前期摸底，隨著棚改政策暫停，當中進入立項階段的只有約一半。

　　截至2024年12月31日，深圳棚改項目已計劃立項共計23個，處于開發建設階段共計16個。

　　也就是說，深圳目前明確能通過拆除重建來完成改造的老舊小區，僅54個（城市更新模式+棚改模式）。

　　此外，還有部分未立項、但已開展前期研究工作的舊住宅區城市更新項目，官方的態度也十分謹慎。

　　今年5月，網友發帖咨詢羅湖翠竹苑小區的舊改進度。

　　街道回復稱： 華潤置地已中標項目前期服務單位，但鑒于現有城市更新項目停滯的風險不斷上升，為切實保障居民權益，街道將會同相關單位進一步全面核實舊改范圍內建筑物情況、后續規劃建設等情況，對項目進行充分論證后方可開展前期工作，因此無法準確預估項目開展前期工作的具體時間。

　　兩種主流拆除重建的改造模式都遇到瓶頸，深圳近兩年也在探索新模式，據合一城市更新研究院梳理，正在推進的有4類：

　　舊住宅區改造試點

　　土地整備房屋征收

　　獨棟危房捆綁周邊城市更新

　　業主自籌資金原拆原建

　　▲ 圖源：合一城市更新研究院

　　業內人士分析稱，基于城市更新領域現狀，老舊小區想要進行拆除重建，業主自籌資金自拆自建，可能才是能解決問題的答案。

　　但現實是——目前深圳首個試點業主自籌資金自拆自建的老舊小區紅崗花園，進度幾乎陷于停滯。