沒懸念，LPR果然降了。

5月20日，央行發(fā)布最新一期LPR：

從3.6%降到3.5%，下調(diào)10BP。

這是2025年首次降息，也是去年10月央行史詩級大降25BP后，時隔6個月再次下降。

LPR下調(diào)后，天津房貸利率為3.05%（LPR-45BP），不分首套二套。

5月7日，央行、金管局等部委出席的新聞發(fā)布會上，已提前透露5月LPR會降10BP，今天的落地就相當于“兌現(xiàn)諾言”。

但先別開心得太早，各城市銀行還”留了一手“。

廣州的銀行5月18日已提前收緊優(yōu)惠，首套房貸利率從LPR-60BP，變相加息至LPR-50BP。雖然5月20日LPR降了10BP，但基點也回漲10BP，這一疊加，廣州的房貸利率根本沒變。

廣州的銀行表示，3%是首套房貸利率紅線，不能破。

央行降LPR是全國統(tǒng)一行為，地方只能通過漲基點對沖LPR下調(diào)，保住底線。

那天津呢？

我們咨詢了銀行相關人員，得知天津竟然也有不成文的“指導利率”：

商貸利率需要保持3.1%的“紅線”！

接下來大概率要回漲5BP，即LPR-40BP。

事實上，天津房貸利率的變化空間已經(jīng)很小了：

最高，不能高過存量房貸利率（LPR-30BP）

最低，不能低于3.1%（LPR-40BP）

LPR是浮動的，存量新增一起調(diào)整，這不重要。

基點跟隨整個還款周期，定了不能改，非常重要。

現(xiàn)在基點沒有多少騰挪空間了。

別看LPR下調(diào)，但實際已錯過最低點-60BP（2024年下半年LPR-60BP）。

今年，等等黨沒有勝利，新增房貸利率“明降實穩(wěn)”。

未來LPR不排除還會繼續(xù)下調(diào)，但很有可能沿用“降了等于沒降”的模式：

即央行降息**個點，各地銀行又加回**個點，新增房貸利率原地踏步。

如果商貸不再無底線下調(diào)，公積金也很難有繼續(xù)下探的空間。

5月7日，公積金首套利率已官宣降至2.6%。

理論上只要商貸優(yōu)惠收緊，就能避免“公商倒掛”的情況。

對買房人來說，需要明確了：

首先，商貸利率不會無休止降，各城市有“紅線”，天津不能低于3.1%。

其次，公積金2.6%的利率，也很難再降。

要不要繼續(xù)做房貸利率的“等等黨”，再清楚不過了。

看來，今年房貸利率很難進入2字頭。

無法實現(xiàn)低利率刺激的情況下，樓市只能靠通脹拉起來。