隨著“十四五”的收尾年，保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）作為住房租賃市場的一顆璀璨新星，其籌建進展與對市場產生的深遠影響愈發引人注目。作為“十四五”規劃期間的重點任務之一，保租房不僅承載著解決城市住房難題的重任，更在悄然重塑著租賃市場的格局與未來。

在“房住不炒”政策持續引領下，中國保障性租賃住房建設正全力沖刺“十四五”目標。

據URI城市租住統計，“十四五”計劃籌集870萬套（間），2024年開工及籌集180萬套，目前累計完成超800萬套，完成率約92%。

2025年收官之年！疊加各地已公布超100.6萬套計劃，有望超額達成。

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全國籌建進度仍全面加速

各地籌集模式不斷創新

“十四五” 規劃提出的870 萬套（間）保障性租賃住房（保租房）建設目標，正加速從藍圖走向現實。在政策驅動與多方合力下，我國保租房建設呈現量質齊升態勢。

自2021年起，保租房市場建設按下 “快進鍵”，為住房租賃市場提供多元化房源，夯實市場穩定發展基礎。其中，籌建模式不斷創新突破。除新建、項目配建等傳統方式外，存量資源盤活成為新亮點。尤其在土地資源緊張的一線城市，通過改造舊廠房、商業樓宇等閑置資產，既實現存量資產高效利用，又精準匹配市場需求，達成經濟效益與社會效益雙贏。

保租房大規模入市，深刻重塑住房租賃市場格局。一方面，有效緩解城市住房供需矛盾，切實解決居民住房難題；另一方面，加劇市場競爭，倒逼租賃住房品質與服務迭代升級，為行業長期健康發展注入強勁動能。

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城市型租賃企業各具當地特色

保租房致市場格局漸變

從全國范圍來看，2025年各地在保租房建設上均展現持續積極的態度，但籌建節奏和策略卻各有千秋。

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一線城市引領潮流

上海作為全國保租房建設領跑城市，展現出強勁的持續建設能力，2023-2025年爆發開業潮，保租房項目占比超六成，已連續4個月保持供應全國第一。北京同樣保持穩健的籌建節奏。深圳則以其獨特的創新精神和高效的執行力，不僅將“十四五”規劃目標從40萬套提高至60萬套，還超額完成了年度計劃。

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二線城市保租房建設成果顯著

市場定價機制的逐步凸顯，標志著保租房向可持續發展邁出關鍵一步。區別于福利性公租房的固定租金標準，保租房租金定價遵循 “可負擔、有彈性” 原則，通常低于同地段同品質市場租賃住房 10%-15%，并根據周邊租金波動、房屋配置等因素動態調整。以杭州為例，當地建立了保租房租金評估系統，每季度更新租金指導價，既保障租戶負擔能力，又確保項目長期運營的資金平衡。這種市場化定價模式，既避免了政府財政過度承壓，也讓企業實現合理收益，形成多方共贏格局。

二線城市在保租房建設中異軍突起，杭州、成都、武漢等城市表現亮眼。杭州 “十四五” 保租房建設接近收官，房源數量從 2022 年的 14.6 萬套降至 2024 年的8萬套，累計完成率達 88.9%，且今年6月已超額完成年度6萬套的籌集計劃。成都、武漢積極跟進，大力籌建保租房，持續擴充市場房源。重慶則另辟蹊徑，通過收購存量商品房轉化為保租房，從已完成的28.9萬套來看，完成率達72%，為行業提供了創新范例。

從城市完成進度看，呈現分化態勢。截至三季度末，武漢、深圳表現突出，保租房籌措完成率分別高達 192%、141%；寧波、杭州、成都完成率與目標基本一致。上海、北京、廣州、重慶雖完成率低于預期，但因其籌建規模龐大，且建設穩步推進，后續提升潛力充足。

“十四五” 收官之年，整體建設成果斐然。納入統計的核心城市中，保租房計劃完成率超80%。深圳以 89.5% 領跑，杭州、北京、寧波緊跟其后；廣州完成率 74.0%，仍在加速推進；重慶、成都雖當前完成率較低，但憑借龐大建設規模與持續投入，未來有望實現追趕超越。

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保租房市場調節效應顯著

然而，保租房市場的發展仍面臨挑戰。部分城市存在區域供需失衡、配套設施不足等問題；市場定價機制在實際執行中，如何確保價格透明、防止 “明降暗漲”，仍需進一步完善監管細則。對此，專家建議，未來應加強保租房建設的科學規劃，建立租金動態監測與干預機制，同時推動金融創新，為項目提供長期穩定的資金支持。

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租賃企業均積極參與

品牌建設效應初顯

保租房的快速發展離不開住房租賃行業各類企業的積極參與和貢獻。這些企業通過新建、改造、運營等多種方式，為市場提供了大量優質房源，并逐漸形成了各具特色的品牌效應。

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地方國有租賃品牌崛起

各地紛紛成立了當地的國有租賃住房品牌，如上海的“城方”、深圳的“安居樂寓”、合肥安居、杭州安居等。這些品牌以公益性質為主，注重品質和服務，為市民提供了穩定、可靠的租賃房源選擇，成為保租房市場的“壓艙石”。

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地產租賃品牌積極布局

龍湖、萬科、華潤、招商伊頓等大型地產企業也嗅到了保租房市場的巨大潛力，紛紛通過其租賃品牌如“冠寓”、“泊寓”、“有巢”積極布局。特別是萬科，其泊寓品牌在全國范圍內的納保房源占比高達47.4%，成為市場化運營機構中的佼佼者，展現了其在保租房市場的強大實力和品牌影響力。

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運營商多元化發展

自如、魔方公寓等資本背景的頭部運營企業也通過納保方式參與了保租房市場的深度運營，起了“黃埔軍校”作用。這些運營商憑借其靈活的經營模式和豐富的管理經驗，為保租房市場的健康發展注入了新的活力。

結語

從 “大規模籌建” 到 “高質量運營”，保租房正成為我國住房保障體系的重要支柱。隨著市場定價機制的成熟與完善，這一民生工程不僅將有效緩解住房結構性矛盾，更將推動住房租賃市場向規范化、可持續化方向發展，為實現 “住有所居” 的目標奠定堅實基礎。

隨著“十四五”規劃的穩步推進和保租房籌建任務的逐一落實，我們有充足信心預見，保租房將在住房租賃市場中持續發揮核心作用。它將與商品房、共有產權房等住房類型緊密結合，共同構建起一個更為完備、層次分明的住房供應體系。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:繁花

內容復核:木兮

運營編輯:湯夢