2025年，《民法典》繼承編及相關司法解釋的全面落地，為父母房產繼承提供了清晰的法律框架。從遺囑效力認定到法定繼承規則細化，從居住權登記到共有產權管理，新規既劃定了財產分配的剛性邊界，也保留了柔性操作空間。如何用好規則、平衡利益，成為每個家庭必須面對的課題。

一、遺囑效力：打破“公證優先”的桎梏

新規明確，公證遺囑不再具有絕對優先權，以最后一份合法有效遺囑為準。新增的錄像遺囑、打印遺囑形式，為老人提供了更多選擇，但需嚴格遵循法定程序。例如，北京王大爺通過錄像遺囑將房產留給長期照料的女兒，盡管兒子持有2018年的公證遺囑，法院仍依據“時間優先”原則判定錄像遺囑有效。

實務操作中，遺囑需滿足以下條件：

1.形式合規：錄像遺囑需清晰表達意愿，由兩名無利害關系見證人全程在場，并標注日期；打印遺囑需逐頁簽名、捺印，見證人需在每一頁簽字。

2.內容明確：避免模糊表述，如“房產歸子女”可能引發爭議，應明確具體繼承人及份額。

3.妥善保管：建議存入公證處、銀行保險柜或專業遺囑庫，避免遺失或被篡改。

二、法定繼承：均分與傾斜的平衡術

新規重申“法定繼承優先，遺囑繼承優先于法定繼承”原則。當被繼承人未立遺囑時，第一順序繼承人（配偶、子女、父母）原則上平均分配遺產；第二順序繼承人僅在第一順序繼承人全部缺位時參與分配。上海高先生案例中，其名下800萬元房產由配偶、子女及健在父母五人平分，每人分得160萬元產權。但需注意，若繼承人中有生活困難者或對被繼承人盡主要贍養義務者，可適當多分。

實務中，法定繼承的復雜性體現在：

1.代位繼承：若被繼承人父母先于其離世，祖輩的繼承份額將由被繼承人的兄弟姐妹代位繼承，可能導致房產被更多親屬分割。

2.轉繼承風險：若繼承人在遺產分割前離世，其繼承份額將轉由其繼承人繼承，進一步擴大繼承人范圍。

3.共有產權困境：多人共有房產需全體共有人同意方可處置，若家庭內部無法達成一致，房產可能長期無法交易或抵押。

三、居住權登記：破解“過戶即趕人”困局

部分老人因忌諱立遺囑，選擇提前過戶房產，但這一操作暗藏風險。北京王大爺將房產過戶給兒子后，因生活習慣差異被要求搬離，最終通過訴訟才重新獲得居住權。2025年，居住權登記制度已在全國普及，老人可在過戶時同步申請居住權登記，明確居住期限（如終身）及范圍（如指定樓層）。居住權具有對抗效力，即便房產被子女出售、抵押或贈與，居住權人仍可繼續居住。

實務建議：

1.書面協議：過戶前簽訂書面協議，明確居住權條款，避免口頭承諾的法律風險。

2.公證備案：將居住權協議進行公證，增強法律效力。

3.及時登記：過戶后盡快向不動產登記機構申請居住權登記，避免拖延導致權利落空。

四、農村房產繼承：宅基地與房屋的“地隨房走”

城鎮戶籍子女可繼承農村房屋，但無法單獨繼承宅基地使用權。房屋翻建、改建需經村集體同意，且超出當地規定面積的部分可能面臨有償使用或拆除。長期由親屬贍養的五保戶，其親屬在符合條件下可優先繼承宅基地及房屋。

實務操作中，需注意：

1.合法性核查：繼承人需主動核查房屋是否取得合法審批手續，避免繼承違建房屋。

2.村集體同意：涉及房屋翻建、改建時，需提前與村集體溝通，確保程序合規。

3.優先繼承權：五保戶親屬需提供長期贍養證明，方可主張優先繼承權。

五、實務案例：規則與情理的碰撞

北京陳明遠夫婦案例中，兩人通過打印遺囑將房產留給女兒，但因見證人未全程參與遺囑生成，遺囑被判無效。法院最終依據法定繼承規則，結合女兒長期贍養父母的情節，判決女兒繼承70%份額，兒子繼承30%份額。這一案例凸顯了遺囑形式合規的重要性，也體現了法定繼承中“權利義務一致”原則。

六、家庭財產規劃建議

1.提前立遺囑：遺囑是化解繼承糾紛的核心工具，建議老人每3年更新一次遺囑，確保法律效力。

2.明確居住權：房產過戶時同步設立居住權，保障老人居住權益。

3.書面協議：涉及房產過戶、贈與等操作時，務必簽訂書面協議，避免口頭承諾的法律風險。

4.咨詢專業人士：繼承規則復雜，建議咨詢律師或公證員，確保操作合規。

2025年的房產繼承新規，既劃定了財產分配的剛性邊界，也保留了居住權、贍養義務等柔性空間。對老人而言，立一份遺囑是對子女最后的守護；對子女而言，盡一份孝道是對父母最好的回報。

當房產糾紛成為熱搜常客時，我們更應反思：究竟是法律不夠完善，還是人心偏離了軌道？愿每個家庭都能在規則中守護溫情，在權責中傳承家風。畢竟，房產證上的名字會變，但一家人圍坐吃飯的場景，才是真正的“不動產”。

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