此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。

案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告（反訴被告）：劉陽

被告（反訴原告）：孫明、李娟（夫妻關(guān)系）

第三人：甲公司（房屋中介）

（二）案件背景

2021 年 4 月 28 日，在甲公司居間下，劉陽與孫明、李娟簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定以 3100 萬元購買一號房屋。因房屋存在租約，雙方特別約定租戶可居住至 2021 年 12 月 31 日。合同履行過程中，房屋于 2021 年 8 月 25 日完成過戶，但因原租戶拒絕搬離，劉陽直至 2024 年 1 月 13 日才實(shí)際收房。雙方就逾期交房違約金、戶口遷出保證金支付產(chǎn)生爭議，訴至法院。

（三）訴訟過程

劉陽訴請孫明、李娟支付逾期交房違約金 1131.5 萬元；孫明、李娟反訴要求劉陽支付戶口遷出保證金 50 萬元及違約金。劉陽主張對方未依約交房構(gòu)成違約，孫明、李娟辯稱已完成帶租約交付義務(wù)，且過戶后應(yīng)由劉陽自行處理租戶問題。甲公司表示不參與雙方爭議。法院組織雙方對合同、聊天記錄、判決書等證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證。

爭議焦點(diǎn)

被告是否構(gòu)成逾期交房違約？

原告主張：被告未在 2022 年 1 月 1 日完成房屋交付，構(gòu)成違約，應(yīng)按合同支付高額違約金。

被告主張：房屋已帶租約過戶，原告承繼出租權(quán)即完成交付；且因租戶拒絕搬離導(dǎo)致無法交房，責(zé)任不在被告。

原告是否應(yīng)支付戶口遷出保證金？

被告主張：已按約定遷出戶口，原告應(yīng)支付保證金及逾期違約金。

原告主張：因被告逾期交房，其行使不安抗辯權(quán)；且未共同核實(shí)戶籍信息，支付條件未成就。

違約金數(shù)額應(yīng)如何認(rèn)定？

原告主張：按合同約定的日萬分之五計算違約金，以房屋總價為基數(shù)。

被告主張：原告無實(shí)際損失，且房屋存在增值，請求法院酌減違約金。

案件分析

（一）逾期交房違約成立

合同及補(bǔ)充協(xié)議明確約定被告應(yīng)確保租戶于 2021 年 12 月 31 日前搬離，此約定對雙方具有約束力。雖法院判決過戶后原告享有租賃合同解除權(quán)，但被告未能促使租戶按期搬離，構(gòu)成違約。

（二）違約金需合理調(diào)整

原告未舉證證明實(shí)際損失，且在未收房期間已收取租金、房屋存在增值。法院依據(jù)公平原則，綜合合同履行情況、過錯程度及預(yù)期利益，對違約金予以酌減。

（三）戶口遷出保證金應(yīng)支付

被告已舉證證明按約遷出戶口，原告以未核實(shí)戶籍信息及行使不安抗辯權(quán)為由拒付，缺乏法律依據(jù)。合同未將共同核實(shí)戶口作為支付保證金的前提條件，故原告應(yīng)履行支付義務(wù)。

（四）反訴違約金同樣酌減

被告未舉證證明因原告逾期支付保證金產(chǎn)生實(shí)際損失，法院對反訴違約金亦進(jìn)行合理調(diào)整。

裁判結(jié)果

孫明、李娟支付劉陽逾期交房違約金 10 萬元；

劉陽支付孫明、李娟戶口遷出保證金 50 萬元，并自 2022 年 8 月 10 日起按同期 LPR 支付違約金；

駁回劉陽其他訴訟請求及孫明、李娟其他反訴請求。

案件啟示

帶租約購房需明確權(quán)責(zé)：買賣雙方應(yīng)在合同中細(xì)化租戶騰退義務(wù)歸屬、違約責(zé)任等條款，避免因租約問題產(chǎn)生糾紛。

違約金約定需謹(jǐn)慎：過高的違約金可能因缺乏實(shí)際損失證據(jù)被調(diào)整，建議結(jié)合預(yù)期損失合理設(shè)定違約賠償標(biāo)準(zhǔn)。

抗辯權(quán)行使需合法：行使不安抗辯權(quán)需符合法定情形，否則可能因舉證不足承擔(dān)違約責(zé)任。

中介需規(guī)范居間行為：中介應(yīng)如實(shí)披露房屋租賃、戶籍等信息，協(xié)助雙方完善合同條款，減少履約風(fēng)險。