我們在之前的文章中說過，評估報告是作為對被征收人進行補償的依據，也是作為結清安置房與被征收房屋之間差價的主要依據。根據《國有土地上房屋征收評估辦法》中的規定，評估機構在出具評估報告和分戶評估報告之后，需要馬上提供給房屋征收部門，房屋征收部門在拿到評估報告之后，需要在征收范圍內進行公示，評估機構工作人員需要到現場進行說明解釋。

　　如果公示沒有異議，就是不存在錯誤，房屋征收部門應當及時將分戶評估報告轉交給被征收人，保障被征收人的針對評估報告申請復核和鑒定的權利。但是從實踐過程中來看，在轉交分戶評估報告這個環節中，往往會出現一些問題。

　　我們最常見到的就是被征收人拿到分戶評估報告時，已經距離評估機構作出評估報告過去了兩年左右，也就是說，房屋征收部門在出具評估報告的兩年后，才將分戶評估報告轉交給了被征收人，可是在這兩年期間房屋已經發生了較大的變化。那么，房屋征收部門或者評估機構在出具評估報告的一年內沒有轉交給被征收人，該評估報告還有效嗎？

　　答案是否定的。

　　從原則上來說，評估報告的有效期限只有一年，自評估報告出具之后的一年內，征收方不僅需要及時轉交給被征收人評估報告，而且還需要與被征收人簽訂補償安置協議，落實補償款，對于遲遲沒有簽訂補償安置協議的，也需要在出具評估報告后的一年內依法作出房屋征收補償決定。

　　因此如果評估機構或者說是房屋征收部門在作出評估報告一年之后，才將評估報告轉交給被征收人，或者說對遲遲沒有簽訂補償安置協議的，自評估報告出具一兩年后，才對其作出房屋征收補償決定，其行為顯然是不符合相關法律法規的。

　　既然其作出補償決定或送達評估報告的時點不符合法律法規，那么該評估報告，從原則上來說自然也就不能再作為對被征收人進行補償的依據，或者結清安置房與被征收房屋之間差價的依據了，否則對被征收人來說就不公平。

　　河南省高院曾經在相關的判例中指出，《房地產抵押估價指導意見》第二十六條規定：“估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年”。據此，房屋征收補償時所依據的評估報告有效期不得超過一年。否則，難以保障被征收人得到的貨幣補償金能夠購買被征收房屋類似房地產，無法體現公平補償原則。

　　所以，對于征收方依然依據該評估報告對被征收人進行補償的，被征收人則可以直接拒絕，并要求重新對被征收房屋價值進行評估，對于征收方依據這樣的評估報告對自己作出補償決定的，被征收人需要第一時間在專業律師的幫助下，啟動法律程序，即向人民法院提起行政訴訟，請求法院依法撤銷，并要求重新對被征收房屋價值進行評估。

　　一般情況下，對被征收房屋價值進行評估的時點，應當是作出房屋征收決定之日為評估時點。《國有土地上房屋征收評估辦法》第十條規定，被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。第三十條規定，被征收房屋類似房地產的市場價格是指被征收房屋的類似房地產在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。

　　但對于遲遲未將評估報告送達給被征收人的，或者未及時作出補償決定的，未保障被征收人就評估報告申請復核、鑒定的權利的，需要再次對被征收房屋價值進行評估時，就不能再按照作出房屋征收決定之日為評估時點了，尤其是在此期間，房地產市場價格發生巨大變化的，需要重新選定評估時點，否則就無法體現出合理、公平的補償原則。

　　最高人民法院曾在相關裁判案例中指出，市、縣級人民政府因公共利益征收國有土地上被征收人房屋時，應當對被征收人給予公平補償；而公平補償的基本要求即為不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。但近年來由于房屋價格波動幅度較大，如果征收決定公告日、簽訂補償協議日或者作出補償決定日、強制搬遷日以及實際支付貨幣補償金日之間差距較大，尤其是如果確定并支付貨幣補償金時點明顯遲延于房屋價值的評估時點（征收決定公告時點），則難以保障被征收人得到的貨幣補償金能夠購買被征收房屋類似房地產，無法體現公平補償原則。

　　總之，凱諾拆遷律師在這里想要告訴大家的是，評估時點對評估被征收房屋價值有很大的影響，評估時點選不對，那不管評估幾次，評估結果對被征收人來說都會不利。所以，在對被征收房屋價值進行評估時，一定要注意，也就是被征收人一定要積極地參與到評估過程中來，一旦發現評估程序有漏洞，評估方法、評估時點都不對，甚至評估機構也并非自己選定的情況時，要馬上收集相關的證據材料，盡快在專業律師的幫助下，依法維護自己的合法權益。