取消期房制度、實行現房銷售是房地產市場改革的總體趨勢，但當前落地條件仍不成熟。

近兩周以來，部分媒體（尤其是自媒體）報道稱，下一步房地產市場改革或將取消長期實行的期房銷售制度，轉為現房銷售。

央媒人民日報于2019年底時就給出了9字回應：全面取消預售不可免。換言之，未來全面取消商品房預售制度勢在必行。只是不是今天。

新華社亦曾發(fā)文指出，預售制雖長期存在，但并不天然具備合理性，其本質違背了市場經濟公平交易的基本原則。綜合權威媒體觀點可見，未來取消商品房預售制度已是勢不可擋的發(fā)展方向。

事實上，近年來全國多地已開始積極推進商品房現房銷售制度的探索與實踐。

福建住建委 2018 年要求福州、廈門兩市試點提高商品房預售條件；

廣東在深圳龍華金茂府開展現房銷售項目試點。

合肥市房產管理局發(fā)布《關于加強新建商品房現房銷售管理工作的通知》，鼓勵支持房企實行現房銷售。

海南2020 年出臺文件全面實施現房銷售制度，成為我國首個取消商品房預售制的省份，并明確此后新開盤樓盤不再采用預售模式。

杭州在 2025 年 7 月底公布第二批集中供地時，規(guī)定試行 “競品質” 試點政策，相關試點地塊未來將實行現房銷售。

此外，湖北、江蘇、四川、河南、遼寧等省份的部分城市亦啟動 “取消預售制” 的實踐探索，進一步印證了 “現房銷售” 作為行業(yè)未來主要趨勢的發(fā)展特征。

這一議題反映了社會各界的普遍呼聲，關于改革期房制度的共識也在逐步凝聚。然而，結合當前房地產行業(yè)整體環(huán)境，該項政策的實際落地仍缺乏適宜時機。

事實上，去年的風向就可以看出，房地產期房銷售制度改革勢在必行，主要基于兩方面原因。

其一，2021 年以來，隨著房地產行業(yè)深度調整，傳統(tǒng)期房銷售模式的弊端日益凸顯—— 購房者已支付購房款，但受行業(yè)下行及房企經營困境影響，大量項目陷入爛尾，房屋無法按期交付，衍生出一系列社會問題；

其二，從風險防控角度看，長期實行的期房銷售制度難以有效隔離房地產風險與金融風險。

房企通過獲取土地后向商業(yè)銀行申請開發(fā)貸款、向社會預售房屋回籠資金的模式，使得一旦房地產項目出現問題，風險極易傳導至金融機構（如債券發(fā)行等融資渠道），形成跨領域風險聯(lián)動。

若實行現房銷售，上述風險滋生的土壤將在一定程度上被鏟除。由此可見，在房地產行業(yè)經歷劇烈調整的背景下，期房制度的潛在隱患已充分暴露。

然而，考察 2025 年最新行業(yè)數據（如國家統(tǒng)計局發(fā)布的 4 月份 70 個大中城市房價數據、1-4 月全國新建商品住宅投資開發(fā)與銷售情況報告），當前房地產市場仍面臨較大調整壓力。

2024 年底至 2025 年兩會期間，“穩(wěn)樓市” 已被明確列為 2025 年經濟工作的重要目標。在此背景下，若貿然取消期房制度、推行現房銷售，將對房地產企業(yè)產生直接沖擊：

一方面，從企業(yè)資金鏈角度分析，現階段房企在銷售回款與銀行貸款層面均面臨壓力。若改為現房銷售，房企開發(fā)周期將大幅延長 —— 從過去 “拿地后完成基礎建設即可預售回款” 的模式，轉變?yōu)?“全流程建成后才能銷售”，這對企業(yè)資金周轉能力提出了更高要求，開發(fā)環(huán)節(jié)的時間成本與財務成本也將顯著增加。

根據 4 月份行業(yè)數據，房企資金面已處于新一輪調整壓力期，此時推行現房銷售，可能導致前期通過 “白名單” 機制等政策工具維系的 “防范系統(tǒng)性風險、遏制大規(guī)模暴雷” 成果付諸東流。

另一方面，現房銷售將直接影響土地市場交易活躍度。由于開發(fā)資金壓力驟增，絕大多數房企可能暫緩土地競拍，地方政府土地出讓收入面臨即時壓力。

此外，現房模式下，新房開發(fā)成本上升將對房價形成剛性支撐，甚至可能催生上漲預期。若出現 “成本上升與去化困難” 的雙重擠壓，房企面臨的破產倒閉風險將進一步加劇。

所以取消期房制度、實行現房銷售是房地產行業(yè)規(guī)范化發(fā)展的必然方向，但鑒于當前市場仍處于深度調整期，政策落地需充分考量行業(yè)承受能力。

在穩(wěn)樓市目標尚未穩(wěn)固達成的背景下，盲目推進制度變革可能引發(fā)新的風險共振，時機選擇仍需審慎。