如果啟動現房銷售，對房地產市場會有什么影響？房價會不會上漲？

有一點是可以肯定的，就是取消預售制度，實行現房銷售制度是大勢所趨。原因很簡單，因為供需關系已經發生了明顯的變化。現在的市場已經是妥妥的存量市場、買方市場，新房市場想要在存量市場中存活下來，僅僅依靠調整市場供給關系是不能持久的。

那么問題來了，現房銷售制度會不會讓房價上漲？現房銷售制度會不會馬上到來？現房銷售制度對房地產的格局會帶來什么樣的影響？

我們先說對于房價會有什么影響。理論上來講，因為融資成本和資金成本的上升，它必然會轉嫁到房價里面去。但是，我覺得這個東西不用過分擔心，因為房價的上漲并不取決于是否為現房，而在于供需關系。如果這個市場的存量很小，那不用現房也可以把房價推高。

你看我們現在成都的新房市場是不是這樣的，不需要現房，它也可以把房價推高。但如果說這個市場的存量很大，那開發商房子都不好賣，那么現房就只會變成銷售口中的一個銷售說辭，也不會因為它是現房，房價就會跟其他項目有很大的價差。因為大家可以實際對比，這兩年二三圈層的很多項目，不就是從期房賣到現房的嗎？那它們的房價也沒有跟旁邊項目有很大的價差。

所以，現房銷售制度本身是解決預售制度存在的隱患，而不是被用來推高房價。至于這個制度會不會馬上來呢？我覺得可能性不大，這個周期可能會比較長。

因為這里面會涉及到一個很關鍵的問題，就是房企的現金流。按照現在的預售制度，拿到預售證就可以實現預售款的銷售。但如果全部變成現房銷售的話，就意味著房企在很長一段時間是沒有現金流的。

所以如果立刻實行現房銷售制度，等同于是把房企的現金流給掐斷了，這個就必然會加劇他們的債務違約風險。因為我們現在很多房企債務壓力是很大的。比如說，2024年中國TOP500的這些房企里面，負債率超過百分之百的很多，超過3條紅線的比重已經達到40%了。

第二個，如果立刻實行現房銷售制度的話，會讓開發商的溢價能力大幅打折，等于是這種營銷包裝的價值直接歸零，它就可能會直接跟存量市場，特別是我們這幾年的這種次新房正面PK。脫離營銷包裝的預期這種推動力之下，想要快速地去實現銷售，并且要實現比較高的溢價水平，那就很難了。

但是這個事情對于老百姓來講，肯定是好事。所見即所得，也不再會出現類似于像什么“皮帶哥”給你修個大門的這種事件了，更不會有過高的泡沫風險和溢價風險。對于整個房地產而言的話，一定會迎來一輪洗牌。

這里面就會把這些中小企業給全部踢出去，因為資金投入體量和資金的沉淀時間會比預售制長了很多倍。那以前一個項目可能30%、40%的啟動款就可以啟動了，但是現在來看的話，這個資金體量完全就不夠了。

并且，很多中小企業不具備這種高額的長周期的信用貸款能力，比如說信用不足或者抵押物不足，它就很難獲得這種長周期的貸款。所以，這些企業大部分都會被踢出局，這也是現房銷售制度必然帶來的一種行業變革。

所以就這個事情而言的話，我認為應該正常看待，不用焦慮，也不用去過分擔心現房銷售制度會把房價推起來。影響房價的是供求關系，跟是否為現房銷售制沒有太大關系。

嚴格來說，預售制度本身也沒有什么問題的，我們的預售制度其實就借鑒于香港。但你沒有聽說過香港有很多爛尾的吧？或者說很多這種預期打折的項目。其實這個問題的根源就在于我們的監管審批機制。那我們前些年是什么樣一個狀況呢？就是很多項目提前挪用了這個資金，導致這個資金不能歸位，然后項目就出現了問題就擺爛了。

所以，現房銷售制度本質上來講是穩定商品房市場，讓整個市場回歸一個正常的狀態，同時去解決預售制所留下來的一些遺留問題。各位覺得是不是這個理？