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　　作者：余飛

　　01

　　樓市跌幅，擴大了

　　5月19日，國家統計局披露了4月份的房地產數據。

　　其實，在官方公布數據之前，本號就根據各地和機構公布的數據，梳理了北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州六個典型熱門城市的情況。

　　得出的結論是：

　　京滬穗深杭蓉，集體轉跌。

　　 制圖：城市財經；數據：各城市官方、機構公開數據

　　 6個城市環比集體減少，尤其是杭州、上海環比下降了四分之一左右。

　　 從國家統計局公布的數據來看：

　　 1至 4 月份，新建商品房銷售面積 28262 萬平方米，同比下降 2.8% ；其中住宅銷售面積下降 2.1% 。新建商品房銷售額 27035 億元，下降 3.2% ；其中住宅銷售額下降 1.9% 。

　　 來源：國家統計局

　　 從走勢圖對比可以發現，銷售面積跌幅收窄，銷售額跌幅在擴大。

　　 前三個月商品房銷售面積下跌3%，前四個月下跌2.8%，跌幅收窄了0.2個百分點。前三個月商品房銷售額下跌2.1%，前四個月下跌3.2%，跌幅擴大了1.1個百分點。

　　 從成交規模來看，更加一目了然。

　　 制圖：城市財經；數據：國家統計局

　　 可以看到，3月份的勢頭，戛然而止。

　　 銷售額跌幅比銷量跌幅大，意味著房價跌幅在擴大。

　　 國家統計局5月20日公布的70個大中城市新房與二手房數據，剛好能對應上。

　　 2025年4月，新房價格環比上漲城市數量為22個，較上月減少2城；下跌城市有45個，較上月增加4城。二手房價格方面，有5城房價環比上漲，較上月減少5城；下跌城市64個，較上月增加8城。

　　 其中深圳新房與二手房雙雙終止上漲，轉變為雙跌。

　　 制圖：城市財經；數據：國家統計局

　　02

　　房貸，也負增長了

　　 前兩天央行公布的4月份房貸數據，同樣不好看。

　　 央行公布：

　　4月末，本外幣貸款余額269.54萬億元，同比增長6.8%。月末人民幣貸款余額265.7萬億元，同比增長7.2%。前四個月人民幣貸款增加10.06萬億元。分部門看，住戶貸款增加5184億元，其中，短期貸款減少2416億元，中長期貸款增加7601億元。

　　 由于從去年開始，央行不再公布單月數據，僅公布累計值，所以要看4月份的單月數據，還得結合一季度的數據來進行計算。

　　 央行公布的一季度金融數據報告顯示：

　　 分部門看，住戶貸款增加1.04萬億元，其中，短期貸款增加1603億元，中長期貸款增加8832億元。

　　 以此計算，4月份住戶部門貸款減少了5216億元。其中4月份短期貸款（主要是消費貸）減少了4019億元，中長期貸款（房貸）減少了1231億元。

　　 這意味著，4月份消費貸和房貸都負增長了。

　　 房貸是繼2024年4月份之后，再次負增長。

　　 制圖：城市財經；數據：央行

　　 房地產從2021年年中開始，全國層面上全面調整。

　　 2022年2月份首次出現房貸負增長，之后間歇性負增長。比如2022年4月份房貸減少了459億元，2023年4月份減少了1156億元，2023年7月份減少了672億元，2024年2月份、4月份以及今年的2月份、4月份均負增長。

　　 從走勢圖還可以看到，2022年以來，每年的4月份都會出現房貸負增長的局面。

　　 4月份房貸負增長，季節性調整，是一個因素。

　　 每年一季度都是買房高發季節，一方面是教育需求推動，另一方面是預期不明朗，一季度經常出現盲目樂觀局面，推動商品房銷量走高。

　　 過去三四年均如此，一旦一季度數據公布，信心就會再次受挫，導致4月份商品房銷量轉向，房貸也隨之減少。

　　一般來說，只要商品房市場有成交，都會有貸款增加，除非都全款買房，但這不現實。

　　房貸增量為負數，只有一個解釋，那就是還款的量比貸款的量還多。

　　 關鍵問題來了，是什么讓原本熱點城市一季度回暖明顯的勢頭戛然而止，不僅房價跌幅面擴大，房貸也負增長了？

　　 關稅大戰，繞不開。

　　 關稅大戰，不僅影響預期和信心，更影響經濟復蘇勢頭，而這兩者都是樓市復蘇的底層邏輯。

　　 以杭州為例來說。

　　 3月份的杭州樓市，可謂熱火朝天，在年初的deepseek和宇樹科技熱度加持下，杭州復蘇勢頭蓋過了一線城市，儼然成長為了樓市新風標。

　　 當月，杭州 十區共成交二手房12413套，僅次于2017年4月的12666套，創下近8年來新高。

　　 地價更是在一周內，兩次捅破天花板，沖破了8萬元，兩個地王讓其最高樓面價先后超越廣州、深圳，僅次于上海、北京。

　　 制圖：城市財經；數據：公開報道

　　 按照這種行情和熱度預演，4月份的杭州市場，本該熱火朝天才是。

　　 但關稅大戰讓一切變了模樣。

　　 03

　　 趕緊出政策吧

　　 數據已經這么難看，得趕緊出政策了。

　　 盡管5月12日，中美在瑞士日內瓦談判中達成協議：雙方都把關稅恢復到4月2日之前。其中4月2日宣布的關稅中，10%保留，另外24%暫緩90天。

　　 但關稅大戰只是暫時停歇，后面還需要經歷多輪談判，在最終的協議簽訂之前，變數仍比較大。

　　 這期間，市場的觀望情緒可能會進一步提升，市場銷量相較于一季度，會縮水不少。

　　 所以，5月份的銷量，可能會進一步走弱。

　　 這時候，需要提振市場信心的大招到來。

　　 5月份已經降準，公積金貸款利率也下調了一波。

　　 5月20日一年期和五年期LPR降息了10個基點。

　　 考慮到絕大部分城市已經沒有了限購，各城市接下來能動用的措施，可能仍是降稅、給購房補貼等措施。

　　 但這些仍是老套路，擠牙膏式的操作，市場已經產生了“審美疲勞”，難以有大的波動。

　　 后面必須有大動作，市場才能有所起色，否則今年的行情可能也就在一季度曇花一現。

　　 當然，無論多大的動作，只要經濟預期不明朗，就業形勢不確定，都只是枉然。

　　 本號早就強調過未來一二三四線城市的走勢：

　　第一，后續我們的經濟、就業形勢在如今的各種貨幣、財政增量政策加持下，如果筑底回穩，市場信心可能起來，否則依舊扭轉不了。

　　 第二，等這一輪調整結束之后，一線城市核心地段的優質住宅，依舊具備保值增值作用，但憑借炒房賺快錢的時代，不存在了。

　　 第三，全國分化、區域分化、城市分化。

　　未來的房地產市場，會是一個極度碎片化的市場。不僅全國范圍內分化嚴重，區域分化、城市內部分化同樣嚴重。

　　畢竟，中國人口紅利已經終結，而大多數城市海量的庫存現狀也擺在這里。

　　這便意味著，這一波調整之后，我們的房價會類似于日本。

　　幾個核心城市群中的核心城市（一線與部分強二線城市），價格在通脹和需求作用下，繼續上漲。其他大多數城市，會在人口流失之下，橫盤若干年。少部分人口流失嚴重，產業羸弱的城市，房價白菜化。

　　 核心城市，核心區與郊區，會有同樣的分化。