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住有所居、居有所安是重要的民生目標。當下，某些租賃平臺或出租人為縮減成本、謀取利潤，提供甲醛等有害氣體超標的“串串房”，侵害租客的身體健康。囿于租賃雙方立場不同，難以協商共同委托檢測屋內空氣質量，單方委托檢測出具的報告能否采信及甲醛超標承租人能否解除合同成為爭議焦點。

本期分享的即是這樣一起案例，法院判決明確了承租人和出租人提供的空氣環境檢測結果截然相反的情況下證據效力認定規則及法律后果處理思路，以保證甲醛等有害物質超標時承租人可依法行使法定解除權，對于規范房屋租賃市場、肅清租賃行業不良風氣具有重要作用。該案入選人民法院案例庫。

王某與郭某房屋租賃合同糾紛案

裁判要旨

出租人應當向承租人提供符合租賃用途，具有使用、收益價值的租賃物。出租人提供的房屋甲醛超標無法滿足租賃用途，甚至危害承租人健康安全的，承租人有權解除租賃合同并要求出租人退還租金及保證金。

關鍵詞

適租義務 / 法定解除權 / 合同效力

案例撰寫人

楊潔、葛格

法官解讀

楊潔，上海市寶山區人民法院民事審判庭三級法官，撰寫的案例入選最高人民法院案例庫。

01

基本案情

2023年7月14日，原告王某承租被告郭某房屋，支付租金3400元及保證金3400元，約定租期自同年7月19日起。

被告自認房屋于同年6月初裝修。因擔憂甲醛危害孕妻健康，原告于2023年7月17日至20日期間與被告溝通，協商換房或進行甲醛檢測但未果。

2023年7月20日，原告以短信方式告知被告“因房源存在甲醛問題”，未辦理入住，要求解除合同、退還租金等。

2023年7月21日，原告向被告發送房屋甲醛檢測報告并要求退還租金及保證金，但遭拒。

原告將被告訴至法院，請求判令雙方租賃合同于2023年7月20日解除，被告返還租金、保證金并支付違約金各3400元，共10200元。

被告辯稱：不同意原告所有訴請。第一，房屋甲醛未超標，被告未違約，不同意退還租金及支付違約金；第二，原告提前退租系違約，保證金應予沒收。房屋于11月才被收回，保證金難以彌補空置損失，為此被告提出反訴請求：判令原告賠償三個月房租損失10200元。

法院查明以下事實：原告陳述的合同簽訂和履行情況屬實。原告于2023年7月20日自行委托檢測機構檢測屋內空氣環境，檢測報告顯示室內空氣中的甲醛、TVOC的含量不符合國家標準《室內空氣質量標準》GB/T18883-2022。被告于2023年12月4日單方委托檢測機構對房屋空氣環境進行檢測，檢測報告顯示室內甲醛、苯、甲苯、二甲苯、TVOC含量均低于限值標準。

02

裁判結果

03

裁判思路

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04

案例評析

出租人應當向承租人提供符合租賃用途，具有使用、收益價值的租賃物。同時需在租賃期間保持租賃物符合用途。若因出租人提供的房屋空氣質量不合格產生糾紛，則在審理此類房屋租賃合同案件時需聚焦以下法律問題：出租人怠于履行適租義務舉證責任的分配、承租人合同解除權的判定及法律后果的處理。

一、出租人怠于履行適租義務舉證責任的分配

民法典規定出租人應履行適租義務，交付及使用期間，出租人均需保證租賃物的適租條件：要能夠符合租賃物使用用途和合同具體目的。

本案中，原告承租房屋居住，即要求房屋不僅要滿足約定的租賃面積及附屬設施，更要符合房屋安全、健康、適于居住的本身使用用途。可能危及人身、財產安全的，即便承租人知曉或已實地查看房屋，也不能作為承租人存在重大過錯的理由。

1. 承租人須初步舉證證明出租人怠于履行適租義務

因甲醛等有害氣體的易揮發性以及空氣質量數據的動態性，法院審理該類案件時，多數情況下已不具備通過鑒定還原爭議時段空氣質量情況的條件，應依據當事人提供的證據進行推定。

司法實踐中，囿于租賃雙方立場不同，難以協商共同委托檢測，在要求出租人進行空氣質量檢測遭拒后，承租人有權單方檢測并提供相應報告作為初步舉證，法院需對其舉證內容進行嚴格審查。若其提供的系自行操作的甲醛測試劑或電子儀器測試結果，顯然無法達到證明效力。若提供的系單方委托檢測機構檢測出具的報告，則需對檢測機構資質、檢測程序、檢測方法及依據等進行審查，若均未存瑕疵，出租人僅以承租人系單方檢測為由拒絕承認檢測結果，是不能否定檢測報告證明效力的。此時舉證責任轉移至出租人。

本案中，承租人委托的檢測機構具有資質、檢測程序等均合法合規。出租人提供的檢測報告，雖機構資質及檢測程序無瑕疵，但系半年后出具，考慮甲醛等有害氣體具備易揮發特征，該證據的證明力相對較弱，無法推翻承租人委托出具的檢測報告，故而法院采信承租人出具的檢測報告，認定爭議時段房屋內甲醛超標。

2. 出租人須對免責事由或者減輕責任事由承擔舉證責任

若出租人主張并非房屋本身導致空氣質量問題，系承租人承租之后的行為如實施鋪貼壁紙、安裝家具等可能影響空氣質量問題，法院將需結合房屋交付前的使用狀況、交付時的房屋裝修狀況、承租人入住后的添附行為等綜合認定導致空氣質量問題的多重因素。

然出租人不能僅舉證證明簽訂合同時出租人已告知房屋裝修狀況，或承租人已實地查看房屋，來作為免責事由或減輕責任事由。因民法典約定租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

二、甲醛超標時合同解除權的認定

出租人怠于履行適租義務涉及的租賃物質量問題，包括質量缺陷和質量瑕疵。質量缺陷系危及人身、財產安全的不合理危險，承租人擁有法定解除權。瑕疵則指缺陷之外的其它質量問題，承租人僅可要求維修、減少租金或延長租期。目前租賃市場通行的租賃合同版本很少將甲醛等空氣質量問題列入違約情形，因此承租人不具備合同的約定解除權，承租人能否解除合同則要看是否符合法定解除權的條件。而關于空氣質量問題是屬于質量瑕疵還是質量缺陷將直接影響承租人是否擁有法定解除權。早期對于出租房屋僅需能夠滿足居住、經營等用途即為符合租賃合同目的，但隨著健康權保護意識增強以及國家關于室內空氣質量標準的出臺，出租房屋使用價值已經擴大至不得對身體健康產生不良影響。

另房屋租賃合同中存有履行即時性問題，承租人因考量使用房屋的即時性選擇承租精裝修房屋（拎包入住型），房屋甲醛等空氣質量問題雖可通過后期技術手段進行整改，但在整改之前房屋不適居便無法滿足合同目的。如果僅認定甲醛等空氣質量問題為質量瑕疵，承租人無法保障居住在適居房屋中，無法維護自己合法權益。因此筆者認為，房屋租賃合同糾紛中甲醛等有害氣體超標宜認定為房屋的質量缺陷，賦予承租人法定解除權，方能依法保護承租人的利益，實現租賃合同的真正目的。

三、合同解除后法律后果的處理

1. 對于已支付的租金是否應返還即房屋租賃合同解除是否具有溯及力

處理甲醛超標類房屋租賃合同糾紛案件，應考慮承租人支付的價款是否與合格的標的物的使用價值對應，不得簡單以房屋租賃合同是繼續性合同，合同解除不應具有溯及力來認定，否則對承租人極不公平，違約的出租方也會因此不當獲利。所以，法院審理時，應避免“全有或全無”的簡單處理方式，而應根據空氣質量不合格的程度、承租人使用房屋時間、承租人的實際損害后果（如健康受損程度）等因素綜合考量房屋的實際使用價值，從而確定應付租金金額。

2. 違約金與損害賠償責任

違約金應依據合同約定，但目前房屋租賃市場上通行的租賃合同版本極少明確約定房屋空氣質量問題的違約處理，僅以“交付的房屋影響租客安全、健康或嚴重不符合合同約定”簡單帶過。判令違約方向守約方支付違約金應當建立在明確約定基礎上，因此法院審理時，應根據合同上下文來綜合考量條款是否包括空氣質量問題。當然，某些租賃合同的守約方雖無法依據合同約定主張違約金，但可根據實際損失主張損害賠償。損害賠償的認定則應考量出租方違約行為與損失的必然因果關系以及支出的必要性。

（評析部分僅代表作者個人觀點）

05

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第七百零八條　出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內保持租賃物符合約定的用途。

第七百三十一條　租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

來源丨上海市高級人民法院、上海市寶山區人民法院

高院供稿部門：研究室（發展研究中心）

案例撰寫人：楊潔、葛格

責任編輯：邱悅、牛晨光

編輯：孫小敏

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