隨著人民生活水平的提高，對居住環(huán)境的要求也在逐漸提高，加之老舊小區(qū)的老年人比較多，在老舊小區(qū)加裝電梯能夠方便多數(shù)高樓層的業(yè)主出行，是一項惠及群眾的民生工程，但是低樓層業(yè)主日常出行也無需使用電梯，而加裝電梯這一行為會存在影響房屋的采光、通風(fēng)、導(dǎo)致房屋貶值等問題，從而導(dǎo)致低樓層業(yè)主對加裝電梯行為進行阻攔，這便很容易引發(fā)相鄰權(quán)糾紛。

一、為什么低樓層業(yè)主不同意，老舊小區(qū)仍可以依法加裝電梯？

加裝電梯對于低樓層的業(yè)主會造成各種不利影響，因此，低樓層業(yè)主對于舊樓電梯加裝一般都是持反對態(tài)度的。如果依據(jù)公民的自愿性，賦予低樓層業(yè)主“一票否決權(quán)”，要求全體業(yè)主都同意加裝電梯方案才可以實施的話，想要進行“舊改”幾乎是不可能實現(xiàn)的。

依據(jù)《民法典》第二百七十八條規(guī)定：“下列事項由業(yè)主共同決定：……（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”由此可知，加裝電梯事項應(yīng)屬于改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，小部分業(yè)主的反對或棄權(quán)不影響加裝電梯事宜的推進，在向當(dāng)?shù)匾?guī)劃和自然資源行政管理部門申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，加裝電梯即是合法、有效的。

一般來說，高樓層業(yè)主同意加裝電梯的意愿比較高，若高樓層的業(yè)主均同意加裝電梯，那么低樓層的業(yè)主的“反對票”將形同虛設(shè)，那么如何來保障低樓層業(yè)主的權(quán)利呢？

二、低樓層業(yè)主在舊樓加裝電梯過程中的救濟方式

（一）行政救濟途徑

1、如果不同意加裝電梯或者補償方案，可以在建設(shè)工程規(guī)劃許可證的行政審批階段提出異議

規(guī)劃和自然資源行政管理部門在作出行政許可之前將依法組織批前公示， 在加裝電梯的顯著位置公示建筑設(shè)計方案、業(yè)主同意增設(shè)電梯的書面文件及其同意所送審的建筑設(shè)計方案的書面意見等資料，不同意加裝電梯的業(yè)主應(yīng)盡量在此階段提出異議、進行積極磋商，合理行使自己的異議權(quán)，讓居委會或有關(guān)行政部門等組織調(diào)解，平衡同意業(yè)主和反對業(yè)主的合法 權(quán)益，從而實質(zhì)性解決加裝電梯方案爭議。

2、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證后可以提出行政復(fù)議或行政訴訟

如果規(guī)劃和自然資源行政管理部門已經(jīng)核發(fā)了加裝電梯工程的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，業(yè)主認為該許可行為侵犯自己的合法權(quán)益，可以依法提起行政復(fù)議或者行政訴訟，請求撤銷規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此時業(yè)主可以留意行政機關(guān)的許可程序是否合法，例如批前公示的時間是否夠天數(shù)、在作出行政許可前是否有告知利害關(guān)系人有陳述、申辯和申請聽證的權(quán)利等。

《民法典》第二百九十三條規(guī)定“建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照”，該條款明確了建造建筑物不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照，“不得”即為禁止性規(guī)定，因此，通風(fēng)、采光和日照應(yīng)當(dāng)屬于關(guān)系業(yè)主重大利益的事項和權(quán)利。

《中華人民共和國行政許可法》第四十七條規(guī)定“行政許可直接涉及申請人與他人之間重大利益關(guān)系的，行政機關(guān)在作出行政許可決定前，應(yīng)當(dāng)告知申請人、利害關(guān)系人享有要求聽證的權(quán)利”。這表明，規(guī)劃局在作出頒發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證這一行政許可行為時，首先應(yīng)當(dāng)確定許可的事項是否直接關(guān)系到相對人或者相關(guān)人的重大利益，如果直接關(guān)系到相對人或者相關(guān)人的重大利益關(guān)系，應(yīng)當(dāng)聽證。

雖然通風(fēng)、采光和日照應(yīng)當(dāng)屬于關(guān)系業(yè)主重大利益的事項，但在相鄰關(guān)系中，相鄰建筑物的所有人或者利用人之間必須負有一定的容忍義務(wù)，只有在日照妨礙、采光妨害和通風(fēng)妨礙超出必要的容忍限度或法定的容忍限度時，受害人主張排除妨礙才能得到支持。舊樓加裝電梯時，加裝的電梯一般緊靠樓房外立面進行施工，對低樓層業(yè)主的房屋通風(fēng)、采光和日照不可避免的會造成一定影響，但這種影響，相對于整個樓棟業(yè)主的合法利益而言，是否超出合理容忍或法定容忍的限度，如果是合理的，那低樓層業(yè)主就應(yīng)長期承受容忍義務(wù)，這應(yīng)當(dāng)屬于重大利益范疇?因此，如果規(guī)劃局在發(fā)放建設(shè)工程規(guī)劃許可證前并未告知利害關(guān)系人有要求聽證的權(quán)利，屬于程序不合法，可以請求撤銷規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

【參考 案 例】（ 2010 ） 韶湞法行初字第14號 、（ 2011 ） 韶中法行終字第3號

（二）民事訴訟救濟途徑

1、不知道其他業(yè)主身份信息的情況下，如何提起相鄰關(guān)系訴訟？

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十二條“起訴必須符合下列條件：（二）有明確的被告”，由于立案需要明確的被告，加裝電梯屬于改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，屬于業(yè)主共同決定事項，原告起訴需要將同意加裝電梯的業(yè)主列為被告，需要調(diào)查同意加裝電梯業(yè)主的身份信息才能夠提起相鄰關(guān)系民事訴訟。

那么，我們要如何獲取同意加裝電梯業(yè)主的身份信息呢？

以廣州為例，根據(jù)廣東省高級人民法院 《關(guān)于在民事訴訟中實行律師調(diào)查令的規(guī)定》（粵高法〔2020〕34號）第二條第1款、第2款 規(guī)定 “律師調(diào)查令的申請，可在起訴、審理、執(zhí)行階段提出。……起訴階段，律師調(diào)查令的申請應(yīng)于遞交起訴狀及相關(guān)證據(jù)后提出，申請調(diào)查的證據(jù)應(yīng)限于與管轄受理有關(guān)的起訴證據(jù)。” 業(yè)主可以委托律師在起訴階段向管轄法院申請律師調(diào)查令調(diào)查被告的身份信息。

向哪個單位調(diào)取被告主體信息？

以廣州為例，既有住宅加裝電梯規(guī)劃許可申請材料中有同意加裝業(yè)主的身份證復(fù)印件以及房產(chǎn)證復(fù)印件，可以向廣州市規(guī)劃和自然資源局各區(qū)分局調(diào)取被告的身份信息。

2、舊樓加裝電梯，低樓層業(yè)主可以以何種理由主張賠償或補償？

（1）低樓層業(yè)主可以加裝電梯工程影響房屋采光、通風(fēng)、有噪音或造成嚴重積水等理由主張賠償，法院一般會綜合考量房屋朝向及本身采光度，房屋受影響的面積、房屋結(jié)構(gòu)等方面合理確定賠償金額，而且因為高樓層業(yè)主享受了出行便利，法院基于公平原則和自由裁量權(quán)酌情考慮支持合理的補償金。

【參考案例】（2023）粵01民終19136號

【基本案情】姜某起訴要求其他業(yè)主共同賠償11萬元，一審法院判決賠償5萬元。其他業(yè)主認為，首先同種情況下101和201兩戶的業(yè)主自愿簽了補償金額協(xié)議，兩戶共30000元且注明201不使用電梯，其次姜某在加裝電梯期間多次阻攔施工，導(dǎo)致工程延期違約賠償128400元，再者本地段屬郊區(qū)三元里，不是舊城區(qū)，房價差三倍，并且大樓附近加裝電梯的一樓補償款不超過30000元，作為鬧事的姜某卻比不鬧事的業(yè)主賠償多，將導(dǎo)致政府的惠民工程難以進行。

【法院判決】 本案加裝的電梯距離姜某某103房陽臺僅約1.5米，姜某某不僅沒有因加裝電梯而受益，反而其103房的通風(fēng)和采光受到加裝電梯的影響，各原審被告因加裝電梯享受到了通行便利，一審法院根據(jù)公平原則，判決各原審被告向姜某某作出相應(yīng)的補償，處理并無不當(dāng)? 各原審被告要求不予補償?shù)囊庖姴荒艹闪ⅲ驹簩Υ瞬挥璨杉{?一審法院判決補償金額為50000元系根據(jù)全案情況，根據(jù)公平原則并適用自由裁量權(quán)酌情認定，該金額并無明顯不當(dāng)，本院對此予以確認。

除外情形：如果低樓層業(yè)主在安裝電梯意向表中簽字，認可了其中的補償方案，表明其對加裝電梯事宜亦是同意的，事 后反悔并加以阻撓、要求另行支付賠償款的，屬于違反了誠實信用原則，法院不予支持。

【參考案例】（2023）粵01民終5483號

（2）以房屋貶值為由主張賠償

如果采取房屋貶值作為理由，需要低樓層業(yè)主證明加裝電梯方案對申請人的房屋造成重大影響或房屋貶值，證明難度大，可以向法院申請鑒定評估房屋貶值，若低樓層業(yè)主自行找鑒定機構(gòu)鑒定，其他業(yè)主有可能會對自行 委托 鑒定的 程序和 報告 提出質(zhì)疑 ，在法院認為不需要對房屋貶值進行鑒定時，鑒定費會 應(yīng)由單方委托 鑒定的業(yè)主 自行 承擔(dān)。

【參考案例】 （2023）粵06民申37號

3、老舊小區(qū)依法加裝電梯，低樓層業(yè)主如實施阻撓行為可能會承擔(dān)賠償責(zé)任。

如果案涉住宅樓加裝電梯已經(jīng)經(jīng)過相關(guān)行政部門審批核準(zhǔn)，合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)受到保護，低樓層業(yè)主故意進出施工現(xiàn)場或在施工現(xiàn)場長時間停留，影響工程施工正常進行，構(gòu)成侵權(quán)，因阻撓行為造成的損失需要承擔(dān)賠償責(zé)任。

但是如果業(yè)主只是口頭表示反對加裝電梯，沒有事實上阻撓加裝電梯的行為，提起排除妨害的業(yè)主需要承擔(dān)舉證不能的不利后果。

【參考案例】（2020）粵01民終2304號

結(jié) 語

老舊小區(qū)加裝電梯雖然有利于完善住宅樓的使用功能，但是容易引發(fā)相鄰關(guān)系糾紛，不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系，在平衡各方業(yè)主權(quán)益的前提下，值得大力提倡、鼓勵有條件的住宅加裝電梯，提高居民生活品質(zhì)，提升居民宜居環(huán)境。