◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

出險后積極脫困的融創(chuàng)，如今已見曙光。但近來又曝出“三高”現(xiàn)象，令人業(yè)內(nèi)震驚。

不過，此“三高”非彼“三高”，還跟一個重量級的網(wǎng)紅樓盤——上海壹號院密切相關。

據(jù)最新消息，5月21日，融創(chuàng)操盤的上海壹號院三批次開盤當日大賣40多億元，64套房源全部售罄。年初至今，該樓盤二開二罄累計賣了108.7億元，成全國首個銷售額破百億的項目。

融創(chuàng)方面透露說，上海壹號院客戶畫像呈現(xiàn)顯著的“三高”特征：高凈值、高學歷、高審美。再看客戶背景，既有企業(yè)家，也有藝術家，既有本地的，還有長三角都市圈甚至海外的。

實際上，上海壹號院本身就地處黃埔區(qū)老西門號稱“鉆石地段”的豫園商圈，屬于寸土寸金的古城舊改稀缺地塊。融創(chuàng)方面還透露，該項目四批次高層產(chǎn)品預計將在6月趁熱上市。

去年8月，上海壹號院首次開盤平均售價17萬元/㎡，今年初開盤時均價17.8萬元/㎡，到今年5月第三次開盤時直接漲到了均價18.5萬元/㎡。這背后是，除了融創(chuàng)操盤該項目綜合產(chǎn)品力的大幅提升外，還跟上海地價自去年中期以來不斷創(chuàng)新高有密切關系。

比如，去年8月綠城曾斥巨資摘得徐匯濱江地塊，成交樓面價高達13.1萬元/㎡。今年3月，上海靜安寺地塊成交樓面價16.1萬元/㎡，被靜安國資公司獨吞，單價地王再次被刷新。

融創(chuàng)操盤開發(fā)的上海壹號院，在資本層面也頗有意思。

據(jù)查，上海壹號院的開發(fā)商是上海亞龍古城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，最初由“上海老牌民企”上海亞龍投資及關聯(lián)方持股，2016年3月被“浙商大佬”黃偉掌舵的新湖中寶旗下上海新湖城市開發(fā)有限公司斥資11.9億元全資收購。

新湖中寶之所以擲巨資收購，就是看中了這塊地處“黃浦區(qū)508號街坊地塊”的后續(xù)開發(fā)商機，涉及舊城改造面積9.1萬方，地上建面23萬方。

收購上海亞龍古城公司100%股權股權后不久，新湖中寶旗下新湖地產(chǎn)為上海新湖城市開發(fā)公司引入了中信信托且向其出售了80%股權，應是一種融資安排。

2020年9月，新湖地產(chǎn)退出上海新湖城市開發(fā)公司并由同為“新湖系”的浙江啟隆實業(yè)持股。2個月后，融創(chuàng)通過旗下上海顥軒企管公司收購了上海亞龍古城公司股東上海新湖城市開發(fā)有限公司的背后股東“浙江啟隆實業(yè)”50%股權而間接取得，為此耗資38億元，其中股權代價11.28億元。

2023年中期，融創(chuàng)債務出險且陷入現(xiàn)金流困境。該年11月，上海亞龍古城公司向“上海灝瓏有限合伙”借款34.8億元，期限3年，其中最后1年為寬限期。 為此融資，融創(chuàng)和新湖中寶按各持股50%均提供了17.4億元的連帶保證擔保。

與此同時，融創(chuàng)旗下上海顥軒還向杭州西奧出售了“浙江啟隆實業(yè)”15.625%股權及債權，總代價約25億元，其中約24億元抵債，剩余約1億元代償新湖中寶1億元債務，但從相關查詢看，融創(chuàng)方面仍實際持有50%股權。

今年3月底，國家企業(yè)信用查詢披露，上海亞龍古城公司注冊資本由3.2億元增至3.4億元，出資人新增了前述提及提供34.8億元借款的上海灝瓏（有限合伙），其持股比例約5.88%，剩余約94.12%股權被上海新湖城市開發(fā)有限公司持有。

上海灝瓏（有限合伙）成立于2023年10月，LP出資人及GP管理人分別是中國中信金融資產(chǎn)、華融資本，應是為上海亞龍古城公司借款34.8億元定向成立的。

從以上所有信息看，中信方面作為資方在開發(fā)“上海壹號院”項目的背后公司投入上是比較大的，尤其是中信信托通過持股上海新湖城開公司間接持有上海亞龍古城約75.2%股權。

從房地產(chǎn)業(yè)慣例看，業(yè)內(nèi)猜測中信信托及如今構成關聯(lián)的上海灝瓏有限合伙參與持股，都應是一種作為融資性擔保的股權過戶安排，而融創(chuàng)和新湖在項目的實際權益仍很大，尤其是融創(chuàng)還主導著操盤開發(fā)。可以說，要想共贏，就須深諳進退與平衡利益，也應是“上海壹號院”能持續(xù)火爆的深層意義。