最近幾年，房地產(chǎn)的“大起大落”讓不少人直呼看不懂。

曾經(jīng)的行業(yè)巨頭恒大深陷債務危機，而萬達卻憑借提前轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”成功上岸，這一對比讓許多人感嘆：

王健林當年對房地產(chǎn)行業(yè)的預判，如今真是一一應驗了！

01、王健林：房地產(chǎn)的2個致命缺點

作為最早嗅到行業(yè)風向的企業(yè)家，王健林早在多年前就直言不諱地指出房地產(chǎn)行業(yè)的兩個“硬傷”。他說：“這行業(yè)看著熱鬧，但有兩個毛病不改，遲早要吃苦頭。”

1、“賺三年，熬五年”的周期魔咒

王健林曾用“活幾年，差幾年”形容房地產(chǎn)的周期性。

在他看來，這個行業(yè)就像坐過山車。

市場好的時候，開發(fā)商閉眼拿地都能賺錢；可一旦遇上政策收緊或經(jīng)濟下行，資金鏈斷裂、項目爛尾的風險瞬間爆發(fā)。

比如2024年，全國商品房銷售面積跌破10億平方米，創(chuàng)下15年新低，房企投資額更是暴跌10.6%。這種大起大落的特性，讓企業(yè)很難長期穩(wěn)定發(fā)展。

2、“錢進去容易，出來難”的現(xiàn)金流困局

“蓋樓就像開弓沒有回頭箭。”

王健林曾這樣比喻房地產(chǎn)的資金壓力。開發(fā)商前期買地、蓋房動輒投入幾十億，可房子從開工到賣完往往需要三五年。

一旦市場遇冷，資金回籠速度趕不上債務到期，立馬陷入危機。

2025年房企到期債務仍有3.1萬億，雖然比前兩年少了20%，但近一半房企的現(xiàn)金根本不夠還短期債。這種“錢砸進去卻收不回來”的痛，恒大等企業(yè)已經(jīng)用血淚驗證過。

正是看透這兩大缺陷，王健林早在2017年就開始甩賣酒店、文旅項目，轉(zhuǎn)型商業(yè)運營和輕資產(chǎn)模式。甚至到現(xiàn)在，他還在賣酒店！

如今回頭再看，不得不佩服他的果斷。

萬達躲過了這輪行業(yè)寒冬，而其他死守傳統(tǒng)模式的房企，很多已經(jīng)消失在浪潮中。

02、內(nèi)行人揭秘：2026年房價可能讓你驚掉下巴

雖然2025年政策頻出，樓市出現(xiàn)止跌跡象，但多位業(yè)內(nèi)人士卻預測：

明年的房價走勢，很可能會打破所有人的預期！

1、政策工具箱開到底，但“藥效”有限

今年政府為了救市，可以說是拼了老命：首付比例降到歷史最低（一線城市20%，二線15%），房貸利率跌破3%，連北京、上海都開始放松郊區(qū)限購。

這些猛藥確實讓核心城市成交量回升。比如深圳南山地塊拍出46%溢價，杭州蕭山宅地溢價率甚至沖到76.5%。

但問題在于，該買的早就買了，剩下的要么買不起，要么在觀望。

數(shù)據(jù)顯示，2025年全國商品房銷售面積預計還要跌4%，開發(fā)商投資額可能再降6%。政策就像強心針，能暫時止血，卻治不了根本。

2、現(xiàn)房時代來了，開發(fā)商要“卷”出新高度

過去買房像開盲盒，現(xiàn)在可不一樣了！2024年現(xiàn)房銷售占比已經(jīng)沖到26.5%，比三年前翻了一倍多。

政策更是明確要求：以后賣地時要直接規(guī)定“必須現(xiàn)房銷售”。這對購房者是好事，但對開發(fā)商卻是致命考驗。

以前靠預售款“空手套白狼”的日子結(jié)束了，現(xiàn)在得自己墊錢蓋完樓才能回款。實力弱的小房企根本玩不起，行業(yè)洗牌只會更慘烈。

像萬科、保利這些巨頭還能靠“好房子”概念（比如第四代住宅、高得房率設計）吸引改善客戶，中小房企恐怕只能降價跑量，這反而可能拉低局部房價。

3、一線堅挺、三四線崩盤，差距越拉越大

明年最魔幻的現(xiàn)象可能是：同一時間，一線的豪宅搶破頭，三四線的房子白送沒人要。

數(shù)據(jù)顯示，2025年一線城市新房價格可能漲2.5%，而三四線城市還在“以價換量”。

這種分化背后是殘酷的現(xiàn)實。人口持續(xù)向長三角、珠三角聚集，杭州、成都等強二線城市靠產(chǎn)業(yè)和人口還能撐住，但多數(shù)三四線城市庫存去化周期超過20個月，開發(fā)商為了回款，降價30%都是常態(tài)。

有個內(nèi)行朋友跟我說：“現(xiàn)在去某些縣城看房，銷售開口就是‘首付5萬住三居’，就這還得靠政府收儲當保障房才能消化庫存。”

4、最大的變數(shù)藏在“看不見的地方”

很多人沒注意到，今年政策還有個“大招”。政府親自下場收房子。

全國60多個城市啟動“收購存量房改保障房”，光2024年就收了15.6萬套。

這招既能去庫存，又能穩(wěn)房價，但副作用也很明顯：大量保障房入市，反而可能擠壓商品房市場。更關鍵的是，房企的現(xiàn)金流危機并未完全解決。

2024年上市房企平均投資回報率首次轉(zhuǎn)負，資產(chǎn)減值損失超過400億，這種狀態(tài)下，誰敢輕易漲價？

03、普通人該怎么辦？記住這3個忠告

面對撲朔迷離的樓市，內(nèi)行人給了幾句大實話：

【①】自住可以買，投資要謹慎

如果是結(jié)婚、孩子上學等硬需求，現(xiàn)在低利率、低首付確實是好機會。但想炒房賺錢？除非你能精準押注一線核心地段，否則大概率被套牢。

【②】現(xiàn)房＞期房，央企＞民企

現(xiàn)在買期房就像拆盲盒，說不定哪天開發(fā)商就暴雷了。優(yōu)先選現(xiàn)房，或者至少選資金穩(wěn)健的央企項目，別貪圖那點折扣因小失大。

【③】別信“房價永遠漲”的神話

日本泡沫、美國次貸危機都證明，沒有只漲不跌的市場。未來房子會回歸居住屬性，核心城市好地段能保值，但想復制過去十年暴漲的神話？醒醒吧，時代變了。

王健林當年的話，如今正在變成現(xiàn)實。讓這個行業(yè)再也回不到“黃金時代”。

對于普通人來說，與其糾結(jié)房價漲跌，不如想清楚：房子到底是“家”還是“投資品”？如果是前者，該買就買；如果是后者，或許該學學萬達，換個賽道更明智。畢竟，當潮水退去時，只有提前穿上救生衣的人，才不會溺水。