編者按：推開一扇門，有人看見三代同堂的煙火，有人撞見獨自拼湊的晨昏，有人在精裝樣板間描摹未來，也有人從老照片打撈褪色的屋檐。“家”從來不是千篇一律的鋼筋水泥，而是無數種生活形態的容器。在本系列中，我們將從不同視角、不同錨點來探索和還原不同人眼中的“家”。

林仕聰是龍湖集團（00960.HK）產品策略負責人。在今年的行業論壇上，他談到“好房子”和傳統住宅的區別時提出，社區配套是核心差異，“好房子”有社區配套（特指風雨連廊、架空層、會所等公共空間），而傳統住宅沒有。這一觀點獲得同行廣泛認同。

2025年5月1日，住建部發布的《住宅項目規范》作為國家標準正式實施，對住宅的居住環境、建筑空間、結構、室內環境、建筑設備等方面提出明確要求。

在這一政策背景下，龍湖集團不僅致力于打造“好房子”，更將目光投向社區配套的整體營造，構建“5分鐘生活圈”。

客戶視角

2021年以來，購房者的關注點從“房子會不會升值”更多轉向“房子能不能滿足生活需求”。在用戶需求發生根本轉變的背景下，龍湖意識到，必須以客戶視角重新審視和定義產品體系。2024年5月，龍湖集團發布了“觀萃”產品系。觀萃系產品是用客戶視角對原有產品線升級的結果，也是國內較早的“好房子”產品品牌。

在構建“好房子”產品體系時，龍湖集團保留了原有產品線的基礎，同時融入客戶需求。例如，針對隔音問題，國家標準要求樓板隔音75分貝，而龍湖集團的目標是65分貝甚至是55分貝，接近國際一流水平。

想要降低樓板隔音分貝，需要改進材料和施工工藝，如采用復合樓板或隔音墊等，并與供應商合作研發高性價比材料，以平衡品質與成本。

此外，觀萃系的一大特色是將社區之外的街角公園、街區商業、居住區“打包”開發，統一規劃圍墻外的綠化景觀，消融墻內外的割裂感。

北京觀萃是龍湖集團落地的首個“好房子”項目，該項目以中國勘察設計協會“好房子”設計大賽一等獎方案為藍本，以業主的生活半徑為標尺，重新設計了小區與城市之間的關系。

林仕聰說，在北京觀萃項目上，為了更好的居住體驗，龍湖在產品設計和規劃中犧牲了一些利潤空間，比如為了打造大尺度的公共花園，舍棄原本收益性更好的洋房高低配規劃方案，確保社區中心形成主軸線和大公園，營造出更為開闊的公共空間。

“觀萃”產品系試圖通過社區空間的創新設計和周邊環境的整體提升，打造一個開放、融合、充滿活力的生活場域，主要包括三個方面。

第一是規劃。如果建筑過于密集，日照和通風條件不佳，就難以支撐優質住宅。林仕聰說，在土地資源稀缺的一線城市，土地成本相對較高，并非所有房企都能為公共配套犧牲可售面積，這往往意味著巨大的利益讓步。

第二是配套。配套分內部和外部。內部配套如風雨連廊和架空層，在華南地區常見，在北方城市因需計容積率且增加建安成本較為少見。但缺少這些設施會導致公共活動空間缺位。

在林仕聰看來，商業企業投資項目追求投入產出比，一旦增加成本，就會追求更多價值。但龍湖愿意增加成本而放棄部分利益。同時發揮多年商業運營管理積淀的經驗和能力，為業主提供更優質的環境，帶來更多便利和舒適。

第三是戶型。林仕聰將戶型總結為兩點創新。一是陽臺設計，過去部分城市由于政策限制，不允許建設陽臺，否則無法辦理產權登記，在“好房子”政策下，陽臺不僅獲準建設，且不計容積率，提升了房屋價值；二是通過精心設計戶內空間，實現空間的“成長性”。如龍湖在觀萃產品系中重點設計了收納系統，降低了客戶追求品質生活的成本。

在龍湖看來，住戶的幸福感不僅來自住宅內部空間，更依賴于社區與城市之間的互動關系。北京觀萃在社區空間引入“安縵風”園林設計理念，從小區入口開始，構建多重院落式景觀，營造層層深入的林境效果。這些設計不僅提升了社區的自然氛圍，還為居民提供了親近自然、互動交流的機會。

城市共建

在北京觀萃項目中，龍湖主動與政府協商，投資建設地塊南面的綠帶和街角公園，打造周邊居民共享的公共空間。

林仕聰稱，完善社區外圍配套是一種顛覆性轉變。過去，購房者注重地段，但地段的核心在于周邊配套，如學校、醫院、商業和交通，這些直接反映在土地價格和房價上。然而，這些配套遠不足以滿足居民需求，居民對住房更高層次的幸福感不是來自附近的三甲醫院、大型公園或地鐵站，而是使用這些配套的便利性。例如，下樓能否買到一瓶礦泉水，老人和小孩能否方便地逛公園。

這些關乎幸福感的配套，需要開發商解決“最后一公里”的問題。例如在北京觀萃項目，龍湖利用其商業運營優勢，圍繞小區布局的小型商業體“方式”，面積約1.5萬—2萬平方米，可以服務周邊10個小區的居民。這種配套規劃提升了業主生活便利性，也為城市功能分擔提供實踐參考。

林仕聰表示，龍湖憑借購物中心、長租公寓、養老及醫院等多元業態的“航道協同優勢”，通過社區邊界外延植入生活配套，增強自身運營能力。因此，龍湖更傾向于綜合用地開發。

綜合用地對許多房企而言具有挑戰性，尤其是大面積商業用地可能導致虧損，但對龍湖來說，綜合用地不僅可開發住宅，還能增加配套，助力住宅去化。

從好房子到好社區，再到好城區，這些理念構成龍湖集團“好房子”產品體系的底層邏輯。

（作者 田國寶）

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田國寶

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