文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 王敏

最新數(shù)據(jù)出爐！百?gòu)?qiáng)總土儲(chǔ)貨值同比下降13%，龍頭房企瘦身明顯。

5月22日，克而瑞地產(chǎn)研究發(fā)文稱，截止2024年末，TOP100房企總土儲(chǔ)貨值合計(jì)為25.23萬(wàn)億元，較去年末下降13%；TOP100房企總土儲(chǔ)權(quán)益貨值合計(jì)18.12萬(wàn)億，貨值權(quán)益比為72%，較往年略有提升。

根據(jù)TOP100房企總土儲(chǔ)貨值榜，百?gòu)?qiáng)房企截止2024年末的土儲(chǔ)貨值去化周期加權(quán)值為6.93年，為歷史新高，這主要是由于不少出險(xiǎn)房企的銷(xiāo)售腰斬，導(dǎo)致整體去化周期快速上升。

從榜單門(mén)檻來(lái)看，總土儲(chǔ)貨值的百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為205.8億元，較去年末下降了16%；總土儲(chǔ)建面的百?gòu)?qiáng)門(mén)檻為63.8萬(wàn)平米，較去年末下降了15%。

從可比較樣本來(lái)看，TOP100房企總土儲(chǔ)貨值中，96%房企的貨值出現(xiàn)下降，其中貨值下降幅度超過(guò)20%的房企數(shù)量占比達(dá)15%。2024年絕大多數(shù)房企的總土儲(chǔ)貨值或總土儲(chǔ)建面均出現(xiàn)了明顯的下降。

從總土儲(chǔ)貨值來(lái)看，2024年末TOP100房企中，貨值規(guī)模在5000億以上的房企數(shù)量有13家，貨值規(guī)模在1000億以下的有38家。與2023年總土儲(chǔ)貨值規(guī)模分布對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)貨值規(guī)模5000億以上的房企數(shù)量占比明顯減少，而千億以下的數(shù)量占比明顯增加。

2024年總土儲(chǔ)貨值排名前十的房企中，貨值規(guī)模下降較大的分別為萬(wàn)科地產(chǎn)、碧桂園、招商蛇口、保利發(fā)展等。其中萬(wàn)科地產(chǎn)的總土儲(chǔ)貨值下降十分明顯，貨值較去年末減少了超3440億，下降了約25%。

從總體數(shù)據(jù)來(lái)看，2024年房企拿地的區(qū)域分化特征顯著。從總量看，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比減少10.6%至10.03萬(wàn)億元，其中住宅投資占比75.8%（7.6萬(wàn)億元）。

相較于2023年新開(kāi)工面積同比-20.4%，2024年降幅收窄至-7%，反映房企拿地策略更趨謹(jǐn)慎，傾向于補(bǔ)充高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目土地儲(chǔ)備。

從不同貨值規(guī)模房企的去化周期來(lái)看，貨值規(guī)模在1000億至3000億房企的去化周期高達(dá)9.01年，這類(lèi)房企多為出險(xiǎn)房企，由于銷(xiāo)售快速下降導(dǎo)致去化周期變動(dòng)較大。

但其中也有表現(xiàn)突出的房企，如濱江集團(tuán)2024年的貨值規(guī)模為1701億，位列榜單44名；而相應(yīng)的2024年合約銷(xiāo)售達(dá)1116億，去化周期僅為1.52年。

在2024年年報(bào)及業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，多家房企都提到了“去庫(kù)存”或“消化存量”。

例如，萬(wàn)科制定的“瘦身健體”一攬子方案中，排在首位的便是加快削減存量資產(chǎn)；綠城中國(guó)也表示，2025年會(huì)進(jìn)一步改善去庫(kù)存問(wèn)題；龍湖集團(tuán)提出，今年會(huì)從提升運(yùn)營(yíng)能力以及項(xiàng)目精細(xì)化管理兩方面著手去庫(kù)存；華潤(rùn)置地也強(qiáng)調(diào)，目前工作重點(diǎn)和重心已轉(zhuǎn)移到庫(kù)存去化。

“去舊貨，補(bǔ)新貨”，房企也在努力改善貨值結(jié)構(gòu)。

例如，越秀地產(chǎn)2024年在推進(jìn)盤(pán)活存量土地的同時(shí)，拿地高度聚焦核心城市，新增的294.6億元權(quán)益投資額中，超過(guò)80%都位于一線城市；中海地產(chǎn)的投資同樣高度聚焦，2024年僅在12個(gè)城市新增拿地，其中一線城市投資權(quán)益比超過(guò)70%，一線城市、強(qiáng)二線城市加起來(lái)達(dá)到了91%。

克而瑞表示，在當(dāng)前行業(yè)深度調(diào)整的背景下，市場(chǎng)銷(xiāo)售疲軟，貨值規(guī)模高并不意味著就更具備優(yōu)勢(shì)，保持小體量，尤其是健康的存貨儲(chǔ)備或是保障企業(yè)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵。