編者按：推開一扇門，有人看見三代同堂的煙火，有人撞見獨自拼湊的晨昏，有人在精裝樣板間描摹未來，也有人從老照片打撈褪色的屋檐?！凹摇睆膩聿皇乔宦傻匿摻钏?，而是無數種生活形態的容器。在本系列中，我們將從不同視角、不同錨點來探索和還原不同人眼中的“家”。

2025年5月中旬，在一次小范圍交流會上，大悅城控股（000031.SZ）首次對外披露其“好房子”產品體系的細節，其籌建中的“好房子實驗室”預計于2025年7月正式開放。

2025年，“好房子”的提法首次進入政府工作報告，要打造“安全、舒適、綠色、智慧”的居住空間。開發商迅速響應，截至目前，已有多家房企發布自己的“好房子”產品體系。

作為中糧集團旗下的核心地產品牌，大悅城控股于2024年下半年成立“好房子產品研究院”，整合研發、設計、工程等部門資源，構建“好房子”產品體系。

與其他房企相比，大悅城控股的“好房子”產品體系依托中糧集團的健康理念，將廚房定位為住宅的核心功能空間，強調其在健康與家庭生活中的作用，產品設計以“主動健康”理念為核心。

用戶需求

2024年下半年，大悅城控股開展全國性客戶調研，收集了3000份有效樣本。調研結果顯示，消費者對住宅的主要考量已從單純的面積和價格轉向功能性、舒適性和社區配套的綜合體驗。

例如，消費者對隔音、防水、適老化設計以及社區社交空間的需求顯著增加，尤其在北京、上海等一線城市，改善型需求群體對個性化空間和健康生活方式的追求尤為突出。

大悅城控股產品中心副總經理韓冰皓介紹，在調研過程中，團隊發現部分客戶表達的需求可能并非真實需求，于是，他們采用“雙鉆模型”區分顯性需求與深層情感需求。

“雙鉆模型”由英國設計委員會提出，是一種廣泛應用于設計思維的框架，包含發現、定義、開發和交付四個階段，適用于產品設計、用戶體驗設計和房地產開發等領域，用于指導創新和解決復雜問題。

調研中，一個案例令人印象深刻：一位業主在2平方米的廚房內，通過燈光、軟裝和智能化設備打造了一個“烏托邦”式空間，可以早晨一杯咖啡開啟工作，晚上一杯紅酒放松身心。盡管空間有限，但廚房設計充滿層次感，展現了強烈的儀式感。

韓冰皓稱，這一案例啟發團隊，用戶對住宅的需求不僅限于居住舒適性。

通過分析3000份樣本，該團隊發現，用戶的社交和情感需求已超出傳統住宅所能滿足的范疇。在符合規范的戶型結構中，開發商可以通過空間和場景設計滿足用戶的情感需求，形成產品化成果。

為進一步驗證和優化設計，大悅城控股在總部開辟了一處380平方米的空間，建設“好房子實驗室”，采用模塊化設計，涵蓋玄關、廚房、起居室等場景，預計于2025年7月對外開放。

韓冰皓介紹，模塊化設計借鑒宜家理念，允許用戶根據生活方式自由編輯空間。例如，起居室從以電視為中心的第一代設計，演變為去中心化的“無界起居室”，通過可開合門窗和露臺設計，將室內外空間融為一體，支持家庭聚會、露營等多種場景。

實驗室的每個模塊均可迭代，通過用戶測試數據不斷優化。例如，洗手間模塊融入“平行宇宙”理念，通過美妝龍頭和健康照明滿足用戶的情緒需求，確保空間兼具功能性和情感價值。

產品體系

大悅城控股的“好房子”產品體系以中糧集團的生態資源和悅心服務為支撐，通過整合設計、營銷、成本、采購、工程、品牌和物業等資源，構建產業鏈。

首先，中糧集團的理念強調健康與民生的結合，其營養健康研究院通過仿生消化系統等技術，為健康食品研發奠定了基礎。大悅城將這一理念延伸至住宅設計，提出“主動健康”概念。

“主動健康”指通過科學預防措施，在疾病發生前或早期階段主動維護和提升健康狀態，涵蓋心理健康、社會健康、環境健康和行為健康四大維度。這一理念演變為大悅城控股的主動健康建筑框架，大悅城控股與清華大學合作制定了《主動健康低碳住宅標準》《大悅城控股主動健康標準》等規范。

其次，大悅城控股摒棄了傳統按功能劃分區域的住宅設計模式，基于用戶需求，打造了9個場景生活模塊，以滿足不同情感需求。

在住宅之外，大悅城控股基于理想生活打造了社區場景，與傳統小區會所和商業配套不同，社區場景更注重品質格調和運營邏輯，將室內生活場景延伸至室外。

韓冰皓認為，社區場景設計遵循一個關鍵邏輯，即空間需在一分鐘內展現價值，而非僅追求視覺上的宏大或美觀，應致力于提供高質量服務。

目前，大悅城旗下擁有壹號產品和悅系產品兩大產品線。壹號產品主要應用于北京、上海等一線城市；悅系產品則在深圳、西安、南京等城市推廣。

夢想廚房

“夢想廚房”是大悅城控股“好房子”產品體系的重要組成部分，利用中糧營養健康研究院、清華大學和大悅城控股聯合研發中心的研發力量，以及華為、方太、博洛尼等供應商的技術資源，通過空間布局、操作動線、收納形態和廚電匹配等成為大悅城“好房子”產品的重要標簽之一。

與傳統住宅的廚房相比，“夢想廚房”最大的特點有兩個。

第一，多面社交場景。在西安某項目中，大悅城控股通過開放式廚房和可開合操作臺設計，滿足家庭社交需求。家長在廚房烹飪時，可與在客廳玩耍的孩子互動，避免傳統封閉廚房的隔離感。

通過“W”形布局，大悅城控股優化了廚房內部的操作動線，與方太幸福住房體系合作，將灶臺與櫥柜間距控制在1.2米，用戶轉身即可從灶臺無縫銜接至案臺和洗碗機，提升操作效率。

第二，將中糧營養健康研究院的營養學專長融入設計。通過與華為和方太合作，系統可跟蹤用戶健康狀況，例如根據減脂或增肌目標提供定制化飲食方案。

韓冰皓介紹，冰箱通過掃描購物清單或手寫單據，推薦儲存食材和健康菜單，并提供智能化存儲周期提示。烹飪時，系統將菜單傳輸至方太集成灶屏幕，逐步指引用戶按照健康菜譜完成烹飪，油煙機則根據菜品自動調整運行模式。

同時，“夢想廚房”也是連接中糧集團與大悅城控股之間一個重要的紐帶。比如，廈門云璽壹號業主通過智能調味系統下單中糧食材包，可享受上午下單、下午送達的冷鏈配送服務，項目業主復購中糧食品比例達65%。川渝地區項目推出的麻辣香鍋食材包的月銷量超2萬份，長三角的本幫紅燒肉食材包的復購率達45%。

此外，中糧餐飲與大悅城控股聯合開發的分子料理實驗室模塊植入“夢想廚房”，使得相關戶型的溢價率達20%，甚至，中糧資本還推出“廚房煥新貸”，2024年累計放款超5000萬元。

（作者 田國寶）

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田國寶

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